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【最高判例】房屋承租人以优先购买权受侵害为由,主张拍卖无效或要求撤销的,不予支持

信息来源:金陵灋语  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-08 13:45:13  

裁判要旨:在执行程序中,房屋承租人以没有接到司法拍卖通知,导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,不予支持。

案例来源:最高人民法院(2018)最高法执监394号执行裁定书

一、基本案情

山东济南润丰农村合作银行(以下简称润丰合行,现济南农村商业银行股份有限公司,以下简称济南农商行)与济南广偌恒通商贸有限公司(以下简称广偌恒通公司)、葛新峰、葛新栋金融借款合同纠纷一案,济南市中级人民法院(以下简称济南中院)于2015年7月6日作出(2015)济商初字第41号民事判决,主要内容为:被告广偌恒通公司自判决生效之日起十日内偿还原告润丰合行借款本金1500万元及利息467097.24元、罚息233548.62元及相应利息,赔偿律师代理费损失71641元;被告葛新峰、葛新栋对上述债务承担连带清偿责任;润丰合行在上述确定的债权范围内,对葛新峰提供抵押的位于济南市市中区伟东新都二区5号楼1-104、证号为济房权证中字第××号的房产(以下简称案涉房产)享有优先受偿权。

判决生效后,申请执行人向济南中院申请执行。

执行中,梁大胜对济南中院拍卖被执行人葛新峰名下案涉房产提出书面异议称,济南中院(2017)鲁01执恢34号案件中对案涉房产拍卖损害了其优先购买权,应认定为无效。

理由为:2012年4月30日,梁大胜与葛新峰签订房屋租赁合同,租赁其名下案涉房产,并已按合同约定支付了房租,使用至今。葛新峰作为(2017)鲁01执恢34号执行案件被执行人,其名下案涉房产被法院拍卖,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。法院未履行通知义务,在异议人完全不知情的情况下,将前述房屋拍卖,侵犯了异议人的优先购买权。请求认定拍卖无效。

二、地方法院裁决观点

济南中院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖、变卖规定》)第十四条规定,人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。济南中院在拍卖案涉房产前已通过报纸公告及在案涉房产上张贴公告等形式,明确告知了各优先购买权人相关权利义务及委托拍卖相关事项,本案拍卖程序并无不当。异议人梁大胜作为案涉房产承租人,理应知悉法院拍卖房产的有关情况。其未到场参与竞买,应视为放弃其权利。故异议人梁大胜的异议理由不成立,其异议请求应予驳回。

济南中院于2017年8月1日作出(2017)鲁01执异457号执行裁定,驳回了异议人梁大胜的异议。

梁大胜不服上述异议裁定,向山东省高院申请复议,请求撤销该裁定。

事实与理由如下:根据《拍卖、变卖规定》第十四条的规定,人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。济南中院在拍卖案涉房产时明知案涉房产存在承租人,在没有向房屋所有人和实际使用人了解情况的前提下,直接公告拍卖通知,导致梁大胜无法到场参加竞买。梁大胜特以优先购买人身份申请优先购买案涉房产。或因该拍卖程序违法,申请撤销该次拍卖。

山东高院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中,济南中院依法拍卖案涉房产时,在报刊及案涉房产上进行了公告和张贴,告知在济南法院拍卖网公开拍卖案涉房产的时间、拍卖标的展示时间及地点、以及办理竞买登记、拍卖方式等,并告知了与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人(质押权人)、优先购买权人]的相关权利义务及法律责任等事项。济南中院没有根据《拍卖、变卖规定》第十四条的规定,在拍卖五日前以书面通知案涉房产承租人梁大胜参与竞买,存在程序上的瑕疵,但不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的情形。梁大胜的复议理由不成立,该院依法不予支持。

山东高院于2018年4月9日作出(2017)鲁执复270号执行裁定:驳回梁大胜的复议申请,维持济南中院(2017)鲁01执异457号异议裁定。

梁大胜不服(2017)鲁执复270号裁定,向最高法院申诉,认为该裁定认定事实错误、适用法律错误,请求撤销该裁定,认定济南中院对葛新峰名下案涉房产的拍卖无效。

三、最高法院观裁决点

最高法院认为,本案争议焦点是:未通知房屋承租人是否属于撤销司法拍卖的事由。

关于未通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖事由的问题。一般法理认为,优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权,而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权,当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时,其并不能主张该买卖合同无效,但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”参照该条规定精神,在执行程序中,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,亦不应予以支持。因此,在本案中,即使梁大胜确实享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。


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