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最高法院关于建设用地使用权出让合同纠纷裁判观点十则

信息来源:郑州市惠济区人民法院  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-09 16:43:06  

1.按挂牌出让程序依法取得案涉土地使用权的主体,在出让方同意的情形下,通过协议方式转让“中标权”给他人,并由该人作为土地使用权受让人签订建设用地使用权出让合同,并未扰乱招拍挂出让国有建设用地使用权市场秩序,并未违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院认为,本案是建设用地使用权合同纠纷再审案件,根据当事人再审阶段的诉辩主张,本案审理的焦点问题之一是:案涉《出让合同》的效力问题。

关于建设用地使用权出让合同效力问题。其一, 2007年2月12日,振烽公司作为竞买人按公开挂牌出让程序依法成为案涉土地的竞得人。经芷江县委、县政府同意,振烽公司与神龙公司签订《中标权转让协议》,约定因振烽公司的法定代表人徐某娟为神龙公司的股东,自愿将案涉土地的挂牌中标权无偿转让给神龙公司。4月20日,芷江县委、县政府与神龙公司签订《芷东新区鼓楼以南开发建设投资协议书》,确认由神龙公司取得案涉土地使用权。9月28日,神龙公司与芷江自然资源局签订《出让合同》,约定将案涉69.56亩(46737平方米)国有土地使用权转让给神龙公司。

2008年8月28日,芷江县政府向神龙公司颁发其中25亩(16666平方米)的国有土地使用权证。芷江自然资源局主张振烽公司与神龙公司恶意串通取得案涉土地竞得权,没有事实依据,本院不予支持。

其二,2007年2月12日,振烽公司按挂牌出让程序依法取得案涉土地使用权,2月25日与神龙公司签订《中标权转让协议》。根据当时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。”前述法律规定并未禁止土地使用权可以以协议方式进行出让。此外,振烽公司已依法通过参加公开挂牌出让程序取得案涉土地使用权的竞得权,根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》第10.2(6)条的规定,申请人可以组建新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。本案中,神龙公司虽然不是振烽公司组建的新公司,但振烽公司与神龙公司的实际控制人均为徐某娟,在芷江县委、县政府知情且同意的情形下,由神龙公司作为土地使用权受让人签订案涉《出让合同》,并未扰乱招拍挂出让国有建设用地使用权市场秩序,并未违反法律、行政法规的强制性规定。

其三,神龙公司代替振烽公司与芷江自然资源局签订案涉《出让合同》,征得了芷江县委、县政府的同意,没有证据证明神龙公司与振烽公司存在恶意串通逃避税费的故意。即便振烽公司和神龙公司之间签订《中标权转让协议》,可能存在违反税收征管法律规定的情形,也应由税收征管部门予以查处,不能因此否认神龙公司与自然资源局之间自愿签订的案涉《出让合同》的效力。

案例索引:怀化市神龙房地产开发有限公司与湖南省芷江侗族自治县自然资源局、怀化聚友房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2020)最高法民再230号;裁判日期:二O二O年十二月三十一日。

2.建设土地使用权出让合同签订后,由于政府规划改变,土地使用权存在变更土地用途等情形,受让人应按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金。

最高人民法院认为,案涉《国有土地使用权出让合同》于2003年签订之后,由于政府规划改变,原规划用于建设别克汽车4S汽车店变更为酒店建设项目。案涉土地使用权存在变更土地用途、增加容积率的情形,但是荣达通公司并未按规定补缴土地出让金。廊坊国土局市区分局多次要求荣达通公司补缴土地出让金,说明廊坊国土局市区分局同意变更土地用途、增加容积率,只是双方不能就补缴土地出让金数额达成一致意见。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定,受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。原判决适用该规定,按照廊坊国土局市区分局起诉时同种用途的土地出让金标准,确定荣达通公司应补缴的土地出让金数额,适用法律并无不当。

