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不动产登记机构信息查询错误应否承担赔偿责任

信息来源: 永高土地矿产  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-11 16:41:46  

一、基本案情

2011年11月,上海市民陈某通过某房地产买卖经纪有限公司(以下简称中介公司)与张某达成商品房买卖意向,之后中介公司向不动产登记机构查询的该商品房抵押状况为:抵押权人某小额贷款有限公司,债权数额100万元。同年12月陈某与张某签订了《房地产买卖合同》。合同签订后,陈某向登记机构查询得知,该房屋除上述抵押外同时还存在140万元和45万元的两项抵押。合同履行中因张某未解除抵押且房屋被法院查封,陈某诉至人民法院请求解除合同,2013年3月,人民法院判决解除双方签订的《房地产买卖合同》,张某返还陈某购房款223万元,并支付赔偿金62万元。2014年3月,执行法院裁定终结该民事判决中余额249万元的执行程序,陈某仅得到执行到位款38万元。同年8月,陈某向不动产登记机构提出国家赔偿申请,登记机构作出《不予赔偿告知书》,决定不予赔偿。2015年6月,陈某诉至人民法院,要求确认不动产登记机构2011年11月对外查询中所作的房地产抵押状况信息的行政行为违法,并赔偿房款损失223万元。一审法院认为,登记机构遗漏了两项抵押登记记载,未能尽到法定披露义务。但是,该行政行为与陈某的损害结果不具有直接因果关系,且损害结果仍不确定。据此判决:(1)确认登记机构所作房地产抵押状况信息的行政行为违法;(2)驳回陈某要求赔偿购房款损失223万元的诉讼请求。陈某不服判决,提起上诉。

二、争议焦点

1、不动产登记机构查询错误应否承担法律责任?

2、不动产登记查询错误赔偿的原则如何确定?

三、法律分析

1、关于不动产登记查询信息错误应否承担法律责任问题

《物权法》第18条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第27条规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。第29条规定,不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。《不动产登记暂行条例实施细则》第97条至第102条专门规定了不动产登记资料查询的主体、申请材料和有关要求等内容;《不动产登记操作规范(试行)》“20.登记资料查询”中专门规定了不动产登记查询的主体、申请材料、查询条件、出具查询结果和办理时限等作了规定。但这些规定中,均未规定查询错误行为应承担的法律责任问题,由于不动产登记机构履行对外查询是其法定职责,准确、无误地提供查询信息是其应尽的义务。实践中,多数专家和司法机构认为,应按法律规定的登记错误承担法律责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第一条规定,公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。这也表明,司法部门将查询行为与登记行为同等对待。从理论上讲,不动产登记机构登记簿记载的信息具有物权公示和公信力的功能,其正确性和完整性直接影响着市场交易主体的相关利益,影响着房地产交易的安全性。不动产登记机构在对外查询中应当准确无误地提供相应信息;如果提供不完整,甚至错误的登记信息,显然属于怠于履行职责,应当构成违法。本案中,不动产登记机构披露的陈某所购房屋权利状况信息中遗漏了两项抵押登记的记载,是不完整的。因此,登记机构没有尽到自己法定的披露义务,其行为不具有合法性。对此,一、二审院也予以确认。

2、关于不动产登记查询信息错误赔偿问题

从法理上讲,自然人、法人和其他组织在从事房地产交易时因信赖登记部门提供的查询信息发生交易,从而蒙受损失的,登记机构有责任予以赔偿。但是,如何赔偿,以及赔偿的标准和原则等问题,在法律上并没有规定。从法律关系上讲,不动产登记查询信息错误给当事人造成的损害,明显不同于一般意义上的登记错误。在不动产交易中,不动产权利状况是买受人决定交易的重要因素之一,而不是唯一因素,买受人还会考虑不动产的其他情况和交易方诚信度等因素。此种情况下的损害结果是“多因一果”。根据《国家赔偿法》等法律规定,当事人主张行政赔偿应具备的条件是:行政行为违法、损害结果发生、违法与损害结果之间存在直接因果关系;损害结果要具有现实性和确定性(即损害结果是固定的);对财产权造成损害的,按照直接损失给予赔偿。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件规定》(法释〔2010〕15号)规定,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任;房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。本案中,陈某损失的直接原因系出卖方张某违约所致,而且陈某损失在诉讼时并不确定(执行程序有恢复可能),还存在实现的可能性,其数额随时可能发生变化;陈某所主张的购房款损失已在民事诉讼得到支持(民事判决要求房屋出卖方和中介公司(居间合同纠纷案中法院判决中介公司返还服务费5万元和赔偿其损失90万元已执行完毕)分别承担民事赔偿责任;登记机构的行政行为与陈某损害结果之间的因果关系并不明确。

本案二审院认为,上诉人的损失经民事判决已经获得全部支持,其目前损失是由于执行尚未全部到位造成的;尚无证据能够证明被上诉人具有应承担连带赔偿责任。登记机构是否应承担相应赔偿责任,要从陈某权益受损的多重因素综合考量。目前,对张某的执行虽已裁定本次执行程序终结,但还存在债权实现的可能性,故其直接损失仍未确定。在此情况下,上诉人陈某要求登记机构赔偿购房款损失诉讼请求实为要求被上诉人承担补充赔偿责任。上诉人可待相关执行程序全部终结,直接损失确定后,再行主张。据此判决:驳回上诉,维持原判。

案例参考

上海市第三中级人民法院行政判决书(2015)沪三中行终字第233号


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