裁判要旨：

根据《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。地上建筑物已办理抵押登记的，债权人对建筑物占用范围内的建设用地使用权依法享有抵押权。

一、基本案情

中国建设银行股份有限公司分宜支行（以下简称建行分宜支行）与江西江锂科技有限公司（以下简称江锂科技）于2013年3月29日签订编号为JLDY2003-001的《最高额抵押合同》，约定江锂科技作为抵押人将位于分宜县工业大道，产权证号为分乡国用（2009）第028号，分乡国用（2013）第016号、第017号的土地使用权，以及位于分宜县工业大道，产权证号为钤房权证分宜字第××号，第0004060号、第0004063号、第0004065号、第0004066号的房产作为抵押物为本案建行分宜支行自2013年3月29日至2016年3月28日期间内与其签订借款合同等主合同项下发生的债务在最高限额为人民币1亿元范围内提供抵押担保。双方于2013年4月2日在分宜县房产交易所办理了房地产抵押登记手续，建行分宜支行取得了钤房他证分宜字第××号房屋他项权证，载明土地证号为分乡国用（2009）第0**号，分乡国用（2013）第016号、第017号，房权证号为钤房权证分宜字第××号，第0004060号、第0004063号、第0004065号、第0004066号共计63本。

后因双方产生纠纷诉至法院，一审法院判决，建行分宜支行仅对登记房屋享有优先受偿权，房屋占用范围内的土地不享有优先受偿权。

二、裁判要点

最高人民法院（2017）最高法民终40号中国建设银行股份有限公司分宜支行、江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书认为，本案二审争议焦点为，建行分宜支行对案涉土地使用权是否享有抵押权。本案中，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订的《最高额抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高额抵押合同》中约定的抵押物除案涉房屋外，还包括产权证号为分乡国用（2009）第028号，分乡国用（2013）第016号、第017号的土地使用权。协议签订后，双方于2013年4月2日在分宜县房产交易所办理了房地产抵押登记手续，建行分宜支行取得钤房他证分宜字第××号房屋他项权利证明书，该证明书内“附记”中除载明房权证号外，还对上述土地证号进行了记载。建行分宜支行上诉主张，根据分宜县当时关于房地产抵押登记的办公流程，对于附着有建筑物的土地，土地管理部门不负责办理抵押登记，而由房屋管理部门统一办理，出具抵押他项权证，在他项权证上载明土地使用权证号、收存抵押的房屋产权证和土地使用权证原件，即视为办理了土地使用权抵押登记。且即使未办理土地使用权抵押登记，但已依法办理了房屋抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，抵押的效力及于房屋占用范围内的土地使用权。江锂科技辩称，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条虽规定“一并抵押”，但并未规定无须办理抵押登记，案涉土地使用权未办理抵押登记，不发生抵押效力，且该土地使用权证已因置换被注销，建行分宜支行对案涉土地使用权不享有抵押权。

本案中，《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，其中约定的抵押物明确包括案涉土地使用权在内，双方当事人对该土地使用权作为抵押财产均有明确预期。即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。一审判决以未办理抵押登记为由，判令建行分宜支行对案涉土地使用权不享有优先受偿权，认定事实和适用法律均有不当，本院予以纠正。

就案涉土地使用权证已被注销是否影响建行分宜支行行使抵押权一节，根据本案已查明的事实，江锂科技与江西江锂新材料科技有限公司之间的《资产置换协议》，系2016年10月14日签订，发生在建行分宜支行的土地使用权抵押权设定之后，且该置换行为未经建行分宜支行同意，江西江锂新材料科技有限公司亦未代为清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，江锂科技置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗建行分宜支行的效力，不影响建行分宜支行对案涉土地使用权抵押权的行使。

三、野莽简评

《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。房地一体是我国《物权法》所贯彻的一项重要原则，要求房地一并抵押即是其著例。由于我国不动产登记长期处于分割状态，造成房地未同时办理抵押登记的常有。根据本判决，似可得出地上建筑物办理抵押登记的，债权人享有建筑物占用范围内土地的法定抵押权，而无须登记。