案例索引:廊坊市荣达通房地产开发有限公司与廊坊市自然资源和规划局广阳区分局建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2020)最高法民终168号;裁判日期:二O二O年十月十九日。

3.建设用地使用权出让过程中,党政机关会议纪要等属于行政机关制作的文件,此类文件均有其相对应的适用主体和范围,系内部文件,未对社会公开发布,其内容仅应视为行政机关内部的工作意见或工作安排,对外不能直接产生相关民事法律关系。

最高人民法院认为,锦邦公司根据《乌海市党政联席会议纪要》《粮库土地挂牌意见的请示》两个文件以及海勃湾自然资源分局签发的《粮库土地挂牌出让方案》,主张对于案涉土地溢价部分按照3:7进行收益分配是政府一方对土地买受人发出的要约,并称锦邦公司作为买受人已按约定履行了付款义务,海勃湾自然资源分局代表政府应当履行该要约承诺,有义务向锦邦公司支付土地收益的70%,故海勃湾自然资源分局应当返还锦邦公司超付的土地出让价款51637460元。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条规定,要约是指希望和他人订立合同的意思表示;要约到达受要约人时生效。而从证据形式上看,《乌海市党政联席会议纪要》《粮库土地挂牌意见的请示》《粮库土地挂牌出让方案》均属于行政机关制作的文件,此类文件均有其相对应的适用主体和范围。《粮库土地挂牌意见的请示》《乌海市党政联席会议纪要》系内部文件,未对社会公开发布,其内容仅应视为行政机关内部的工作意见或工作安排,对外并不能直接产生相关民事法律关系。《粮库土地挂牌意见的请示》中“土地挂牌超出底价部分收益按照3:7的比例由区城投公司与合作开发企业分配”的内容只有转化成希望和他人订立合同的意思表示并到达受要约人才会生效。故《乌海市党政联席会议纪要》《粮库土地挂牌意见的请示》不符合要约成立并生效的条件。

本案中,海勃湾自然资源分局作为政府职能部门,在履行出让案涉国有土地使用权职责过程中发布的《粮库土地挂牌出让方案》是代表政府向社会公开的文件,但该方案中并没有“土地挂牌超出底价部分收益按照3:7比例分配”的相关内容,锦邦公司摘牌后与海勃湾自然资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同》,也未有相关内容的约定。因此,锦邦公司要求海勃湾自然资源分局按照比例支付其土地溢价收益分成款,缺乏事实依据和法律依据。再次,2010年11月6日海勃湾区城投公司与锦邦公司签订《合作拆迁协议书》,双方就锦邦公司开发案涉土地所涉及的拆迁相关事宜达成协议,其中对高出拆迁成本部分按比例分配问题作出约定。根据合同相对性原则,《合作拆迁协议书》仅对签订双方锦邦公司和海勃湾区城投公司具有约束力。海勃湾自然资源分局虽是政府职能部门,也仅应在《国有建设用地使用权出让合同》约定的权利义务范围内承担相应责任。综上,锦邦公司主张海勃湾自然资源分局返还其超付土地出让价款的诉讼请求不能成立,一审判决驳回其该项反诉请求,并无不当,本院予以维持。

案例索引:乌海市锦邦房地产开发有限责任公司与乌海市自然资源局海勃湾分局建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民终2013号;裁判日期:二O二O年九月二十七日。

4.国务院、国土资源部的文件虽然有不得“毛地”出让的规定,但因其性质属于部门规范性文件,而非法律或行政法规,相关规定不属于法律的强制性禁止规定,不能因此产生合同无效的法律后果。

最高人民法院认为,案涉《国有建设用地使用权出让合同》是否存在因违反法律规定而无效情形属于人民法院主动审查的问题。该合同签订于2010年10月29日,国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发[2010]151号)明确规定了不得“毛地”出让。根据2012年6月1日国土资源部令第53号《闲置土地处置办法》第二十一条的规定,为防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置,对于市、县国土资源主管部门供应土地应当符合权利清晰、安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷、地块位置使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件的具体要求。锦邦公司认为,海勃湾自然资源分局出让案涉地块不符合该规定中“具备动工开发所必需的其他基本条件”。

