1案例概况

朱某和任某夫妻二人于2007年9月28日向无锡某开发公司购买商品房一套，并于2008年3月3口办理了房屋首次转移登记。2015年7月17日，朱某因借高利贷被人逼迫至不动产登记中心进行过户，并找人假冒任某一同将房屋过户至段某和范某名下。因买方段某和范某通过向银行贷款购买了此房屋，不动产登记中心合并办理了转移登记和抵押登记。2016年12月7日段某和范某将该不动产抵押给范某某并办理了余额抵押登记。2017年任某发现房子竞在自己不知情的情况下被转移至他人名下，遂向登记机构提出，其对自己名下房产转移至范某和段某名下的事宜毫不知情，也从未同意，更没有和朱某一起去不动产登记中心办理过房产转移的相关手续，认为登记机构未尽审慎审查的义务，登记机构的行为严重侵犯了自己的合法权益，遂于2017年8月2日向法院提起行政诉讼，要求登记机构撤销该不动产的转移登记，并对自己合法权益造成的损失予以赔偿。

最终任某向法院撤诉，并与朱某一同买回该不动产，偿还了两个抵押权人的债务办理了抵押注销登记和转移登记。

2关于本案的三点思考

第一，关于原告所述其丈夫朱某是被逼迫至不动产登记中心进行过户，那对于登记机构来说，其转让时所做的意思表示是否为真实的？

首先，就意思表示的形式而言，《民法总则》规定行为人可以明示或者默示做出意思表示。而不动产登记的申请需要申请人明确自己的意思表示，并且通过书面材料表现出来，才能有效避免当事人及代理人前后意思表达不一致或者登记机构误解当事人的意思而引发的一系列矛盾。而申请人提交的申请书、存量房转移合同正是当事人的书面意思表示。其次，《物权法》第12条规定，登记机构应当“就相关登记事项询问申请人”。《不动产登记操作规范（试行）》明确，“不动产登记丁作人员就不同申请事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：一是申请登记事项是否是申请人的真实意思表示……”“询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致”。由此可知，对询问内容所做的操作仅仅止于“询问”并“记录询问结果”及查验“申请内容与询问记录是否一致”，而非求证询问结果的真实性。再次，即使登记机构判断申请人的意思表达是否真实也大都是通过申请纸质材料、不动产登记簿、信息共享取得的信息及询问记录，其中询问记录完全通过申请人的自述取得，若申请人蓄意隐瞒，登记机构很难得知申请人在被询问时是否存在胁迫、欺诈等情形。且日常登记工作量大，随着办理时限的压缩，高效率成为登记的重要要求。此种情况下，登记机构无力进行登记原因（合同）效力的实质审查。因此笔者认为本案巾通过询问记录及存量房转移合同登记机构完全可以认为朱某在转移时所做的意思表示是真实的。

第二，本案中对于登记机构来说是否尽到查验申请主体的义务？

依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生巾所起作用承担相应的赔偿责任”。《不动产登记暂行条例实施细则》第15条规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致”。《物权法》第12条规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。可以看出，身份是登记必须鉴别的内容。但在案件审理过程中，作为被告，登记机构要对自己已经尽到“合理审慎职责”进行举证，无法举证的法院视为登记机构未尽合理审慎义务，事实上登记机构为其已尽注意义务举证是很难操作的。故在缺乏可操作规范的情况下，登记机构将处于不利之地。

本案中，针对身份材料，受理人员在登记受理过程中会进行身份证内置芯片读卡，身份证读卡器由公安部门授权，装有身份安全控制模块，可直接读取信息来确保身份证的真实性，之后再确认申请人與身份证是否一致。针对申请人是否为权利人可对申请人相貌与身份材料的一致性进行比对，在当时没有配备人脸识别仪的情况下工作人员很多是依靠自己的工作经验进行判断。同时通过上手登记资料中的签章进行比对，并未发现任某的签名笔迹有较大的变动。笔者认为，对于虚假申请，若是登记机构对于需验证辨别的事项皆履行完成，且工作人员凭职业理性和工作经验无法判断真伪的，不宜因此由登记机构承担责任。

第三，本案中的转移登记能否撤销，恢复原有登记状态？ 《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。《中华人民共和国行政诉讼法》第74条规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的;（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款规定：“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。

本案中，即使法院判决该登记行为违法，由于该不动产存在抵押登记，抵押权人某银行和范某某为善意第三人，为保护善意第三人的合法权益，在抵押权依法注销前无法撤销本案的转移登记，也无法恢复至原本的登记状态。

3总结

由本案不难得出，在不动产的转移、抵押等登记过程中，总有些人由于各种原因或假冒顶替权利人、或伪造证件、或提供虚假材料等来骗取登记。对于防范登记风险的工作及措施，各地不动产登记机构都各有千秋，笔者总结出以下三方面建议。

3.1加强窗口智能化建设

居民身份证及不动产权证是申请不动产登记的必要收件之一。登记窗口可配备公安部门授权的“二代身份证读卡器”验证该身份证的真伪。持证人与证件上记载的人是否一致，可通过人脸识别仪进行身份识别。不动产权证的真伪验证可通过证书的封皮、防伪镭射标签、印章及雕刻凹印编号、水印、团花版纹、二维码等进行辨别。其巾在不动产权证在附记内页下方设置的两个二维码，分别储存了对应的产权信息和26位房屋代码，通过手机微信的“扫一扫”或者窗口的二維码扫描枪可读取信息，能够有效检验该木不动产权证的真伪。

3.2加强不动产登记制度建设

首先，完善不动产登记询问制度。工作人员需要按照询问对象身份的不同，对询问的内容突出差异性，以加强询问工作的针对性。为确保询问内容的客观、公正，最大限度的排除外部干扰，尤其是发觉部分当事人前后口径不一致或者神色慌张时，为避免其有受胁迫登记的可能，登记机构可以设立专用问询接待室，对甲请人及利害关系人以单独询问的方式进行登记，并全程配备录音监控等设备。

其次，建立不动产登记虚假申请“黑名单”。当事人申请登记时只要被发现假人、假证等虚假情况，该申请的不动产登记簿上就要标识该失信情况。再次以该不动产申请时登记系统会警示工作人员，工作人员则要对该不动产的登记进行严格审查，防止申请人虚假申请蒙混过关。

再次，建立虚假申请失信人员信息申报制度。加大对不动产登记过程中虚假申请的打击力度，与相关部门实行联动机制，对于申请人在申请登记过程中被发现或被他人举报经查实的虚假申请等失信行为将作为失信信息或提示信息录入“公共信用综合服务平台”，作为不良信用记录纳入公共信用管理体系，让失信人“一处失信，处处受限”，加大对虚假申请人的惩戒力度。

3.3加强信息共享，推广电子登记证明

不动产登记机构加快构建与公安、民政、财政、住建、税务、工商、金融机构等相关部门的信息共享平台，通过实时互通共享直接获得电子信息，既提高真实性又减少申请材料方便当事人。另外加快推广不动产电子证明的使用，减少虚假纸质证书带来的风险。

作者简介：蔡悦、高晨曦，无锡市不动产登记中心。