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别墅涉嫌“违建”面临强制拆除,看律师怎么说

信息来源:知乎  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-05 16:33:19  

近来,我发现山东青岛、济南,河北涞水,一些风景名胜区周边和一些生态保护区周边,很多环境优美的别墅,涉嫌到违建。

为什么说涉嫌违建呢?我们发现一个问题,所有业主手里持的都是正规的不动产的合法手续。开发商当时卖别墅的时候,也是取得了5证以及商品房预售许可证的,是一种正常的商品房买卖关系。

但是此时被拆,用现在的拆除机关的话说,当时合法,现在成了违建。

我们借着现在陆续发生的这种别墅涉嫌违建的事件,跟各位梳理一下,别墅涉嫌违建的一些法律问题,以及给业主维权提供一下我们的思路。

我们先来梳理一下整个事情的发生,我主要看了河北涞水野山坡风景名胜区,以及山东济南的一个风景名胜区,表现出来的所谓别墅涉嫌违建问题。

这些整个过程比较具有相似性。我们认为他们所持的不动产权的相关手续就表明了他们是合法的房屋。

为什么说是合法的房屋?我们看我们国家的物权法,当中就有明确的说明了,不动产公司主体取得了不动产权证就是房屋合法性的根本性标志。

忽然间一纸相关政府机关的通知下来,要按照违建对地上的别墅进行拆除。那所有的这种业主就想问了,我们也不是违建,凭什么给我拆除呢?

这时候有些行政机关又说了,你不是违建,我们要进行土地使用权回购,或者要进行国有土地征收,按照征收拆迁的方式来给你拆除,如果是征收拆迁,业主就问到了,有文件吗?有征收决定征收公告吗?什么也没有,只有那一纸通知。

在没有文件的前提之下,业主就不同意,不想拆除。这时行政机关就采取了一种直接拆除的方式。他们受到了外部的强大压力,必须在某个时间点要进行拆除。

结合我们国家的标志性别墅涉嫌违建事件,秦岭别墅涉嫌违建事件。所以任务压的时间比较紧,就采取一种直接拆除的方式,将上面的合法房屋全部拆除。这时他们拆除了或没拆除之前,企业主也受到了极大的压力。

看中国新闻周刊的报道说,如果是党员的可能要找你谈话,如果是在事业单位上班的,可能会给你设置相应障碍等等,用各种方式给业主施压,有的业主就签了我们之间的一种补偿协议,这个补偿有的合理,有的不合理,因为大家都知道,如果真是违建,凭什么补偿呢?就跟我们现在以前所讲的小产权房一样,像海南大量的存在一些小产权房,真正的小产权房就是违法建筑。

违法建筑为什么要补偿呢?不合法的,怎么能补偿呢?不合法就没有补偿的法律依据和基础,但是现在呈现出来的是还给补偿。

济南风景名胜区的是17,000的市场价值,可能给他补偿12,000,压低了真正市场价值的补偿,但给补偿。

有些人受不了压力,就直接签订了相应的协议。但是,确实我们所表现出来的都是一种被迫型签字,当然还有一部分业主最后没签字,对这个问题表达了不认可。对整个拆除性行为表达了极大的愤慨。

我从法律关系上跟各位来梳理一下,从我们现在现有的三种基本法律关系来分析一下。

首先民事性的法律关系,民事性的法律关系存在于哪呢?在实务当中,是存在于开发商与业主之间。是开发商将房屋卖给业主的,两个平等民事主体之间的商品房交易性行为,这就叫民事法律关系。

民事法律关系,怎么来进行追责呢?怎么来进行追究呢?如果开发商进行了隐瞒,或者开发商取得的相应的手续是伪造的,或者采取了其他的不合法的方式取得。这就等于他在缔约的时候,就采取了欺诈,欺瞒、甚至伪造了相关的虚假性文件手段。

这时业主可能就保有相应的权利来追究开发商相应的缔约过失责任,或者相应的违约责任,这就是个民事法律关系。

在本次别墅涉嫌违建当中,唯一可能存在一个民事法律关系的,主要是交易双方。

但是这里面可能会涉及到充足的行政性法律关系。

行政性法律关系,我认为有两方,行政相对人有两方,有可能是业主方,也有可能是开发商这一方。

因为现在就不动产的权属已经转移到业主名下,也就是说不动产权人已经是业主了,进行拆除,就等于是拆除的业主的不动产,这时形成的是行政性的法律关系,因为拆除方他是行政机关,包括审批方都是行政机关,这个时候对他的拆除性行为就是行政性法律关系。

