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商铺拆迁导致的营业损失赔给谁:所有人还是承租人?

信息来源:审判研究  文章编辑:zm  发布时间:2019-12-17 16:14:22  

案情

原告张某系经营服装个体户,承租了被告王某七十平方的房屋进行经营。

2005年4月15日至2008年9月9日期间,双方以一年一签订的方式约定房屋租赁。2009年起,双方口头约定按照上一年的标准执行租赁事宜,同时,被告加租了15平方房屋。

2012 年底 ,王某为了便于对整体出租房屋进行统一管理,定于每年的4月份为一个租赁周期的时间节点,张某即从2012年12月份缴纳租金至2014年4月份。

期间于2013年6月,因租赁房屋被政府征收,某县房屋征收管理办公室随后与承租人张某签订了补偿协议,补偿了张某装潢、搬家补助费、搬迁奖、提前签约奖等费用45026元。

2013年6月27日 ,某县房屋征收管理办公室协议补偿了出租人王某包括涉案房屋在内的征收补偿款共计3111024元,补偿项目分别为:170平方的房屋2890000元、装潢40824元、搬家费1700元(170平方×10元/平方)、搬迁奖13600元(170平方×80元/平方)、提前签约奖20400元(170平方×120元/平方)、营业损失144500元。

2013年9月,经结算,出租人王某退还了承租人张某2013年6月30日后的房租费114388.89元,2013 年11月,张某陆续将房屋腾空。

此后,承租人张某诉至法院,要求出租人王某按其实际租赁的房屋面积返还营业损失补偿76500元,搬家补助费850元、搬迁奖6800元、提前签约奖10200元,共计94350元。审理中,原、被告均认可营业损失补偿款标准系房屋补偿款的 5%。

争议焦点:关于非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产损失,权利主体是承租人还是出租人,即本案中原告张某的主张是否应得到支持?

争议

第一种意见认为,因承租人租赁商铺经营,其作为实际经营者,拆迁行为给其造成了营业损失,故停业停产损失补偿费应当赔偿给承租人。

第二种意见认为,被拆迁人即房屋所有权人将房屋对外出租也是一种经营行为,房屋拆迁也导致其无法对外出租而造成损失。另据现状看,被拆迁人房屋只要是商铺,自己没有实际经营或是没有出租给他人经营,拆迁人也会补偿其营业损失。故营业损失应赔偿给出租人,即房屋所有权人。

第三种意见认为,对于被征收人与实际经营者不相符的情况,对于营业损失的分配应依照双方的合同约定;没有约定的,由被征收人参照相关标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。

评析

停产停业损失,即通常说的营业损失,是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停业停产损失发生于非住宅房屋被征收时。由于住宅房屋并无生产经营活动用途,也就不存在停产停业损失的问题。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋,给经营者造成停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下文称《征收条例》)第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。第十七条规定,对被征收人因征收房屋造成的停业停产损失应当进行补偿。第二十三条规定,因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

根据上述规定,停业停产损失是赔偿给被征收人,即房屋的所有权人,并未涉及对承租人或实际经营者权益的保护。笔者认为2011年1月21日实施《征收条例》规定如此,或是为了减少征收拆迁的压力。因为非住宅房屋拆迁,对于承租人地位的合法性问题,拆迁人不得而知。将停业停产损失赔偿给被拆迁人,权利义务比较明晰,工作容易顺利进行。关于承租人的权利救济,其可以依据合同向出租人主张赔偿。

关于停业停产损失补偿费用的分配问题。租赁合同合法有效,租赁期间内房屋被征收需拆迁,租赁合同无法继续履行,双方应解除租赁合同。若是合同对于停业停产损失补偿费有约定的,应按照约定处理;若是没有约定,双方协商处理;协商不成,诉讼处理。民事案件遵循 “谁主张,谁举证”原则,故承租人依据租赁合同向法院主张停业停产损失补助费,应提供证据证明拆迁给自己造成的损失。具体停产停产损失补偿费用数额,应根据具体案情,由被征收人对实际经营者给予适当补偿。

上述案例中,原告即承租人在2013年6月即已获知涉案房屋将被征收,其又陆续在该房屋经营至11月份,有足够时间变更经营场所,征收行为并未影响其营业。但是同时也应当考虑到,原告承租涉案房屋经营近十年,积累了无法估量的客源。经营期间经营场所涉及征收而变更,原告在新场所的经营中,必然缺乏原有的人气,客观上给其营业带来了一定的损失。出租人即被告作为房屋所有权人,征收给其出租房屋收取租金的租赁活动亦必然带来损失。因此,原、被告均应获得征收补偿的停产停业损失补助费。原告获知房屋拆迁至其完全搬迁时间长达近半年,其应有足够时间另寻经营场所。期间其无偿使用该房客观上已获得了相应的利润,同时结合其也未能举证实际减损的数额等状况综合考虑,酌定给予被告适当补偿。

因《征收条例》并未涉及对于承租人或实际经营者权益的保护,然而实践中,房屋拆迁确实给承租人的利益造成了损失,对此究竟如何处理,实有必要出台相关规定,统一司法裁量的尺度。

文章来源:审判研究

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