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房屋租赁纠纷中违约金与损害赔偿不能同时主张

信息来源:中国房地产律师网  文章编辑:zm  发布时间:2021-11-16 16:16:51  

一、基本案情

A公司B公司签订房屋租赁合同,合同约定,A公司将其住所地的库房及场地出租给B公司,年租金为人民币57万元,租金按季度结算,B公司如遇特殊情况,需终止合同,应当提前三个月通知A公司,并向A公司支付未满租期的半额租金,作为对A公司的经济补偿。合同经双方签章后,A公司为履行合同,终止了其与C公司签订的租赁库房的租赁合同,并退还C公司10个月租金4.2万元,对场地南侧围墙拆除、树木砍伐,为此A公司支付人工费用1800元。合同履行未到期,B公司单方向A公司提出解除合同并拒绝继续履行合同。现A公司诉请B公司因违约所造成的直接经济损失12万余元。

法院认为,A公司B公司签订房地产租赁合同系双方在平等、自愿基础上签订的,不违反法律、行政法规的规定,合同有效。双方均应遵循诚信原则,按合同所约定条款履行应尽义务,行使相应权利。合同生效后,双方按合同约定分别履行了其相应义务,A公司终止了其与C公司的租赁合同,退还其租金42000元,为拆围墙、伐树支出工资1800元,已造成经济损失43800元。因B公司单方无故解除合同,除造成A公司上述损失外,还造成其因该合同未能履行所期待的利益损失。因此,B公司应承担因其单方违约致A公司的各种损失。B公司不服一审判决提起上诉,二审法院以调解结案。

二、中国房地产律师案件评析

本案判决能否损害赔偿金与违约金并存的问题。如果不考虑合同效力的问题(违约责任以合同有效成立为前提,若合同不成立、不生效、无效、被撤销,纵使当事人有过失,对方有损失,也不发生违约责任),房地产律师认为本案不应既支持损害赔偿金又支持违约金。

违约金是指合同当事人在合同中约定的或法律直接规定的,在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时,向对方当事人支付的一定数额的金钱。当事人可以在合同中约定违约金,未约定则不产生违约金责任。从立法和司法实践来看,均承认违约金具有双重性质,即惩罚性和赔偿性的性质。我国合同法第114条第2款规定,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 从这条可以看出,主张违约金时,可以损失额作为要求增加或者减少的法定依据。由此可看出违约金主要体现为补偿性,其以补偿为首要的、基本的功能,但合同法114条第3款规定:“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”这就说明在专为迟延履行而约定违约金场合,违约金与实际履行可以并存,此时有惩罚性违约金存在的空间,但此为例外。

损害赔偿是指违约方因不履行合同义务而给对方造成损失,依法或根据合同规定应当承担损害赔偿责任。其责任构成如下:(1)违约行为;(2)债权人受有损失;(3)违约行为与损失之间有因果关系;(4)违约一方没有免责事由。作为民事责任的一种,损害赔偿的突出特点表现在补偿性上,一般不具有惩罚性。它以违约行为造成对方财产损失的事实为基础。没有损害事实就谈不上损害赔偿。这是损害赔偿不同于违约金的根本所在。赔偿损失也有一定的限制,即损害赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失,即合理预见规则。损害赔偿直接关系到当事人双方的物质利益分配,体现着违约责任的作用,是一种较普遍的责任方式。但也有少数例外情况,欺诈违约行为的损害赔偿具有惩罚性就是例外情况。我国《合同法》第113条第2款规定:“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《消费者权益保护法》第49条:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这个规定只是损害赔偿的例外,并非损害赔偿的一般原则。

综上,违约金、损害赔偿均以补偿性为其基本功能,功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用。违约金与损害赔偿在补偿性上,都能使违约相对方得到全面的补偿,违约金或损害赔偿单独适用,违约相对方的利益都能得到全面、充分的保护。根据公平原则和权利不得滥用原则,违约金与损害赔偿亦不应当并用。因此,本案原审法院既支持损害赔偿金又支持违约金是不符合立法本意的。但是,也不能认定违约金与损害赔偿本质上等同,违约金责任(意定性)是不同于损害赔偿金(法定性)的。合同法它强调违约金是一种约定的条款,因此它是优先于损害赔偿的。也就是说我们按照合同自由原则应尊重当事人的合同自由,合同自由其中也包括当事人自由选择合同的补救方式以及当事人约定的违约金赔偿数额。如果当事人约定了违约金,首先实行当事人约定的违约金条款,在当事人没有确定违约金条款的时候,这样可以使用法律的损害赔偿责任,同时在当事人约定的违约金不足以补偿非违约方损失的时候,可以在继续使用损害赔偿责任。所以,违约金是优先于损害赔偿使用的。



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