伴随着私家车逐渐成为人们生活必需品，小区停车位也成了稀缺资源。小区业主承租车位后，如果车位对外出售，业主能否基于车位租赁合同主张享有优先购买权？
当前由于法律对车位承租人优先购买权问题没有做出明确规定，人们理解各不相同，法院的裁判规则也不尽相同。
针对该问题，北京英淇律师事务所专业房产律师结合具体案例，对法律实务中法院的不同裁判规则予以详细解读和分析。
首先，需要明确优先购买权制度立法目的是什么？
优先购买权，是指特定人依照法律法规或者合同规定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买制度设立的理论依据就在于保持财产的所有权与使用权一致性，立法目的在于稳定社会家庭伦理关系，稳定社会经济生活秩序，充分发挥物的效用。
具体到承租人的优先购买权，是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。从字面上来看，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋，立法目的在于避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害以及稳定社会经济。
其次，小区车位出售时，业主基于车位租赁合同能否主张优先购买权？
实践中各地法院的裁判观点也不尽相同，甚至相互矛盾，没有形成统一的裁判规则。
针对该问题，结合下面几个典型的案例，对不同法院持有的不同立场进行一一解读。
“正方”观点：类推适用房屋承租人优先购买权的法律规定，车位承租人享有优先购买权。
案例1：
裁判规则：考虑到地下车位的性质、交易方式与房屋类似，以及车位使用对日常生活的影响等因素，车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定符合立法本意。
案例索引：上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终4654号民事判决书
裁判要旨：本院认为，因法律规定具有相应滞后性，故对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定应根据地下产权车位的性质、房屋承租人优先购买权的立法目的等予以综合考量，而并非仅以法律有无明确规定为判断标准。对此，从地下产权车位的性质而言，其与房屋同属于不动产范围，且实践中地下产权车位的交易方式亦与房屋交易方式类似，故地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定具有相应法理基础。从房屋承租人优先购买权的立法本意而言，系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及出于稳定社会经济目的。众所周知，随着社会经济的不断发展，人民生活水平的提高，私家车持有量激增与有限的车位数量之间的矛盾日益突出，车位的使用已经逐步成为影响人们日常生活质量的因素之一，故就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。
案例2：
裁判规则：车位取得不动产权证，规划用途不影响其属于“房屋”范畴的本质属性。
案例索引：广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4051号民事判决书
裁判要旨：本院认为，涉讼车位取得了不动产权证，有其固定的建筑结构、建筑面积，属于地下建筑物，车位的称谓仅是表明其规划用途，其本质上属于“房屋”范畴。被告认为原告对涉讼车位不具有优先购买权的抗辩，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。
“反方”观点：法无明文规定，车位承租人不享有优先购买权。
案例3：
裁判规则：房屋系生活所必需的，房屋承租人的优先购买权不能类推适用于车位。
案例索引：江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终4201号民事判决书
裁判要旨：法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。上述规定中承租人的优先购买权是针对房屋租赁而言，主要是考虑房屋系生活所必需，为了保障民生、实现物尽其用。至于租赁车位是否享有优先购买权，法律并无明文规定。由于优先购买权是一项法定权利，直接影响当事人的权利义务，在法律没有明确规定的情况下，不能将承租房屋的优先购买权类推适用到其他租赁物上。因此，李某认为车位承租人也享有优先购买权的意见缺乏依据，一审法院未予采纳并无不当。关于物业公司曾告知李某享有D183号车位的优先购买权，系物业公司自愿处分其权利，并非物业公司的法定义务，不能据此认定车位承租人当然享有法定优先购买权。
案例4：
裁判规则：车位在直观上和功能上，超出了房屋所具有的满足人的居住权的范畴，不宜做扩大性解释。
案例索引：四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初5456号民事判决书
裁判要旨：本院认为，本案的争议焦点是车位的承租人是否对承租车位享有优先购买权，对此，本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。从该条规定可见，车位属于建筑区划内与业主的住宅相分离的设施，其全部功能仅为用于停放车辆。从性质上看，无论是在直观上还是在功能上，车位已超出了通常所称房屋所具有的满足人的居住权的范畴。《中华人民共和国合同法》在“租赁合同”一章中的第二百三十条专门规定了承租人对房屋的优先购买权，其立法目的主要在于保障公民居住权这样一个事关生存的基本权利，但车位不在此列。因此，房屋的内涵在目前而言应当仅是满足人的居住的必需条件，通常情况下不宜再作扩展性解释。基于上述分析，本案承租人蒋某主张对承租的车位享有同等条件下的优先购买权，缺乏法律依据，本院不予支持。
案例5：
裁判规则：房屋承租人优先购买权系法定权利，不能类推适用于车位。
案例索引：安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初6473号民事判决书
裁判要旨：本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条明确规定优先购买权的客体只能是作为房屋租赁合同关系客体的房屋，即可以保障日常生活、居住的特定类型房屋。该法条主要是考虑房屋系生活所必须，为了保障民生，实现物尽其用。至于租赁车位是否享有优先购买权，法律并无明确规定。由于优先购买权是一项法定权利，直接影响当事人的权利义务，不能将其类推适用到其他租赁物上。针对本案而言，两原告所主张的优先购买权是基于车位租赁合同而产生，但车位并不属于立法概念上的房屋，仅为房屋的附属设施。对于附属设施的承租人是否基于租赁可以取得优先购买权，法律并无明文规定，故本院认为两原告虽然是涉案车位的承租人，但其对于该车位并无优先购买权。
“中间方”观点：可以在合同约定，车位承租人享有优先购买权。
案例6：
裁判规则：双方在合同中可以约定车位承租人享有优先购买权。
案例索引：上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终39号民事判决书
裁判要旨：法院认为，一审法院认为根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案争议标的为地下车库停车位，并非通常意义上的房屋，法律对车位租赁的优先购买权并无明确规定。但恒新公司在宣布出售车位时已明确宣示原承租人有优先购买权，应视为对此已作出承诺，具有法律效力。故应当比照房屋租赁的原则和法律规定，对潘锡申是否能够行使优先购买权进行审查。……本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。
最后，法院裁判规则对法律实务的启示。
通过对上述判例及裁判规则的分析可知，在法律对车位承租人的优先购买权没有做出明确规定的情况下，实务中对车位能否纳入房屋范畴、类推适用房屋承租人优先购买权的法律规定以及当事人之间能否通过协议约定车位承租人享有优先购买权等问题还是有争议的。
另外，我们在处理这类问题的时候，一定要注意把业主的车位租赁合同作为主张优先购买权的基础和前提，通过具体分析案件事实、准确把握车位租赁合同的签约目的，结合法院裁判规则制定高效的维权策略。
