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土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题

信息来源:万法通学院  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-09 13:58:19  

土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象,在审判实践中已经不是一种偶然和个别的现象。房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能,往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。双方意思表示一致,其法律行为没有瑕疵,并分别到相应的登记机关办理了抵押登记。在此情况下,对房、地分押是否还有公权干预的必要,“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不可逾越的法律障碍?对此问题,在实务上实有究明的必要。

2000年3月5日,甲公司向工商银行申请贷款5500万元,约定2002年9月22日还款。为担保贷款,甲公司将其评估值7000万元(不包括地价款)的一栋大楼抵押给该银行,并于2000年3月21日到房屋管理局办理了抵押登记手续。2000年8月26日,甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。经评估,该土地价值为3500万元。建设银行了解到该块土地是出让地,土地上的房屋已经抵押并办理登记,遂决定向甲公司贷款2500万元,约定2001年9月16日前还清贷款。2000年9月15日双方到土地局办理了抵押登记。2001年11月5日,因甲公司届期未能偿还贷款,建设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权,拍卖抵押的土地清偿其贷款。审理中对本案房、地分押形成了几种不同观点。

一种观点认为,担保法第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此,房、地分押属于违反法律强制性规定的行为,应当确认两个抵押合同均无效,抵押权的设立也无效。

第二种观点认为,担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定,系法定抵押权的规定:以房屋登记设定抵押权的,当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权的效力;以出让土地使用权登记设定抵押权的,当然发生其附着的房屋同时设定抵押权的效力;两种情况下均无须对后者进行登记。据此,两个抵押合同和抵押权的设定都有效,但属于 “一物二押”性质的重复抵押,应以登记时间先后确定抵押权的顺位。

上述两种观点,有一个共同的理论前提,就是认为我国法律禁止房、地分押。因此,或是认为分押无效,或是曲为解释,认为“同时抵押”的规定系法定抵押权的规定。两者共同的缺陷是,均无视当事人的真实意思表示,无视经济生活的现实,对法律的倡导性规范作了刚性的理解和解释。

笔者认为:上述两个抵押均有效,但不是重复抵押,而是房、地分押。房、地分押是当事人的真实意思表示,与我国法律规定的房地一体化原则并不矛盾。理由如下:

一、根据我国现行法律规定,土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离,但土地使用权与建筑物所有权在主体归属上应当保持一致。这一原则,被称之为土地使用权与建筑物所有权一体化原则。其原因在于,房屋与其占用范围内的土地在物理上不能分离,为了维持既存建筑物的完整与经济价值,“土地使用权转让时,其地上建筑物及其他附着物所有权随之转让”(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条);反之亦然。需要注意的是,此种一体化应是归属主体一致意义上的一体化,而不是权利客体附合意义上的一体化。古代罗马法实行地上物属于土地的附合原则,建筑物属于土地的一部分,其所有权应归属于土地使用权人。德国继受罗马法地上物属于土地的附合原则,视建筑物为土地的重要成分(德国民法典第94条)。按照物权法物之重要成分不得独立成为权利标的的原理,物的整体与其重要成分随同转移。因此,此之所谓“转移”既包括转让,也包括设定抵押。这是因土地及其附着物被视为同一权利客体所必然具有的法律效果,也就是权利客体附合意义上的一体化必然具有的法律效果,是“一物一物权”原则的体现。

与此不同的是,我国现行法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则。宪法规定,土地所有权实行国家所有和集体所有(宪法第十条);但同时规定公民个人享有房屋所有权(宪法第十三条)。即法律承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体。并且,我国实行国有土地使用权出让转让制度。这意味着我国现行法律恰恰是通过鼓励土地所有权与土地使用权的分离来实现土地效用的商品化和市场化目标的。作为其法律效果的自然延伸,当然就进一步强化了房屋所有权与土地所有权的分离。因此,现行法律所要求的一体化,不再是土地吸收其附属建筑物等附着物的“一物一物权”意义上的一体化,而是为了维持土地与其附着的建筑物的完整与经济价值,实行土地使用权与附着于土地的建筑物所有权在归属主体上保持一致的一体化。

