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最高院判例:涉及集体建设用地房屋买卖无效,土地的所有权属性需批方可变

信息来源:郑州刘德宇律师的博客  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-09 17:24:59  

海天公司系由沙子口街道村民曲先宝及其妻王桂芝投资成立,注册地在沙子口街道。海天公司房屋占用土地为集体土地,所有权人为沙子口街道办事处沙子口居委会(以下简称沙子口社区)。房屋有:1、建设用地批准书。2、建设用地规划许可证。3、土地登记申请书。4、集体土地使用证。

2002年10月30日,海天公司与沙子口社区签订租地协议,由其租赁上述房屋占用土地2.49亩,租赁期限自2002年11月1日至2012年10月31日,租赁费每年2万元。

2006年9月15日,海天公司(甲方)与徐兆花(乙方)签订《买卖协议》,将坐落于沙子口南姜村的冷库、宿舍、招待所及所有附属设施卖给乙方徐兆花。沙子口社区在该协议下方以手写方式注明:沙子口社区居委会同意本协议甲乙双方签订的上述财产买卖协议,居委会于2002年10月30日与海天公司签订的《土地租赁协议》,自本协议生效之日起由徐兆花履行,租赁协议的权利、义务由徐兆花承担。

签约当日,徐兆花又将房屋以年租金30万租给曲先宝,租期三年,自2006年9月15日起至2009年9月15日止上述房屋一直由海天公司占有使用。

2009年4月14日,徐兆花以上述土地和房屋属其所有,一直被海天公司、曲先宝占用拒不交还为由,向一审法院起诉。请求:两被告腾还占用的位于沙子口社区的土地、地上房屋,并支付使用费90万元。

最高院裁判理由

涉案房屋,均在沙子口街道集体经济组织辖区内。位于沙子口社区的房屋原为沙子口村海港公司所有,房屋建设时取得了(集体)建设用地批准书、建设用地规划许可证,土地性质为沙子口村集体建设用地。2000年11月,因沙子口信用社对海港公司享有债权,人民法院依据生效的法律文书,裁定将房屋变卖执行给沙子口信用社,沙子口信用社随即将房屋转卖给海天公司。南姜哥庄村的房屋由曲先宝出资建设,所用土地亦是农村集体用地。至2012年5、6月份,涉案两处房屋被当地政府拆除、土地因修路被征用前,涉案土地的集体性质没有发生变化。

农村集体土地包括集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料,除此之外,其他任何单位和个人未经法定程序不得随意占用或“以租代征”,侵害或变相侵害农村集体经济组织和农民利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”,“兴办乡镇企业和村民建设住宅…或者乡(镇)村公共设施、公益事业建设经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地”。从上述规定可以看出,在集体土地上建设房屋,限于以下三种用途:开办乡镇企业,用于乡(镇)村公共设施、公益事业建设,农村村民建设住宅。《中华人民共和国乡镇企业法》第二条规定:“乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业”。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。除此之外,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。国家法律法规及相关政策均严格控制农民集体所有建设用地使用权的流转范围。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形时,致使农民集体所有建设用地使用权依法发生转移的除外”。即超出上述三类土地用途使用农村集体土地(含农村集体建设用地)的,必须依法办理农用地转用及征用审批手续,改变土地的所有权属性。否则,用地及建设等均不受法律保护。

徐兆花是城镇居民,其与海天公司签订《买卖协议》,购买该房屋并欲以租赁土地的方式变相改变土地用途的行为,违反了我国法律、行政法规以及国家政策的规定,故其与曲先宝、海天公司所签《买卖协议》无效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。征地、拆房拆迁款是国家给予失地、失房的农民和集体经济组织的定向补偿款,海天公司、曲先宝在与徐兆花所签《买卖协议》中将拆迁权益处置给徐兆花的行为违反法律强制性规定,该约定亦无效。徐兆花申诉称应保护其相关拆迁权益的理由不能成立。因《买卖协议》无效,徐兆花可另行主张债权及相关损失。


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