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房地产&建筑业高发税收风险盘点,企业提早自查、补救

信息来源:酷扯儿  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-15 13:03:09  

下半年是税收稽查高峰期,年底将至,部分地区已经有房地产企业被要求开始自查;近期,某税务局也发布了《企业涉税事项风险提示清单(按纳税人分类)》 ,帮助企业有效防范和化解税收风险。

其中房地产、建筑业作为特定的行业,经营周期长,涉及税种多,一直是税局稽查的重点。我们梳理了房地产、建筑业各税种高发税收风险点,记得提早自查、补救!

一、房地产高发税收风险

增值税

1.跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附加、地方教育附加风险

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的,应在建筑服务发生地预缴增值税的同时缴纳两项附加,可能存在漏征教育费附加、地方教育附加风险。

企业可以在“金税三期”系统查询缴纳义务人增值税、城市维护建设税申报信息,通过数据关联比对分析进行判断排查。同时,强化内、外部宣传和操作辅导,辅导缴纳义务人和税务人员准确落实减免优惠政策。

2.项目公司设立方式未考虑税收因素

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发,未事前考虑税收影响,项目公司的成立不符合相关规定,导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定:房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(1)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司。

(2)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变。

(3)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

以上三个条件须同时满足,否则将影响增值税的差额计算缴纳。

3.融通资金不符合统借统还政策

集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016) 36号文附件三第19条第7款规定,统借统还业务中,集团按不高于支付给金融机构的借款利率水平,向集团内下属单位收取利息。统借方向下属单位收取的借款利率水平高于本身支付给金融机构的借款利率水平的,应全额缴纳增值税。同时,按照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。因此,在项目公司层面上还要考虑统借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的,超出部分不得在所得税前扣除的风险。

4.关联企业间无偿或低息融通资金

房地产集团在集团内关联企业间融通资金,未按照独立企业之间的业务往来处理,不计息或收取低息。

按照《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》财税[2019] 20号文第三条:“ 自2019年2月1日至2020年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税”。按照《税收征管法》第三十六条规定:“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的。税务机关有权进行合理调整”。另据《税收征管法实施细则》第五十四条规定:“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额;

融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率”。因此,集团内无偿或低息可能会面临被税务机关按照金融机构同期贷款利率调整的风险。

5.价外费用未计收入

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定,价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。如果房地产企业直接收取的有线电视开户费、管道煤气开户费等,未合并到收入中申报缴纳增值税。

房地产企业签订合同时,若约定直接收取有线电视开户费、管道煤气开户费等费用,且并非属于政府性基金、行政事业性收费,也不属于以委托方的名义开具发票的代收款项,没有将代收费用计算缴纳增值税的,存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

总局公告 2016第18号第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) + (1+11%)(现行税率为9%)

6.违约金未计入价外费用

如果房地产企业收到业主的违约金(购房合同履行)未计入价外费用,申报缴纳增值税的。存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

第一种情形:合同已解除,业主支付违约金给地产企业(1)地产企业收到违约金,不属于增值税的应税范畴(合同解除销售行为已不存在)。不需要缴纳增值税;(2)地产企业不需要开具发票,直接向业主甲提供收款收据即可。

第二种情形:合同已经履行,业主违约根据销售合同的约定向地产企业支付违约金(1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应作为价外费用缴纳增值税;(2)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票,如果业主为企业,也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致,如果开具的是专用发票,那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

7.销售商品房价值与赠送物品价值未区分

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,未在销售合同(或补充协议)中分别记载房屋和赠品的价值,统一按销售不动产开票计算增值税。

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,企业在销售合同(或补充协议)中没有分别记载房屋和赠品的价值,没有区分,使销售货物降低税率。带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,应该拆分为两部分: 一是销售不动产,税率为9%,二是销售货物,税率为13%。分别核算,计算各自的增值税。

土地增值税

1.是否存在应进行土地增值税清算,或税务机关要求清算,未在规定期限内办理土地增值税清算。

2.办理土地增值税清算时,附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求。

3.办理土地增值税清算时,土地成本分摊是否符合规定。

4.委托方支付给回迁户的补差价款,是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费。

5.回迁户支付给委托方的补差价款,是否抵减本项目拆迁补偿费。

6.采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费。

7.异地安置的房屋属于购入的,是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

8.货币安置拆迁的,是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。

9.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出,是否调整至财务费用中计算扣除。

10.土地增值税清算时,是否能够准确界定和核算开发间接费用。

11.土地增值税清算时,土地扣除成本是否取得了省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据作为合法有效的凭证。