反过来讲,开发商可能涉及到双方都有问题,当时给他的审批,是不是合法?是不是中间会有一些我们刚才讲到的行贿、受贿、串通、制造虚假文件等等一些问题。

所以他跟审批方大范围形成一个行政许可的行政法律关系,也可能跟拆除法还有行政法律关系,比如一些公用设施,一些道路,或者一些没有付予业主,没有给付业主的一些不动产,可能是开发商自留的,可能跟拆除方也形成一个行政性的法律关系。

其实这是一个行政强制性法律关系,对方用的是一个行政强制措施。

第三个可能也涉及到刑事上的法律关系。比如我们刚才所讲的,如果开发商最后认定是违法占用土地,那这里面可能涉嫌到土地相关的刑事犯罪,比如伪造了相关的国家机关文件。我们在以往的别墅维权当中也看到过,有伪造文件,行贿受贿,都可能有。

那审批方当时可能是滥用职权了,也可能是玩忽职守。

最起码拆除方这种强制拆除行为,即便是政府价格,他的相应的主要负责人也可能涉嫌滥用职权罪。

这就是我们从不同的法律关系当中,去发现本次别墅拆除的事务,可能涉及到哪些法律关系。

既可能有民事法律关系,也有可能有行政法律关系,可能也带有刑事法律关系。

我们只能从法律关系当中充足的挖掘出素材,挖掘出现有法律规定跟事实的契合。我们对业主的维权才能起到一定的指导性作用。

对于业主的维权,我主要想谈两部法律和两部行政法规,这两部法律和两部行政法规是需要业主的重点要看一下的。

一个是《物权法》,物权法就赋予你了对房屋的合法性,因为我们是采取了物权公示主义,物权登记并公示后,领取不动产权证,就代表你持有物权,前提是合法持有物权。

对方的拆除行为,适用的应该是我们国家12年实施的《行政强制法》,《行政强制法》当中,也明确说明了到底应该怎么拆除。行政强制拆除之前,要走哪些合法性的程序。这是两部基本法律。

还有两部行政法规,各位要看一下,一个是《590号令》,就是国有土地上房屋、土地和房屋征补条例,当中要求,对国有土地上因公共利益进行征收拆迁的话,要适用这个法律,也就是说对方利用行政强制的方式,规避了590号令的实施。

应该实施590号令,他结果以行政强制措施代替了,我为什么这么讲呢?因为你一定要记住你是一个合法的不是一个违法建设。如果违法建设,当然不用适用590令,直接适用行政强制法。

再有一个就是《风景名胜区条例》,各位也应该看一下,我重点介绍一下风景名胜区的条例,给各位在法律上有一定的正确性依据。

这个法律其实在80年代06年,好像在16年都进行了适度的修订。

我挑选了当中大约有七八条,是对我们本次事件有充分的指导性的作用。

看第11条,怎么规定?第11条规定风景名胜区内的土地、森林等自然资源和房屋等财产的所有权人、使用权人的合法权益受法律保护。申请设立风景名胜区的人民政府应当在报请审批前,与风景名胜区内的土地、森林等自然资源和房屋等财产的所有权人、使用权人充分协商。因设立风景名胜区对风景名胜区内的土地、森林等自然资源和房屋等财产的所有权人、使用权人造成损失的,应当依法给予补偿。

我们认为就应该依据590号令,以及它的评判,应该给予补偿。这是一个总括性、纲领性的。

看第13条,又有充分的规定,风景名胜区总体规划的编制,应当体现人与自然和谐相处、区域协调发展和经济社会全面进步的要求,坚持保护优先、开发服从保护的原则,突出风景名胜资源的自然特性、文化内涵和地方特色。风景名胜区总体规划应当包括下列内容:

(一)风景资源评价;

(二)生态资源保护措施、重大建设项目布局、开发利 用强度;

(三)风景名胜区的功能结构和空间布局;

(四)禁止开发和限制开发的范围;

(五)风景名胜区的游客容量;

(六)有关专项规划。

从总体上讲,给了我们一个重大启示。

当中第4项,禁止开发和限制开发的范围。也就是说你原有的名胜区的总体规划,应该有禁止开发和限制开发的范围。这个时候我们也要看,你那块别墅用地是在禁止开发范围还是在限制开发范围?

