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建设用地使用权纠纷所适用的司法政策解析——合同的效力和条件

信息来源:大工法律人  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-09 16:32:28  

建设用地使用权合同是指当事人为建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与等订立的合同。

建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立,但新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。

一、尽可能维护合同效力

最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知(法发〔2009〕42号)

一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,尽可能维持土地使用权出让合同效力,依法保护守约方的合法权益,促进土地使用权出让市场的平稳发展。

1物权转让效力与合同效力分离

最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知(法发〔2009〕42号)

二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定,准确把握物权效力与合同效力的区分原则,尽可能维持合同效力,促进土地使用权的正常流转。

2国有资产管理法规一般对合同效力不产生影响

武汉银城实业发展总公司等与湖北信联实业发展有限公司国有土地使用权转让合同纠纷再审申请案

案号:(2016)最高法民申876号,最高人民法院

【裁判要旨】

《企业国有资产监督管理条例》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》中关于国有资产转让需经批准、评估并在规定场所交易的规定属于管理性强制性规定,国有企业转让土地使用权违反上述规定不会导致合同无效。

【法院认为】

银城公司在原审中即主张其与信联公司2006年3月17日签订的《协议书》无效,理由是该《协议书》违反了国务院《企业国有资产监督管理条例》第三条、国务院《国有资产评估管理办法》第三条、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》和《湖北省企业国有产权交易操作规则》的相关规定,转让作为国有资产的土地使用权时没有报上级主管部门批准,没有进行评估,也没有在规定场所交易,所以应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定《协议书》无效。

但按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”,而上述行政和地方法规,均属管理性规定。原判决据此没有认定《协议书》无效,不存在适用法律错误的问题。

《中华人民共和国企业国有资产法》第七十二条规定:“在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中,当事人恶意串通,损害国有资产权益的,该交易行为无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条也规定,恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同应当认定无效。

但在本案中,《协议书》系于2006年签订,约定涉案土地交易价格为2950万元代表了双方当事人的真实意思,银城公司和农行营业部以其在该协议签订之后十年估算的现在市场价值逾两亿作为标准,判断双方当事人在当时恶意串通损害国家利益,要求认定《协议书》无效的证据不足,本院不予支持。

3依据省级以上土地改革试点政策的合同有效

二、法定审批权和非法定审批权均非合同条件

1附条件的合同

《民法典》

第一百五十八条 民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。

判断所附为条件,需从如下特征:第一,将来发生的事实;第二,不确定的事实;第三,当事人约定而不是法定条件;第四,所附条件是合法的。

不得将机关职责范围的审批权和批准权附为条件。包括将法定的审批权或者批准权作为合同生效的条件,或者将法律未规定为政府机关职责范围的审批权或者批准权作为生效条件的,均视为没有附条件。

2最高院判例

青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷案

案号:(2004)民一终字第106号,最高人民法院

【裁判要旨】

根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。

【法院认为】

关于双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同,自条件成就时生效。

所谓附条件的合同,是指当事人在合同中特别约定一定的条件,以条件是否成就作为合同效力发生的根据。合同所附条件,必须是将来发生的、不确定的事实,是当事人约定的而不是法定的,同时还必须是合法的。

在我国,政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,而不属于当事人约定的范围。当事人将法律和行政法规规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件,不符合合同法有关附条件的合同的规定。

当事人将法律和行政法规没有规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件,同样不符合合同法有关附条件合同的规定。

根据合同法规定精神,当事人在订立合同时,将法定的审批权或者批准权作为合同生效条件的,视为没有附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审批权或者批准权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的,同样视为没有附条件,所附的“条件”不产生限制合同效力的法律效果。

三、关注土地改革试点政策

(对于起诉时间的把握尤为重要)

合同签订在试点开始时间之前,但履行于试点开始之后,符合试点政策的,认定为有效。

理解:1)从新兼从宽,2)试点政策等同于政府事后对一类行为的追认。


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