本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然有不得“毛地”出让的规定,但因其性质属于部门规范性文件,而非法律或行政法规,相关规定即不属于法律的强制性禁止规定,不能因此产生合同无效的法律后果。

案例索引:乌海市锦邦房地产开发有限责任公司与乌海市自然资源局海勃湾分局建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民终2013号;裁判日期:二O二O年九月二十七日。

5.国有土地使用权出让合同能否继续履行,是否符合原定规划条件,应当作为重要考量因素,现行法律及部门规章已经不允许不经招标、拍卖等公开竞价方式而直接依据协议转让国有建设用地使用权,因此,协议转让建设用地使用权出让合同不具备强制履行的基础。

最高人民法院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定,国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地规划条件是国有土地使用权出让合同的重要内容。因此,国有土地使用权出让合同能否继续履行,是否符合原定规划条件,应当作为重要考量因素。

本案中,钱某林和文鼎公司一审提交《大厂回族自治县夏垫镇总体规划(2017年-2030年)》中的《总体用地布局规划图》,主张案涉土地目前已规划为商业用地及二类居住用地,另有部分为一般农田及未利用地。而双方签订《协议书》所涉土地的用途为工业用地,在案涉土地规划已经变更的情况下,《协议书》的履行存在障碍。

关于案涉土地的出让方式。根据已经查明的事实,钱某林在一审质证中陈述称,“这块土地现在空着,征收过,还有七八户没有征收完成”。2005年8月2日大厂县第十一次县长办公会会议纪要载明“涉及北坞一村8户钉子户要列出名单,分组攻坚,深入做好群众工作,确保项目征地工作顺利进行。”该内容也印证了案涉土地没有征收完成的事实。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条也作出了同样的规定。因此,不经过招标、拍卖等公开竞价方式而直接依据协议转让国有建设用地使用权,已不为现行法律及部门规章所允许,本案亦不具备强制履行的基础。

综合来看,无论案涉308亩土地尚属农用地抑或国有土地,《协议书》关于“甲方承诺在30日内发给乙方首期用地《国有土地使用权证书》”的约定均属于债务标的不适于强制履行的情形,一审判决并无不当。钱某林、文鼎公司关于继续履行案涉《意向书》《协议书》的上诉请求,依据不足,本院不予支持。

案例索引:廊坊文鼎古木家具有限公司、钱国林与大厂高新技术产业开发区管理委员会、大厂回族自治县自然资源和规划局、大厂回族自治县人民政府建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民终1506号;裁判日期:二O二O年六月十九日。

6.因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的建设用地使用权出让合同不能履行,以致一方当事人缔约目的不能实现,该方当事人请求法院判决解除合同的,人民法院应予支持。

最高人民法院认为,长春市国土局与泰恒公司于2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合同依法有效。2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定,案涉国有建设用地使用权以“毛地”方式出让,地上建筑物未拆迁部分由泰恒公司负责。上述合同签订后的两个月内,国务院于2011年1月21日出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》,明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。据此,因上述法规的出台,使得泰恒公司无法取得拆迁主体资格,无法按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成案涉土地的拆迁整理工作。泰恒公司经过逾七年与长春自然资源局的协调,始终无法解决案涉土地的拆迁问题,就此而言,泰恒公司向人民法院起诉解除合同,并未超过解除合同的期限要求。

泰恒公司受让案涉国有土地使用权的目的系对该土地进行房地产开发,而土地完成拆迁工作是泰恒公司开发案涉土地的必经环节。由于上述法规变化导致泰恒公司无法完成案涉土地的拆迁整理工作,进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的,故泰恒公司请求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》,符合本案其合同目的无法实现的客观实际,原审判决认定本案不存在不利于合同目的实现的障碍,与事实不符,应予纠正。