12.土地增值税清算时,成本的扣除范围是否符合规定,能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。

企业所得税

(一)不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住,取得预售收入,会计帐记在预收帐款,未结转销售收入。

2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票,但不按规定确认为销售收入。

3.以房产对外投资、低价卖给内部职工,售价偏低,未视同销售。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

5.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

6.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

7.预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。

8.房产租赁收入未申报销售。

9.拆迁安置房未作销售或按协议价作收入,未视同销售。

10.对外投资减少,无转让收益。

11.政府返还、政府奖励未计入营业外收入。

12.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

13.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

14.将银行按揭款计入短期借款科目,不做为预收款处理。

(二)虚增成本

1.造价低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

2.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3.虚构补充合同,增加工程款的补充合同。

4.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

5.自购建材费用重复计算扣除。

6.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

7.到税务局代开大额建安发票或者买票,虚列成本。

8.园林公司虚开苗木发票,或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

9.将明星代言费等费用计入施工成本。

10.通过挂靠建筑公司,为自己虚开增值税专用发票,虚增成本。

11.虚开“劳务派遣费”发票。

12.拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。

13.套用高标准的工程定额,虚增开发成本。

(三)多提预提费用

1.预提了不允许预提的配套设施建设费,如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

2.多预提了允许预提的金额,如预提出包工程发票不足金额,超过了合同总金额的10% ;

3.已完工的配套设施不及时的进行清算;

4.虚设配套设施并预提相关建造费用。

(四)配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本,应独立核算未独立核算;或虽单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

(五)混淆项目,加大前期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊,将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本,多转主营业务成本,人为调节利润,扩大税前扣除。

(六)列支与取得收入无关的支出

1.代付小区商住楼/施工企业水电费计入企业开发成本。

2.将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

3.管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

4.同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分。如将已结束未注销的项目后续费用通过各种形式转移至正常项目公司。

(七)利息支出不符合规定

1.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

(1)集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

(2)项目公司向集团支付的利息,未取得集团开具的免税发票;

(3)未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查。

2.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用,应资本化分摊到开发成本中。

3.房地产集团在集团内关联企业间融通资金,未按照独立企业之间的业务往来处理,不计息或收取低息。

(八)已出租的房产或周转房再销售时,结转成本不准确,未减去已提折旧或已摊销费用,造成多转成本。

(九)利用甲供材多列成本

1.施工合同里明确注明了包工包料,材料由施工方全部负担,但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票,重复列支成本。

2.施工合同里注明了只包工不包料,材料由建设方提供,但是建安发票金额却包含了甲供材。

(十)多列费用

1.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

2.会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。

3.样板房装修费直接计入销售费用,未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用,未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支,未在租赁期摊销。

4.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

5.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

6.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整,或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算,如在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

二、建筑业高发税收风险

增值税

1.取得预收款项未按规定预缴税款

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条和《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)第三条规定,纳税人提供建筑服务取得预收款,应在收到预收款时,以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额,按照规定的预征率预缴增值税。纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。部分纳税人对政策理解不熟悉,存在对跨市跨省项目纳税义务发生时未在建筑服务发生地预缴税款,或者收到预收款时未预缴税款的情形。

建筑企业应准确把握政策规定,及时在建筑服务发生地或机构所在地预缴税款,同时要注意:采用不同方法计税的项目预缴增值税时的预征率不同。采取预收款方式提供建筑服务的应在收到预收款时预缴增值税;纳税义务发生时,同一地级市内的项目,不需要在项目所在地预缴税款,直接在机构所在地申报;跨市跨省项目,需要在建筑服务发生地预缴税款;适用一般计税方法计税的项目预征率为2%,适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

2.发生纳税义务未及时申报缴纳增值税

纳税人发生应税行为并收讫销售款项(纳税人销售服务过程中或者完成后收到款项)或者取得索取销售款项凭据的当天(书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务完成的当天)。

先开具发票的,为开具发票的当天。

即:建筑业的增值税纳税义务时间按照开票时间、收款时间和书面合同约定的付款时间孰先的原则确认。

在已确认工程量但发包方尚未付款情况下,根据合同约定的付款时间判断,分两种情况:

一是按合同约定已到付款时间,但发包方尚未付款,这种情况下,增值税纳税义务已发生,应开具发票并申报缴纳增值税;