通俗所谓“房随地走”、“地随房走”,就是这种房、地(地上权)应当维持其主体归属一致性的一体化原则的形象表达。显然,在此意义上,房屋与其附着的土地使用权的一体转让并不意味着两者应同时向同一主体抵押。因为只有将房屋视为土地的附合物,土地使用权抵押时,才必然导致其附着的地上建筑物同时抵押;而将建筑物等地上附着物视为土地的附合物,是与我国宪法确认的土地所有权和房屋所有权可以相互分离的财产权制度相冲突的。如果从主体归属一致的意义上来看,则土地与其附着的建筑物同时抵押并无逻辑的必然性,也没有法律和经济上的必要性,还因目前不动产登记制度的二元并存,徒增实务中的混乱和困扰。

二、现行法律实行土地使用权与其附着的建筑物所有权在归属主体上保持一致的一体化原则,意味着土地使用权转让时,其地上建筑物等附着物应当同时转让或者随之转让;反之亦然。但在逻辑上,并不能必然推出土地使用权或者建筑物所有权抵押时,也要适用同样的规则的结论。

这是因为:第一,抵押权所支配的是抵押物的交换价值,而非抵押物本身。抵押权的实现,其效果是抵押权人从抵押物拍卖或者变卖的价款中优先受偿。无论土地使用权与建筑物所有权同时抵押或者分别抵押,并不妨碍两者归属主体的一致性。分别抵押的,依法向同一主体转让,与一并抵押的向同一主体转让,其效果并无不同。

第二,担保法第四十条明确禁止流抵押契约,抵押合同订有流抵押约定的,其约定无效。这就表明,分别抵押并不必然导致土地使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别支配,与其在法律上的统一归属,是可以和谐并存的。第三,担保法第五十五条规定:抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。这实际上表明,法律所强调的是土地及其附着物的同时转让(实质是在同一归属主体的意义上进行转让);而对不同物权客体的交换价值的支配,则是完全可以根据经济上的必要性和可能性,区分不同的法律事实而相互分离的。

三、现行法律将土地使用权及其附着物的一体化转让,延伸到一体设定抵押权,意在维持既存建筑物的完整与经济价值,简化权利关系。但转让的一体化足以实现这一法律政策目标,将该约束延伸到抵押权的设定,并无法律实益。事实上,由于我国不动产登记机关不统一,抵押权设立的一体化约束缺乏相应的技术条件,导致经济生活的现实与这种一体化约束的愿望反差较大。

在此情况下,对有关法律规定采取目的解释方法和逻辑解释方法,将现行法律规定的土地使用权与建筑物所有权一体化原则解释为仅限于转让的一体化,是较为妥当的。据此,有关抵押设定的一体化规定,实际是倡导性法律规范。如果将担保法第三十六条“应当将……同时抵押”以及其他法律中的类似规定解释为法定抵押权,则违反文义解释规则;并且,由于公示方式的缺乏,法定抵押权的解释也容易导致担保实践中的混乱。

四、不动产抵押权的设立,以登记为生效要件。因此,无论将房屋及其占用范围内的土地使用权单独抵押还是分别抵押,只要办理了相应的抵押登记,其抵押权的设立应为有效。只要在实现抵押权时,土地使用权与建筑物所有权归属同一竞买人或者买受人,就与我国现行法律规定的一体化原则并不相悖。

最高院:在建工程抵押期间取得产权证后,即使未重新办理抵押登记原抵押权也不必然消灭

在建工程抵押期间竣工办理了房产证以后,抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记,并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此,在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除,且抵押物没有灭失情况下,应视为抵押延续,具有对抗第三人的效力。

案情简介

龙岭公司与农行河南路支行签订了《抵押担保借款合同》,双方就龙岭大厦申请在建工程抵押登记,该抵押登记表中“审核意见”一栏记载:龙岭公司在建工程龙岭大厦,经农行河南路支行同意,抵押土地面积6505.9平方米,抵押在建工程面积35343.62平方米。同意抵押。在该登记表审批意见一栏中记载:同意。在抵押期间龙岭公司取得了产权证,但双方未重新办理抵押登记。

