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最高法院:合作开发房地产项目登记在一方名下的土地是否属于共有财产

信息来源:法客帝国  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-11 11:07:37  

裁判要旨

合作开发房地产项目约定以一方名义办理土地使用权出让手续,该土地使用权虽然登记在该方名下,但该土地使用权属于双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产,并非该方单独所有的财产。

案情简介

一、2006年,敬业公司与开发公司签订《房地产项目合作开发协议》,约定双方合作开发房地产,开发公司以自己的名义参加某宗商住建设用地的挂牌出让;开发公司具备房地产开发所需的资质条件,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理;双方共同为该合作项目提供资金。夏津县人民政府于2007年颁发了夏国用(2007)字第094号《国有土地使用权证书》(“94号土地使用权证”),证书记载的使用权人为开发公司。

二、后双方在履行合同中发生争议,敬业公司向德州中院起诉,请求:解除《房地产项目合作开发协议》;开发公司向敬业公司支付应分得资产的对价款42887283元。开发公司提起反诉,请求:解除《房地产项目合作开发协议》,确认敬业公司无权分配利润;确认94号土地是开发公司独自投资取得的,不属于联营共同财产。

五、开发公司仍不服,向最高法院申请再审,主张开发公司是94号土地的唯一使用权人。最高法院未支持其主张。

裁判要点

法院认定涉案土地使用权为合作双方共同财产的原因在于:首先,开发公司与敬业公司在合作开发协议中约定:开发公司具备房地产开发所需的资质条件,为合作项目的对外名义开发商,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理,以确保该合作开发项目的合法性。因此,涉案94号土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司,但实际上为双方履行合作开发协议的结果。其次,对于涉案国有土地使用权的获得,开发公司与敬业公司均投入了资金。因此,94号土地使用权并非开发公司单独所有的财产,而是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、合作开发房地产项目取得的项目土地使用权虽然登记在合作一方,但该土地使用权并非该方单独所有的财产,而是合作各方共有的财产,一方无权请求确认该土地使用权属于其单独所有。

二、如果当事人在合作开发过程中发生争议,应当尽早协商解除合作开发合同,或者在享有单方解除权的情形下解除合作开发合同,以避免针对未来取得的土地使用权属于合作项目共有财产还是单独所有财产发生争议。

(我国并不是判例法国家,本文所引述分析的判例也不是指导性案例,对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时,尤其需要注意的是,司法实践中,每个案例的细节千差万别,切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究,旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角,并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持,也不意味着法院在处理类似案件时,对该等裁判规则必然应当援引或参照。)

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020修正)

第十四条投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的违约情况确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述:

关于涉案土地使用权是否为合作双方共同取得的问题。城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定:“城建公司具备房地产开发所需的资质条件,为合作项目的对外名义开发商,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理,以确保该合作开发项目的合法性。”因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司,但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得,除城建公司投入的资金外,敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产,并非城建公司单独所有的财产。

案件来源

淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2013)民申字第2384号]


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