您好!欢迎来到企业拆迁&房屋征收补偿案件资深律师网,我们竭诚为您提供卓越的法律服务!
 房屋拆迁&征地补偿资深律师网 > 房屋拆迁 > 租赁商业用房

商铺租赁遇到拆迁,承租人如何保障自己权益?

信息来源:中申视点  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-04 11:09:30  

现实生活中,由于各地城建和其他公共事业需要,政府会对商铺所在位置做整体规划调整,此时就有可能将商铺划入拆迁范围。上海中申律所针对上述问题做一个简单探讨并给出相关建议:

一、出租前,已被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同是否有效?租赁该类型的房屋的风险是什么?

判定该类租赁合同的效力,分两种情况考虑,一种为出租人故意隐瞒房屋被划入拆迁范围的事实,另一种为出租人在出租前,已告知房屋被列入拆迁范围。

(一)出租人在出租时隐瞒房屋将被拆迁的情况,租赁合同效力如何?

因出租人故意隐瞒商铺已列入征收范围的真实情况,而导致拆迁对租赁的商业用途产生重大影响,承租人可以因欺诈而向人民法院或仲裁机构申请撤销合同并要求出租人赔偿损失。需注意,承租人应当在知道或者应当知道拆迁事实一年内行使撤销权,否则,承租人的撤销权将消灭,租赁合同将被认定有效合同。

相关法条:

《民法总则》第一百四十九条 第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条 有下列情形之一的,撤销权消灭:

(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;

(三)当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。

相关案例:

孙立刚、郎建梅房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2019)冀民申8080号

【裁判要旨】  原审第三人河北东明企业集团公司在申请人将承租的该公司房屋转租于被申请人前就将尖岭村旧村改造项目及相关事宜予以公示和通知,所有该地段与承租房屋有利害关系的承租人均应知晓,对相应的受众均产生拘束力。原审认定申请人明知涉案房屋在拆迁范围内还隐瞒事实并提供虚假情况,以欺诈手段与被申请人订立房屋租赁合同,给被申请人造成的损失应由申请人承担并无不妥,故原审认定事实和适用法律并无不当。(注:二审法院支持吴尚青撤销《商业房屋租赁协议》的主张。)

(二)出租人在出租被确定拆迁的房屋时,已明确告知承租人此情况,租赁合同效力又如何?

根据现行法律法规的规定,如在合同签订前,出租方已明确告知该房屋被列入拆迁范围,那么,签订的房屋租赁合同有效。

2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第十二条明确约定了已被列入拆迁范围的房屋禁止出租,但2011年1月21日国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废除了《城市房屋拆迁管理条例》,现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条取消了旧的《城市房屋拆迁管理条例》关于该类房屋禁止出租的内容。所以根据现行的法律法规的规定,租赁被列入拆迁范围的房屋的租赁合同是有效的。

(三)承租人租赁被列入拆迁范围的房屋所面临的风险:

1、可能面临无法办理相关证照、手续的风险。

参考上海市和西安市的相关规定:

①《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第七条规定不得办理新增、变更工商营业登记。

②《西安市拆迁补偿标准政策西安市拆迁旧城改造计划》第十二条规定:市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会应书面通知有关部门暂停办理下列手续:(一)暂停办理房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途及分户手续;(二)暂停办理工商营业执照手续。

2、不能实施对房屋新建、改建、扩建或改变房屋用途的活动。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款:房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。所以承租人在租赁这样的房屋后,如果因经营需要要对房屋做上述处理的,无法得到补偿。

二、在租赁合同履行期间,遇到拆迁,承租人能否得到补偿款?

(一)租赁合同对拆迁的相关补偿有约定,按约定处理

《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将承租人作为补偿主体,承租人是否获得拆迁补偿,主要取决于租赁合同的约定。

相关案例:

重庆市江津区展硕慰商贸有限公司诉廖祖兴租赁合同纠纷案

案号:(2014)渝五中法民终字第00785号

【裁判要旨】

本院认为,普通房屋租赁合同履行过程中,出租房屋被国家征收,被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人,不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与产权人签订,合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同,享有合同法上的权利。

出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系,原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力,相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的,依照法律规定处理。

(二)如果出租人和承租人事先在租赁合同中没有关于拆迁补偿作相关约定,承租人还能否获得拆迁补偿?

在租赁合同中对拆迁补偿的问题未作约定或约定不明的情况下,一般法院会依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第(四)项的规定,参考出租人的拆迁补偿范围,综合考虑承租方的经营规模、投资比例、租赁使用面积与标的物总面积的比例、合同期限及履行期限、腾退时间等因素,由双方进行分担。

法条依据:

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第(四)项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”

相关案例:

北京梁氏武术培训中心通州训练基地等与北京市通州区丛林美食城房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 案号:(2019)京0112民初13540号及(2019)京03民终15617号

【裁判要旨】

关于相关款项的分配及比例,一审法院认为,应当综合各方的经营规模、投资比例、实际经营人的租赁使用面积与标的物总面积的比例、合同期限及履行期限、腾退时间等因素综合考虑;本院综合本案实际情况,酌情确定由承租人即原告武术培训中心、通州训练基地取得搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费三项费用的百分之六十,由被告丛林美食城取得该三项补偿款的百分之四十;

该案二审维持了原审判决。

三、承租人在拆迁补偿中能获得的赔偿范围

通过总结上述判例得出,承租人在拆迁补偿中能获得的赔偿范围大致为:

1、装修损失费

2、停产停业损失

该项损失赔偿并不是赔偿剩余期限的全部可得利润,法院会考虑承租人适当的另寻场地的恢复营业期,作为补偿的方式,但以出租人获得的停产停业损失补偿为限。

3、搬迁费

4、搬迁奖励费

该笔费用承租人是否能获得,要看承租人是否积极配合拆迁,若承租人存在严重逾期搬离的行为,那该笔费用法院将不会支持。

相关建议

1、承租人在签订租赁合同时,就拆迁补偿问题,应尽量避免作出对自身不利的相反约定,尤其是免除出租人补偿义务的条款。

2、承租人在要求支付补偿款时,尽量能提供损失的相关证据,如:装修合同及票据、经营利润的审计报告等。

3、承租人要求出租人支付补偿金,以出租人获得的拆迁补偿款为限。

4、承租人可以主张的补偿款的明细项目,应参照《拆迁补偿协议》列明。在《拆迁补偿协议》中没有列出的项目,承租人主张的一般不会得到支持。




注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。
房屋拆迁&征地补偿资深律师网 版权所有 京ICP备09035629号-3