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企业遇到拆迁,固定资产应该如何补偿?

信息来源:微告企业法律顾问服务  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-17 17:13:09  

企业拆迁固定资产的补偿包括:土地的费用、房屋的费用、其他附属物等。土地的费用按照高院相关的指导案例,如果说工业用地面临着要收回的,补偿所参照的法律依据是《物权法》的121条,补偿标准应当参照市场价格。市场价格不是挂牌价,那么什么叫市场价格呢?市场价格就是作为一个企业能在市场上买得起的工业用地的价格,能够顺利买到的工业用地的,通过转让或者购买企业获得工业用地的这种价格。

以江苏某地为例,市场价格大约在70万至90万,但是挂牌价格25万。挂牌价格是是当地主管部门为了吸引某一类的企业入驻而设立的诸多条件,带有一定的政策引导性,这种土地的价格不等于市场价。

房屋的补偿其实在《国有土地上房屋征收与补偿条例》里面说得很清楚,房屋的价格应当不得低于征收决定之日起被征收房屋周边类似房地产的市场价格。对于市场价格可能有很多企业说,我的厂房不是住宅不好找,在很多地方企业的周边是有这种工业用房的商品房开发的,还是以浙江某地为例,经济不是特别发达的地区,土地的出让价格挂牌价格一般在二三十万,但是企业的标准厂房有房产证、有土地证的这种,房屋价格达到了6000到1万左右每平米。

房屋的市场价格应当至少包括三个方面:1、土地价格因为要从市场上或者主管部门手里买土地。2、建造成本,一切办手续的所有开发商的成本。3、开发商的利润。咱买普通的商品住房,它的市场价格也是这三个方面组成。

可以算一下房屋建造成本大概现在是多少,现在周边配套的水、电、气全通的配套,其实一般砖混结构或者框架结构的这种房屋建造成本,每个地方也不一样,像福建的很多地方都能达到三千二三,山东的某些地方达到了5000,当然有的地方标准比较高,如租给特殊的外商企业的可能要求配套比较高一些,还不包括装修,只是建造成本,再加上土地价格,再加上开发商的利润,其实卖到6000到1万左右。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第19条的规定,就不应当低于这个价格。

其他建筑物、附属物的补偿,刚才的企业如果周边有不低于这个价格的房屋参考,但是有的周边没有,往更远的地方去找看有没有这样的企业开发工业厂房的,或者说自己可以计算一下,如果用来开发这样的厂房用来建造和企业厂房容积率差不多的、建筑结构差不多的,这样的卖要卖多少钱,可以自行计算一下。相关法律的原则是非常清楚的,是让企业不亏钱,企业房屋被征收时,可以让企业在周边能够建得起一模一样的厂房,这是立法的基本原则。

附属物的费用按照重置价格来计算,比如围墙、地面其他一些附属设施等等,这些是按照重置价格来计算。设备可移动的按搬迁费来计算,不可移动的设备按重置成新价来计算是比较合理的。比如某企业有1000万的一条生产线,如果搬迁就面临整个生产线报废了,比如楹庭律师受理过的河南面粉加工厂,整个企业厂房有20多层楼高,设备都属于一条生产线里面的,一旦拆除它肯定就报废了,这时要按重置成新价。重置就是按照现在的成本人工建成这条生产线需要多少钱,比如1000万。成新是什么意思,比如这个设备确实用了只有8成新了,就应该是补偿800万,这就叫重置成新价。

另外还有装修、广告牌等等其他的费用。装修一定要注意,因为我们律师办理过很多这种高档场所的拆迁案件,比如会所、酒店的装修非常豪华,超过了房屋的建造成本,装修肯定是要单独计算的。

如果对安置补偿有异议,可以怎么做呢?根据我国相关法律规定,被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。


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