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高院典型案例:在执行拍卖中如何保障承租人的优先购买权?

信息来源:法客帝国  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-08 14:23:28  

裁判要旨

承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产或有证房产,执行法院拍卖该土地使用权时对地上房产所涉租赁关系依法应予以涤除,该承租人的优先购买权法院可不予确认。

案情介绍

一、招商银行股份有限公司小企业信贷中心(下称“招行信贷中心”)与常州市润丰新材料科技有限公司(下称“润丰公司”)金融借款纠纷,常州中院作出(2014)常商初字第271号民事判决,确认润丰公司应向招行信贷中心支付借款本金900万及利息,且招行信贷中心有权就抵押物颜家村8××号房屋和土地(下称“案涉抵押物”)拍卖价款优先受偿。

二、招行信贷中心向常州中院申请执行,当事人共同委托评估机构对案涉抵押物评估,常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告,并列明有租赁。常州市富腾机械有限公司(下称“富腾公司”)以1409万成交,并已支付全部成交价款。

三、异议人赵梦谷、严国庆、柯桦 分别向常州中院提出执行异议,因三异议人承租了润丰公司的部分厂房和土地,租期未到,常州中院在拍卖时侵害其优先购买权,请求重新拍卖。 经确认赵梦谷、严国庆承租了无证房并对整个厂房主张优先购买权,柯桦承租了有证房仅对其承租的范围主张优先购买权。常州中院作出(2016)苏04执异52号执行裁定(下称“52号裁定”):驳回三异议人异议请求。

四、赵梦谷、严国庆、柯桦向江苏高院申请复议,请求:撤销52号裁定书,重新拍卖涉案抵押物。江苏高院裁定:案涉抵押物归富腾公司所有,相关部门协助办理过户手续,驳回其他异议。并向富腾公司送达了裁定书及《成交确认书》。

裁判要点及思路

当承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产或有证房产,执行法院对抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。

本案中赵梦谷、严国庆虽分别主张其于抵押权设立前、后承租了案涉抵押土地使用权范围内的无证房产,但赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物, 其并不享有租赁权,不具有优先购买权资格。 严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的 无证房产的承租关系发生在抵押权设立后,依法应予涤除,其也不具有优先购买权资格。 常州中院经审查后未确认其享有优先购买权并无不当。柯桦所承租的房产也是在抵押设立后的抵押房产、土地使用权范围内的有证房产,常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的 租赁关系依法亦应予以涤除 。故该院对柯桦的优先购买权人资格不予确认依法有据,并无不当。

实务要点总结

前事不忘,后事之师,我们总结该案的实务要点如下,以供实务参考。同时也提请当事人处理的拍卖房屋存有租赁关系时应注意承租人的优先购买权是否受到合理的保护。结合江苏高院的裁定文书,在执行实务中,应重点关注以下内容:

一、出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

二、租赁关系成立在抵押权设立以后,其依然有优先购买权,但该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。 若该承租房屋为无证房屋,可以房屋租赁合同无效进而租赁关系不成立,该承租人的优先购买权无请求权基础为由认定无证房屋承租人不应享有优先购买权。

三、承租人只承租被执行人部分房屋,法院整体拍卖时,有关承租人的优先购买权应如何保护的问题,根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)的规定, 第一,若房屋使用功能上可分时,承租人对部分房屋享有优先购买权;若房屋功能不可分,承租人亦可对房屋整体主张优先购买权。第二,可留意承租房屋在整体中所占比例,若承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

四、根据“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”的规定,法院委托拍卖公司在公共媒体上发布拍卖公告可否视为已对承租人尽到了通知义务? 湖北高院在2016年判例中的裁判观点认为“拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告,系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请,不能认定为承租人履行了通知义务”(详看延伸阅读案例三)。

相关法律

《合同法》

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

《物权法》

第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。

《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场。
第三十一条第二款 拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:

(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;

(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;

(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;

(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;

(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的,参照前款规定处理。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)

目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;

法院判决

以下为该案在江苏高院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于承租人的优先购买权在司法拍卖中应如何保护的详细论述和分析。

本院认为,“赵梦谷、严国庆虽分别主张其于抵押权设立前、后承租了案涉抵押土地使用权范围内的无证房产,但赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物, 其并不享有租赁权,不具有优先购买权资格。 严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的 无证房产的承租关系发生在抵押权设立后,依法应予涤除,其也不具有优先购买权资格。 常州中院经审查后未确认其享有优先购买权并无不当。柯桦所承租的房产也是在抵押设立后的抵押房产、土地使用权范围内的有证房产,常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的 租赁关系依法亦应予以涤除。 该院对柯桦的优先购买权人资格不予确认依法有据,并无不当。

