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按份共有人将房屋份额赠与第三人,其他共有人能否主张优先购买权

信息来源:周培俊律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-08 13:28:55  

案情介绍:

周某与李某原系夫妻关系,二人于2017年3月7日经法院调解离婚,并约定位于北京某小区某号房屋由二人各分得所有权的二分之一,李某同时承诺其不居住和使用某号房屋。

2018年3月29日,北京某小区某号房屋产权登记变更为周某和李某按份共有,各占50%。

2018年12月27日,姜某与李某登记结婚。2020年,李某向法院提起诉讼,要求取得北京某小区某号房屋所有权,并向周某支付房屋折价款。经审理,法院于2020年11月14日作出判决,以李某诉请不具备事实条件,应维持居住现状为由,驳回李某的全部诉讼请求。

2020年5月21日,姜某与李某协议离婚,并签署《离婚协议书》,其中第三条约定:“财产:主要包括房屋,地址在北京某小区某号房屋。经双方协商李某按份共有的X京房产证海字第某号50%留给姜某。”2021年1月13日,姜某向法院提起诉讼,要求李某协助办理北京某小区某号房屋过户手续。2021年1月20日,法院通知周某作为第三人参加诉讼。同日,周某向法院起诉,要求确认姜某与李某签订的离婚协议书第三条中约定的将位于北京某小区某号房屋中李某按份共有的50%赠与姜某的内容无效。

争议焦点:

1、按份共有人将自己所有的房屋产权份额赠与第三人,是否应通知其他按份共有人,其他按份共有人是否有权主张优先购买权?

2、《民法典物权编司法解释(一)》第九条中规定的不得行使优先购买权的情形能否类推适用于赠与的情况?

相关法条:

《民法典》第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

《民法典》第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

《民法典物权编司法解释(一)》第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

双方观点:

原告周某认为:

1、依据《民法典》第三百零五条、第三百零六条规定:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。而在本案中,周某与李某就涉案房屋为按份共有权人,周某享有优先购买的权利。即使李某无偿赠与姜某其名下份额房产,对于周某应负有告知义务。周某在法定期限内有权决定是否行使优先购买权。

2、《民法典物权编司法解释(一)》第九条中对于不得行使优先购买权的情形进行了明确列举,仅包括“继承”、“遗赠”两种情况,且均属于权利人非主观意愿处分财产,“赠与”不在此列,故本案不应适用《民法典物权编司法解释(一)》第九条。李某处分其名下财产的行为并未告知周某,违反《民法典》第三百零五条、第三百零六条的法律规定,应认定无效。

被告姜某认为:

1、姜某与李某的离婚协议内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定,北京某小区某号房屋属于李某和周某按份共有,现李某将其所有的房屋份额赠与被告姜某,并未损害原告周某的利益。

2、《民法典物权编司法解释(一)》第九条对于不得行使优先购买权的情形表述为“因继承、遗赠等原因发生变化时”,该条并非完全列举,而是开放式列举,应理解为凡是无偿转让的情形,均应排除其他按份共有人行使优先购买权,赠与属于无偿转让方式的一种,故本案应适用该条款,周某无优先购买权。

3、根据《民法典物权编司法解释(一)》第十二条的规定,以优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的,不予支持,故原告周某的请求也不应当得到支持。

法院判决:

本案中,李某在与周某离婚时虽承诺其不居住和使用北京某小区某号房屋,但该承诺不属于双方有关共有物转让的约定,而李某基于离婚将其对北京某小区某号房屋所享有的产权份额留给姜某的行为性质应为无偿赠与,属于《民法典物权编司法解释(一)》第九条规范的“继承、遗赠等原因”范畴,故周某对此不具有优先购买权。

一审判决驳回原告周某的诉讼请求。

周某不服,提起上诉。二审维持原判。

法条解读:

1、在实践中,对于房屋产权份额除了有偿转让之外,还存在一些无偿转让的方式,包括遗赠、继承、赠与等。而根据《民法典物权编司法解释(一)》第九条的规定,按份共有人的优先购买权行使的起始条件仅指有偿转让,而排除无偿转让情形的适用。理由是,判断按份共有人能否取得该转让份额的关键条件是其是否接受共有人以外的第三人受让该份额的“同等条件”,这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。在无偿转让情形下,不存在交易价格、支付方式,无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。

2、《民法典物权编司法解释(一)》第九条以列举的方式规定了“继承、遗赠等”情形不适用优先购买权,但这种列举并非完全列举,而是试图通过列举的方式表明无偿转让的方式不适用优先购买的基本规则。

3、对比来看,与公司股权转让时法律更倾向保护“人合性”不同,从《民法典物权编司法解释(一)》第九条规定及相关法院判例中可以看出,法律在面对动产或不动产的份额转让时,似乎更有意保护“资合性”,而弱化“人合性”。

作者:江苏怀德律师事务所 王嘉辉、周培俊律师


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