案例索引:长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民再246号;裁判日期:二O一九年十一月二十九日。

7.鉴于双方当事人对于建设用地使用权出让合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错,故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,仅判决返还已支付的价款及相应孳息,对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的诉讼请求不予支持。

最高人民法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状。据此,泰恒公司在本院判决解除合同的情况下,请求长春自然资源局返还其已经支付的国有土地使用权土地出让金,符合上述法律规定,故长春自然资源局应向泰恒公司返还土地出让金以及占用资金期间的法定孳息。

案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定,泰恒公司对于案涉土地的建设项目应于2011年11月25日之前开工,即从2010年12月25日双方签订合同至合同约定的开工日期2011年11月25日之间的期限,系泰恒公司对案涉土地进行拆迁整理的期限。而2011年1月21日国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,导致拆迁制度发生改变,泰恒公司在合同约定的拆迁期限内,因该拆迁制度变化而无法办理拆迁许可证,亦无法完成对案涉土地进行拆迁整理工作。据此,泰恒公司未能在合同约定的期限内对案涉土地进行拆迁整理工作非因泰恒公司的过错造成,原审判决认定泰恒公司怠于履行合同义务导致无法办理拆迁,与本案事实不符。

同样,虽然《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》于2010年9月21日下发,规定不得以“毛地”方式出让土地,且2011年1月21日国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条亦规定,该条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理许可证。故如果泰恒公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前即已取得拆迁许可证,其仍可自行继续对案涉土地进行拆迁整理;而泰恒公司在近两个月的时间内未申请拆迁许可证,进而导致其在上述条例施行后无法继续取得拆迁许可证,对此长春自然资源局亦无过错。在长春自然资源局与泰恒公司对于案涉合同不能履行及泰恒公司合同目的无法实现均无过错的情况下,泰恒公司请求长春自然资源局赔偿损失的诉讼请求,理据不足,本院不予支持。

案例索引:长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民再246号;裁判日期:二O一九年十一月二十九日。

8.对于一方当事人为履行建设用地使用权出让合同而支付的契税损失,在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下,可由双方当事人基于公平原则平均分担。

最高人民法院认为,至于泰恒公司为取得案涉国有土地使用权而支付的1315000元契税,在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下,该部分契税可由双方当事人基于公平原则予以平均分担,长春资源局应补偿泰恒公司657500元。

案例索引:长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民再246号;裁判日期:二O一九年十一月二十九日。

9.虽然高压线路未经国家电力管理部门批准,任何人无权擅自迁移和拆除,但电力设施并非不可迁移,高压线路的存在并不必然导致建设用地使用权出让合同目的无法实现。

最高人民法院认为,根据梁某申请再审的事实和理由,本案再审审查的重点为梁某是否有权对《国有建设用地使用权出让合同》行使单方解除权。具体而言:

(一)关于案涉土地上存在运行中的高压线问题。《出让须知》明确载明:周围设施成交时的现状条件,地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决,费用自理。对此,存在两方面的争议。

其一,《出让须知》中载明的“线”是否包括高压线路。梁某认为,根据《中华人民共和国合同法》的规定,萧县自然资源和规划局为提供格式合同的一方,根据决疑规则应当对《出让须知》《国有建设用地使用权出让合同》相关内容作出对其不利解释,即上述内容中的“线”不包括高压线路。本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”据此,对合同格式条款的解释首先应当按照通常理解予以解释,如产生两种以上解释的,方能作出不利于格式条款提供方的解释。而对于合同的通常解释应当按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定,即“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”本案《出让须知》载明的“线”文义指向是明确的,结合案涉合同中的“现状条件”“地上地下管、线、井、场地平整”等内容,对该处的“线”只能得出包括高压线路在内的各种线路这样一种解释结论,而不存在两种以上解释结论。另外,《出让须知》约定“竞买人可以现场查勘”“竞买申请一经受理确认后,即视为竞买人对本出让文件及宗地现状无异议并全部接受”,高压线路横穿案涉土地,只要现场查勘即可发现。就交易习惯而言,价值巨大的土地使用权竞拍前,梁某作为竞拍人,应当提前查勘案涉土地的现状并评估其风险,在竞得土地后应自行承担相应责任。可见,萧县自然资源和规划局并未隐瞒或误导梁某竞拍,更不能得出该局有移除高压线路的合同义务之结论。