人民法院在执行中依法采取拍卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力,××通过法院的拍卖取得财产,不同于一般民间交易行为,撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定,应当撤销拍卖的情形有以下五种:一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;二是××不具备法律规定的竞买资格的;三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。本案中,在××为善意正当竞买,执行法院拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下,三利害关系人请求撤销司法拍卖,并不符合上述法定情形,应不予支持。经审核,三复议申请人对案涉房地产均不享有租赁权,不享有优先购买权,其请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的异议和复议申请无事实和法律依据,本院难以支持。”

案件来源

江苏省高级人民法院:《29招商银行股份有限公司南京分行与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书》【(2017)苏执复29号】

有关承租人的优先购买权在司法拍卖中应如何保护的问题,以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点,以供读者参考。

案例一: 《韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司等与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省常州市中级人民法院(2017)苏04执异2号】

本院认为,“从异议人提交的租赁协议来看,各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时,承租人在同等条件下,享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下,承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况;《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)认为:‘目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;’首先, 如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立,其优先购买权也仅及于其承租的房屋,本院并未单独拍卖其承租的房屋,而是整体拍卖,其不享有整体房屋的优先购买权; 其次,如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显,其优先购买权可以扩展到整体房屋,但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半,其也不享有优先购买权。总之,无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权,根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。”

2、执行法院对具有优先购买权的承租人已尽到通知义务的,再以侵害优先购买权为由请求重新拍卖的,法院不予支持。

案例二: 《成都中鹏房地产开发有限公司与盐源县新泉煤业有限责任公司、成都鹏远市政工程有限公司、曾贤麟公证债权文书执行裁定书》【成都铁路运输中级法院(2017)川71执复2号】

本院认为,“成都铁路运输法院在作出(2014)成铁执字第94号裁定,查封成都市新都区某某2路2号房屋时,均在现场张贴公告,并在公告中载明查封之前的房屋承租人有优先购买权,而被查封房屋经过二次拍卖,均因无人报名而流拍,后新泉煤业向执行法院申请以第二次拍卖保留价5920.84万元接受上述房屋抵偿部分债务。复议申请人主张成都铁路运输法院在拍卖程序和价值评估等环节没有依法告知当事人,没有保障当事人和案外优先购买人利益,本院不予支持。”

3、出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人,而拍卖公司在当地报纸上刊登公告,系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请,不能认定为向承租人履行了通知义务。

案例三: 《汇达资产托管有限责任公司与襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司、中国人民银行襄阳市中心支行再审民事判决书》【湖北省高级人民法院(2016)鄂民再25号】

本院认为,“关于汇达公司是否于拍卖前履行了通知义务,首先,根据《合同法》第二百三十条‘出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权力’的规定,汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前,通知承租人有权参与竞买。本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定,处于正常经营状态,并非下落不明,而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告,系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此,开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告,不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次,从本案原一审、二审,重审一审、二审及本次再审的情况来看,汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据,应当认定汇达公司没有履行通知义务,违反了前述法律的规定,致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖,本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼(综合楼) 在同等条件下享有优先购买权 ,并无不当。”

4、查封后出租的房屋,承租人对拍卖房屋主张优先购买权的,法院不予支持。

案例四: 《中国建设银行股份有限公司宿迁分行与江苏依田丝丝绸科技有限公司、宿迁市金田丝绸有限公司、高喜军、张拥军案》【江苏省高级人民法院 (2011)苏执复字第0008号】

本院认为,“高喜军既是依田丝公司的总经理,又是美好公司的股东,依田丝公司与美好公司具有一定的关联性,宿迁中院对本案中美好公司提出异议所涉及的房地产查封后,依田丝公司在拍卖过程中擅自将该房地产出租给美好公司,对查封的房地产设定了权利负担,该行为不受法律保护,美好公司以其是承租人并据此主张优先购买权不符合相关法律规定,故美好公司的申请复议理由本院不予支持。”

5、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。

案例五: 《韩丽英与广州天粤物业管理有限公司、广州华正投资管理有限公司等租赁合同纠纷2016民终17508二审民事裁定书》【广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终17508号】

本院认为,“韩丽英是作为案涉物业的受让方依据其与转让方即案外人华证资产公司2014年11月27日签订的《资产交易合同》而最终成为案涉物业的所有权人,依据《合同法》第二百二十九条‘租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力’的规定,韩丽英受前述《房屋租赁合同》的约束,以所有权人身份行使出租使用权。其三,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条‘出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持’的规定,天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权,则应另循法律途径向华证资产公司主张,其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。”


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