导语
业主的建筑物区分所有权是我国《民法典》与《物权法》专章规定的不动产所有权的一种形态。在司法实践中，多数法官对业主的建筑物区分所有权还不十分了解或不能准确把握，对相关法律规定的具体适用的问题，实务上还处于进一步探索的阶段，本文期待可通过对我国判例的研究来指导司法实践，并希望对此进行一些有益的探讨。 基本理论 1.业主的建筑物区分所有权的概念 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。《民法典》与《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权，与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故将建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。 2.业主的建筑物区分所有权的内容 通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。 （1）专有部分的单独所有权 专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（2）共有部分的共有权
共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。
（3）业主的管理权
基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系而享有管理权。该管理权的内容主要有：业主有权设立业主大会并选举业主委员会、业主有权决定区分建筑物相关事项如制定和修改业主大会议事规则、业主享有知情权等。
（以上参见魏振瀛主编：《民法》（第七版），北京大学出版社2017年版）
裁判规则 实务要点一： 1.下水主管道在结构、使用上具有非独立性的重要物理属性，且在功能、用途上也体现出公共性和非排他使用性的，人民法院应当认定其属于建筑物的共有部分，由全体业主共同承担管理维护义务。 2.若下水主管道的破裂位置处于某业主房屋范围内，即建筑物专有部分内，则应由其对管道破裂承担主要的维修管理义务。
案 件：洪某秀与姜某丽及刘某春、赵某忠、李某远财产损害赔偿纠纷案〔（2020）吉民再49号〕
来 源：无讼网
吉林省高级人民法院认为：
依据本案事实，应当首先明确案涉下水管道的所有权形态，以确定对其负有管理维护义务的责任主体。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”上述条款系法律关于业主的建筑物区分所有权的规定。据此可知，对于建筑物的共有部分，共有人应当共同管理，此种管理既是法定权利，也是法定义务。换言之，对于建筑物的共有部分，全体共有人均负有管理维护的义务。案涉下水主管道在结构、使用上具有非独立性的重要物理属性，对于案涉楼宇一单元东侧一至五楼的全体业主在功能、用途上也体现出公共性和非排他使用性，系上述业主的建筑物共用部分。也就是说，案涉的一至五楼业主中的任何一人或多人均无法专有使用案涉下水主管道且能够实现其应具有的功能用途。所以，姜某丽、洪某秀、李某远、赵某忠、刘某春对案涉下水主管道共同负有管理维护义务。同时，因该管道的破裂位置处于姜某丽房屋范围内，即其建筑物专有部分内，故相对于洪某秀等其他业主，姜某丽对案涉管道破裂应承担主要的维修管理义务。
实务要点二：
1.基于公共设施设备用电和公共区域用电而产生的公用电费应当由全体业主共同承担。
2.在物业合同与业主公约未对公用电费的“分摊系数”计算标准作出明确约定的情况下，应当以业主专有部分建筑面积占园区总建筑面积的比例作为标准。
案 件：北京宏诚拓业科技发展有限公司与北京实创上地物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷案〔（2019）京01民终3716号〕
来 源：无讼网
北京市第一中级人民法院认为：
业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主对共有部分如何享有权利、承担义务，有约定的从约定，无约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中的公用电费是由于公共设施设备用电和公共区域用电而产生，其属于园区全体业主应承担的共有部分义务。在物业合同和公约未对“分摊系数”计算标准作出明确约定的情况下，将业主专有部分建筑面积占园区总建筑面积的比例作为“分摊系数”计算标准，既符合建筑物区分所有权的基本原理，亦符合相关法律规定。据此，宏诚拓业公司主张按照实际自用电量所占比例分担公用电费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
实务要点三：
业主房间超出规划的面积部分不属于建筑物区分所有权的标的物。
案 件：万某斌与重庆市长进实业（集团）有限公司业主共有权纠纷案〔（2018）渝民申2644号〕
来 源：无讼网
重庆市高级人民法院认为：
本案系万某斌起诉，请求依法确认江升大厦B栋一层5号和6号门面后面案涉房间46.8平方米属于业主共有，并依法判令重庆市长进实业（集团）有限公司（以下简称长进实业公司）与张某国对案涉46.8平方米的房间买卖协议无效，恢复6号门面的后墙原状。长进实业公司开发建设的江升大厦B栋的实际建成面积超过原规划许可，案涉房间包含在超规划面积之中。而业主的建筑物区分所有权，无论是专有部分，还是共有部分，该建筑物均应符合规划许可，这是合法性的必然要求。案涉房间系超规划面积部分，不能成为建筑物区分所有权的标的物。因此，在超规划面积未完善审批手续之前，万某斌主张案涉房间属于全体业主共有，不符合法律规定。
实务要点四：
《建筑物区分所有权解释》第一条第二款是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使所作的规定，而不是认定房屋所有权人的法律依据。
案 件：周某刚、仪征市中远房地产有限公司等排除妨害纠纷案〔（2015）苏审二民申字第01049号〕
来 源：无讼网
江苏省高级人民法院认为：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。物权法第六章是有关业主的建筑物区分所有权的规定，上述司法解释第一条第二款规定是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使，而不是认定房屋所有权人的法律依据，且周某刚并非与建设单位仪征市中远房地产有限公司（以下简称中远公司）之间存在商品房买卖关系，周某刚主张其拥有涉案的房屋所有权不能成立。
实务要点五：
业主撤销权是基于业主的建筑物区分所有权之上的一项权利，具有物权属性，当事人不得协议变更。
案 件：常德市同天物业服务有限责任公司、常德市武陵区梦园居小区业主委员会与常德市中小企业服务中心业主撤销权纠纷案〔（2019）湘07民终1345号〕
来 源：无讼网
常德市中级人民法院认为：
因常德市武陵区梦园居小区业主委员会（以下简称梦园居业委会）选聘物业服务企业违反法定程序，不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，常德市中小企业服务中心（以下简称中小企业服务中心）作为梦园居小区的业主，有权请求对该决定予以撤销。梦园居业委会答辩称其在2019年4月1日采取书面征求意见形式召开了业主大会，对梦园居业委会与常德市同天物业服务有限责任公司签订的《物业服务管理合同书》进行了表决。该行为实质上是一种事后追认，但业主撤销权是基于业主的建筑物区分所有权之上的一项权利，具有物权属性，物权的效力法定，当事人不得协议变更，故事后追认不影响中小企业服务中心业主撤销权的效力。
小结 在司法实务中，人民法院对于业主的建筑物区分所有权形成了诸多可供参考的裁判规则。首先，下水主管道在结构、使用上具有非独立性的重要物理属性，且在功能、用途上也体现出公共性和非排他使用性的，人民法院应当认定其属于建筑物的共有部分，由全体业主共同承担管理维护义务。若下水管道的破裂位置处于某业主房屋范围内，即其建筑物专有部分内，则由其对管道破裂承担主要的维修管理义务。此外，基于公共设施设备用电和公共区域用电而产生的公用电费应当由全体业主共同承担。在物业合同与业主公约未对公用电费的“分摊系数”计算标准作出明确约定的情况下，应当将业主专有部分建筑面积占园区总建筑面积的比例作为标准。其次，业主的建筑物区分所有权，无论是专有部分，还是共有部分，该建筑物均应符合规划许可，这是合法性的必然要求。故，业主房间超出规划的面积部分不属于建筑物区分所有权的标的物。再次，应当注意，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使所作的规定，而不是认定房屋所有权人的法律依据。最后，业主撤销权是基于业主的建筑物区分所有权之上的一项权利，具有物权属性，当事人不得协议变更。