其二,梁某能否移除高压线路。虽然未经国家电力管理部门批准,任何单位和个人都无权擅自迁移和拆除高压线路,但根据《电力设施保护条例》相关规定,电力设施并非不可迁移。梁某在申请再审中也认为高压线路的迁移需要向有关部门申请,但同时又认为由于《国有建设用地使用权出让合同》约定了开工和完工时间,将高压线移除的义务强加于竞买人将导致无法在六个月内开工。事实上,《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定:“受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延期申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建时间不得超过一年。”如前所述,在确认高压线路应由竞拍人负责的前提下,梁某应当对此问题在竞拍前自行作出判断,并应在竞拍成功后进行处理。但梁某既未要求延期,也未向电力管理部门协商高压线路迁移问题,而是直接以提起诉讼的方式要求解除合同,其诉请不应得到支持。原审对该情况的说理并不意味着其在适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”之规定,而是意在论证高压线路迁移问题并不会导致合同目的不能实现,故不存在适用法律确有错误的情形。

案例索引:萧县自然资源和规划局与梁会建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2020)最高法民申2525号;裁判日期:二O二O年七月十七日。

10.土地管理部门虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权,但其委托土地交易管理中心与竞买人签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为,符合自愿平等、等价有偿的原则,双方之间不存在管理与被管理的关系,双方争议应通过民事诉讼程序解决。

最高人民法院认为,本案是旺业公司与赣州市自然资源局因《成交确认书》签订之后的履行行为引发的民事纠纷,属于民事诉讼的受案范围。

首先,赣州市自然资源局既是受托对国有土地进行管理的行政主管机关,也是依法具有民事权利能力和行为能力的民事主体。赣州市自然资源局虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权,但其委托赣州市土地交易管理中心与旺业公司签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为,符合自愿平等、等价有偿的原则,双方之间不存在管理与被管理的关系。

其次,本案为建设用地使用权出让合同纠纷,非拍卖合同纠纷。拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式,是建立买卖合同关系的一种手段或方式。旺业公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉土地建设用地使用权出让合同的资格,并与赣州市土地交易管理中心签订《成交确认书》,双方在拍卖过程中并没有产生争议,拍卖成交阶段已经终结。旺业公司与赣州市自然资源局争议的是《成交确认书》签订后如何履行双方约定的后续权利义务问题,并不涉及拍卖成交的效力问题。从拍卖公告、拍卖须知、《成交确认书》等文件可见,双方关于出让案涉土地使用权问题的主要合同条款已经协商并达成一致。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定,涉及国有土地使用权合同纠纷案件属于民事案件受理范围。

再次,《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》(【2010】行他字第191号)关于“土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权,与竞得人签署成交确认书的行为,属于具体行政行为”的意见,系从行政法角度作出的认定,并不排斥双方之间存在的民事法律关系。旺业公司选择民事诉讼程序来解决案涉纠纷系当事人依法行使程序权利的结果。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《民事案件案由规定》的有关规定认定本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷并作出判决,并无不当。赣州市自然资源局关于本案案由错误及本案应纳入行政诉讼受案范围的主张,依据不足,本院不予支持。

案例索引:赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案;案号:(2019)最高法民终1197号;裁判日期:二O一九年九月二十九日。


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