因龙岭公司欠款未付,农行河南路支行提起诉讼,请求确认农行河南路支行对龙岭公司享有的债权本金、利息合法有效,并对龙岭公司设定抵押的财产和权益优先受偿。

裁判意见

最高院认为,农行河南路支行对龙岭公司抵押的财产和权益所享有的抵押权是否真实有效,以及农行河南路支行对该财产和权益或对其进行拍卖所获的价款是否享有优先受偿权取决于双方签订的担保合同是否真实有效和双方是否就该财产在抵押登记机关进行了有效的抵押登记。

本案涉及的三次抵押登记,均有抵押登记机关颁发的“房地产抵押登记表”,且该登记表中分别加盖有“土地房产局国有土地抵押权专用章”、“土地管理局国有土地使用权专用章”,并在该抵押登记机关的登记文件中记载,应认为登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为已经完成,设定了他项权利,具有公信力,并产生公示的效果。根据一审查明的事实,该登记至今没有撤销。农行河南路支行与龙岭公司的抵押合同中也已明确约定以在建工程已完工部分进行抵押,根据一审法院的调查笔录显示,该院曾经在2006年6月29日到开发区土地规划房产局,对本案涉及的龙岭大厦抵押手续问题向抵押登记的经办人张鑫、林育齐进行调查,被调查人均表示当时开发区没有他项权利证书,只要在抵押登记表上盖章即为办理了抵押登记。

另据一审法院从乌鲁木齐市城乡建设档案馆调取的档案资料显示,“房地产抵押登记表&”始终在档案中,并未作废或者注销。上述事实表明,在建工程抵押手续完备,唯一瑕疵是基于当时新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市开发区的特殊情况,没有办理他项权利证书,但该瑕疵不足以影响在建工程抵押的效力,应认定抵押成立并生效。一审法院在认定抵押合同生效的同时,根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款即“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记”,并根据《担保法》的规定,认为在龙岭公司取得的公房产权证上未见有该房屋已经抵押的他项权利登记,因双方办理的抵押登记存在瑕疵,与建设部的规定不符,因此该抵押登记的效力不能对抗其他第三人,农行河南路支行对龙岭公司的抵押物不享有优先受偿权的认定错误,应予纠正。《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章,《担保法》的法律位阶高于该部门规章,应当优先适用。本案所涉三次抵押,均包括在建工程已完工部分以及土地使用权的抵押,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》(以下简称《担保法解释》)第四十七条的规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。

根据《担保法》第三十六条第二款规定,以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后,抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记,并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此,在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除,且抵押物没有灭失情况下,应视为抵押延续,具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第三十三条规定,抵押人对龙岭大厦拍卖所得价款,依法享有优先受偿的权利。抵押权人在抵押人将在建竣工项目于2000年12月19日在市房产部门办理该房产证前的三个月即9月29日,还在开发区房地产部门办理了续押登记。该房产被法院查封后,抵押人客观上也无法继续重新办理房产抵押登记。因此,对在建工程完工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定继续办理房产抵押登记,抵押人不存在主观过错。

综上,龙岭公司与农行河南路支行于1998年至2001年间签订的14份《抵押担保借款合同》均约定以龙岭公司提供抵押担保的方式偿还债务,该合同是双方真实意思表示,应认定抵押关系成立。根据《担保法》第四十一条的规定,以土地使用权作为抵押财产的,应办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。在诉讼中,农行河南路支行提交的证据证明了双方分别于1997年11月12日、1999年9月29日及2000年9月29日向相关部门提出抵押登记申请并得到批准,履行了必要登记手续,抵押权人未获得土地使用权抵押他项权利登记凭证,并非不能获得,而是特定历史条件下当地房地产部门的通常惯例所致,并不能因此影响他项权利登记的公示和公示效力,农行河南路支行应当在2000年9月29日抵押登记中所确认的35343.62平方米面积的范围内享有优先受偿的权利。龙岭公司在2000年12月19日取得《抵押担保借款合同》所涉使用权已抵押的土地之上的建筑物的公房产权证后,虽未按照《城市房地产抵押管理办法》完成新房抵押登记,但不影响抵押的效力,物权对世效力依然存在。

案例索引

《中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷案》【(2007)民二终字第61号】


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