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无证房屋等于违法建筑?

信息来源:北京在明律师事务所  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-03 15:55:47  

在征收过程中,征收补偿是房屋征收的核心要素。现实中,绝大多数被征收人与开发商和行政机关的矛盾也集中在征收房屋的补偿上。

那么,但有关无证房屋是否能获得补偿,是否等于违法建筑,是征收过程中常见的问题,本文结合一件强拆案例,说明无证房屋与违法建筑的关系。

【案情介绍】

张某系江永县潇浦镇消江村人,其自建房屋位于江永县北山洞综合开发项目建设用地范围内。张某1994年取得了《集体土地建设用地使用证》,后张某在批准的建设用地上修建房屋。

2019年5月20日,江永县住房和城乡建设局对江永县北山洞综合开发项目建设用地范围内的房屋进行调查,发现张某所建房屋,用地面积分别为29.08平方米、8.25平方米、22.93平方米、9.94平方米、106.45平方米共计176.65平方米,未依法报经江永县人民政府城乡规划主管部门批准,也未依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

2019年6月13日,江永县住房和城乡建设局与江永县自然资源局作出《违法建筑认定书》,认定上述176.65平方米房屋为应当予以拆除的违法建筑,同日,又作出《责令限期拆除决定书》。

2019年6月21日,江永县住房和城乡建设局作出《履行行政决定催告通知书》。

2019年7月1日,江永县住房和城乡建设局作出《强制执行决定书》,而后强制拆除了张某的房屋。

张某认为该拆除行为违法,向人民法院提起诉讼,请求确认强拆行为违法。后案件经过二审法院判决江永县住房和城乡建设局与江永县自然资源局强拆行为违法。

【争议焦点】

本案的争议焦点主要是被诉强制拆除行为是否合法。

一、《中华人民共和国城乡规划法》六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

据此,行政机关对于违法建设行为的查处,应根据情形区别对待。即,只有违法行为已经达到“无法采取改正措施消除影响的”法定情形时,才可作出限期拆除的行政处理。

此外,《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第四十七条第二款第一项规定,未依法取得建设工程规划许可证,且不符合控制性详细规划的强制性内容或者超过建设用地规划条件确定的容积率、建筑高度、建筑密度的,属于无法采取改正措施消除影响的情形。故认定违法建房属于“无法采取改正措施消除影响”的情形,应同时具备“未依法取得建设工程规划许可证”和“不符合控制性详细规划的强制性内容或者超过建设用地规划条件确定的容积率、建筑高度、建筑密度的”两个要件。

本案中,被告未能提交证据以证明涉案房屋同时具有前述两个要件违法事实。在两个要件不能同时具备的情况下,其认定涉案房屋属于应当予以拆除的违法建筑,并实施强制拆除行为,主要证据不足。

二、首先,应当肯定查处违法建设行为,是立法赋予行政机关的管理职权。其次,农村集体土地上房屋普遍存在部分甚至完全缺乏建设手续的客观现实。这种现状的形成不能完全归责于村民,行政机关对农村土地规划管理的缺位,是造成该客观现实的重要原因。再次,行政机关实施行政管理可以采用多种方式实现行政目的,但应当避免采用损害当事人权益的方式才能符合合法行政、合理行政的基本要求。

具体到本案,本案似是因农村村民未经许可建房受到行政机关查处而引发的行政案件,但根据查明事实可知,涉案房屋(建筑物)位于江永县北山洞综合开发项目建设用地范围内,理应按征收程序处理。即由征收部门、征收实施单位、自然资源和规划等有关部门对涉案房屋的合法性进行审查,经公示后无异议后给予认定,并决定是否予以补偿。

而被告避开法定征收程序,通过作出《违法建筑认定书》认定涉案房屋未依法报批及办理建设手续,为违法建筑后,责令上诉人限期拆除,并作出涉案强制拆除行为。被告作出的涉案强制拆除行为,其执法初衷明显不是严格农村土地的规划和管理使用,而是实为避开法定征补程序,加快拆除进程。

律师建议】

被征收人遇到有关部门张贴认定违建和强制拆除的法律文书时,及时咨询律师,委托律师为权益保驾护航是最佳选择,我们应当看到有关部门的此种做法,看似是基于行政管理的目的,实则系以牺牲程序正当为代价,且有以“拆违促征收”、“拆违代征拆”之嫌疑,在全面推进依法行政,建设法治、诚信政府的当下,更不可取。




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