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2021年土地征收,乡镇企业集体商用房应该如何补偿?

信息来源:微告企业法律顾问服务  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-18 13:59:50  

我们国家商用房这类厂房企业大部分都是建在国有土地上,集体土地上的商用房其实是很少的,但是在实际过程中也大量存在。本文所说的商用房性质,不是在自家的宅基地上办工商执照或者自主经营开个超市、饭店等这种性质。主要是讲国家批准的商用房的相关补偿,集体土地上商用房的补偿问题。

很多人对此有异议,认为集体上没有法律批准性质的商用房存在,依据是《土地管理法》四十三条的规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都要依法使用国有土地。例外的情况是兴办乡镇企业,村民建设住宅(宅基地),乡村公共设施和公益事业建设可以使用集体土地。

《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

从这里面我们可以看出,使用集体土地进行建设的,国家符合规定的只有四种:乡办企业、宅基地的建设,还有乡村公共设施,公益事业比如说乡村的学校、乡村的公路等。前两个一个是宅基地也就是农村的房屋,老百姓的房屋建设。乡镇企业是可以使用集体土地的,但是我们很多看到的不是乡镇企业,那么老百姓自己的商用房怎么来的呢?通过这个法条是看不到的。

《土地管理法》还有另外的规定,第六十三条规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。但是,符合土地利用总体规划,并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

也就是说有兼并、破产等情形的,而且兼并破产的前提是乡办企业,也就是说国家对集体商用房农村的乡镇企业是可以使用集体土地进行商用的。如果乡镇企业发生了兼并或者破产等事由的,是可以依法进行转让。这种转让和国有土地上的商用房性质上就基本上一致了,但是比国有土地上的房屋优势还要大。

因为集体土地的使用权不是转让,不是国有出让,四十年的产权限制,而且可以直接上市交易,所以对这种性质的房子如果涉及到征地拆迁,我们认为应当参照国有标准,甚至高于国有标准,对于集体商用房的补偿没有很细的操作规范,所以鉴于集体商用房的优势,集体房高于国有土地商用房的性质,所以它的补偿起码不低于国有土地上的补偿。

如果对安置补偿有异议,可以怎么做呢?根据我国相关法律规定,被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。

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