二是尚未到合同约定的付款时间,发包方未付款,这种情况下,如果没有开具发票,则纳税义务未发生,不需要申报缴纳增值税。

3.取得虚开增值税发票

建筑企业的上游供应商数量众多,成分比较复杂,部分建筑材料是从农民、个体户或者小规模纳税人处购买,供应商一旦不按规定开具或者到税务机关代开发票,建筑企业就容易产生接受虚开增值税发票的风险,面临补缴企业所得税风险。若企业取得虚开的增值税专用发票,该部分发票将无法抵扣,已抵扣的相应进项税额也需作转出处理。如被税务机关认定为恶意接收虚开增值税发票,企业及其相关负责人还需承担刑事责任。

建筑企业在购进货物或者服务时要提高防范意识,主动采取必要措施严格发票审核,审查取得发票的真实性,确保“资金流”“发票流”和“货物或服务流”三流一致。对不符合要求的发票不予接收并要求开票方重新开具,若发现供货方失联或对取得的发票存在疑问,应当暂缓抵扣有关进项税款,必要时可向税务机关求助查证。

4.兼营行为未分别核算

建筑安装服务,适用9%的税率,简易计税为3%(不允许抵扣进项税额);设备销售,税率为13%;勘察设计、咨询,税率为6%。

如果未分别开具发票按规定要仍高适用税率。要特别管控兼营与混合销售划分不清的风险。

5.水电费问题涉税风险

建筑企业在施工中常会出现使用发包方的水电但未能取得与用发票的情形,有时会以开具的收据列支成本,按照税法规定,未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除,存在企业所得税纳税调增的风险。

如果为一般计税项目,还会导致少抵扣增值税,进而多缴纳增值税及附加。

6.承租建筑施工设备取得发票的项目税率易出错

按照《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第十六条规定,纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的,按照“建筑服务”缴纳增值税。建筑企业在施工工程承租了施工设备如脚手架、钩机等,若出租方配备了操作人员,应取得税率为9%的增值税发票,如对策把握不准,企业可能以购进有形动产租赁服务取得税率为13%的增值税发票,产生涉税风险。

建筑企业在承租建筑施工设备时应注意区分出租方是否配备操作人员的情况,如果出租方负责安装操作应按购进建筑服务取得增值税发票,否则按购进有形动产租赁服务取得增值税发票。

7.简易计税项目取得增值税专用发票并申报抵扣

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,企业选择简易计税方法的项目进项税额不得从销项税额中抵扣。建筑企业中的增值税一般纳税人可以就不同的项目,分别依法选择适用一般计税方法或简易计税方法。在企业实际经营过程中,购进的货物、劳务和服务一般用于多个项目,可能存在购进货物、劳务和服务用于简易计税项目取得增值税专用发票并抵扣了增值税进项税额的问题,存在较大的税收风险。

对于取得增值税专用发票的简易计税项目,其进项税额不得从销项税额中抵扣,已抵扣的应将对应的增值税进项税额进行转出,及时纠正税收违规行为。

企业所得税

1.建筑劳务收入确认不及时

《企业所得税法实施条例》第二十三条规定,企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机等,以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供劳务等,持续时间超过12个月的,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。部分建筑企业由于对税收政策不熟悉,未区分会计和税法的收入确认原则差异,导致企业在取得建筑劳务收入时未及时确认收入,容易产生税款滞纳风险。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第二条对企业确认劳务收入的确认方法、前提条件、时间点做出了明确规定。建筑企业应对照规定,判断完工进度,及时确定当期建筑劳务收入,避免产生收入确认滞后的税务风险。

2.缺失合法有效的税前扣除凭证

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第五条规定,企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时,该公告第六条规定,企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。建筑企业工程周期长、通常会大量雇佣合同工和临时工,对一些零散的人工费用、分包费用,部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证,但同时又将相应的支出违规进行税前扣除,容易产生涉税风险。

对建筑企业而言,是否能够取得合法有效的税前扣除凭证,直接决定了成本费用支出。因此,企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票,同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。对依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人,其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证,收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

个人所得税

1.跨省项目人员未办理全员全额扣缴

根据《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》(国家税务总局公告2015年第52号)第二条规定,跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得,向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的,工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。建筑企业跨省项目若未办理全员全额扣缴申报个人所得税,工程作业所在地税务机关将对该项目核定征收个人所得税。

建筑企业应就自身的跨省异地施工项目所支付的工程作业人员工资、薪金所得,向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。

来源:金穗源商学院


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