如果在禁止或者限制开发范围,为什么给开发商批了相关的土地使用权呢?你有什么依据呢?

首先我要看你总体规划到底有没有禁止或者限制开发这个范围的划定呢?我到底在不在?因为在实际当中有些扩大性执法,来自于多方压力以后,扩大性执法,再有环保关停序列当中,我们就能看到很多有些企业根本距离一些显著的标志物很远,但是也被划到了关停范围。所以对我们也是有一定的启示作用。

你看27条,禁止违反风景名胜区规划,在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物;已经建设的,应当按照风景名胜区规划,逐步迁出。

这个就告诉我们一个概念,其实在他的规划区范围之内是不允许有这些建筑。如果有的要进行迁移,实际状态就是不能有。这是风景名胜区条例当中的规定。

再看第40条,第40条是处罚性行为了,违反本条例的规定,有下列行为之一的,由风景名胜区管理机构责令停止违法行为、恢复原状或者限期拆除,没收违法所得,并处50万元以上100万元以下的罚款:

(一)在风景名胜区内进行开山、采石、开矿等破坏景观、植被、地形地貌的活动的;

(二)在风景名胜区内修建储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的设施的;

(三)在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物的。县级以上地方人民政府及其有关主管部门批准实施本条第一款规定的行为的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予降级或者撤职的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

看第3个,在核心景区内,注意是核心景区,建设、宾馆、招待所、培训中心等与民生无关的其他建筑物,咱们要给予方案。

下面也说了,县级以上地方人民政府有关部门实施本条的第1款规定行为,对直接负责的主管人员啊构成撤职的要撤职,构成犯罪的,追究刑事责任。

这就是我们前面所分析的,如果审批方真正在民生区的核心区审批了开发项目,可能会涉及到刑事犯罪。

那47条是怎么规定的,违反本条例的规定,国务院建设主管部门、县级以上地方人民政府及其有关主管部门有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反风景名胜区规划在风景名胜区内设立各类开发区的;

(二)风景名胜区自设立之日起未在2年内编制完成风景名胜区总体规划的;

(三)选择不具有相应资质等级的单位编制风景名胜区规划的;

(四)风景名胜区规划批准前批准在风景名胜区内进行建设活动的;

(五)擅自修改风景名胜区规划的;

(六)不依法履行监督管理职责的其他行为。

我们来看一下,包括他的兜底条款,不依法履行监管职责的行为,名胜区的一些管委会的负责人,是不是要负担相应的不履行监管呢?渎职性犯罪行为呢,这也是我们要看的。

再来看往下看第51条,依照本条例的规定,责令限期拆除在风景名胜区内违法建设的建筑物、构筑物或者其他设施的,有关单位或者个人必须立即停止建设活动,自行拆除;对继续进行建设的,作出责令限期拆除决定的机关有权制止。

有关单位或者个人对责令限期拆除决定不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内,向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出责令限期拆除决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。

期满可以起诉不拆除的。其实跟我们城乡规划法规定基本是一致的,这给我们揭示了一个什么?其实它定性是违法建设,那么我是违法建设吗?这就是我们要说的。

所以说我们要提醒业主的是,

第一,一定要坚定的认为自己是个合法建筑。

第二,你给我拆除了,我也可以不打行政赔偿,因为你这个土地我也不可能再持有,直接打行政补偿,按照590号令的规定,给予我征收拆迁的行政补偿,这是许多业主应该做的事情。

我们现在除了追究对与错的问题,还要追究一个损失弥补的问题。我觉得对与错是非常明了,非常清晰的,但是除了对与错这个问题,现在的实际后果已经造成。我提醒各位别墅的业主,我们现在就是一个追责,跟追究损失的问题。

主要是这两个问题,既要追究相关主体责任方的责任,也要将自己的损失合理合法的拿回来,这是我们提醒的作用。


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