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优先购买权在房屋拍卖中如何主张?

信息来源:陈清波律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-08 14:13:15  

《民法典》第三百零五条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第七百二十六条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”即,上述法条规定了房屋承租人、共有产权人依法享有优先购买权。

而在拍卖程序中,如何保障上述优先购买权人的合法权益。

《民法典》第七百二十七条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第一款规定:“对被执行人与其他人共有的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,并及时通知共有人”,上述法律规定拍卖前法院需将查封等措施通知给共有权人,以便共有权人及时了解有关情况随时行使优先购买权。当然,也能够从另外一个侧面得出,法院是可以对共有产权的房屋进行拍卖,只是需要保护共有产权人的优先购买权而已。

随着互联网数字经济的发展,我国网络司法拍卖日益完善,蔚然成为拍卖的主要方式。其中,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定:“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式,通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的,可以不通知。无法通知的,应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由,公示满五日视为已经通知。”

但现实中,标的物被拍卖成交后,经常又跳出来承租人或共有权人,要求保障其优先购买权,确认拍卖行为无效。针对上述情况,司法实践有如何处理的呢。虽然《网络司法拍卖解释》规定法院、拍卖机构将拍卖事项以合理的方式通知给优先购买权人,但并未解释什么样的方式是合理的。拍卖公告中一般会将该内容进行公示,并强调“若有优先购买权人且参加竞买的,应于拍卖开始前5个工作日向本院提交合法有效的证明,资格须经法院确认,逾期不提交的,视为放弃对本标的物享有优先购买权。”,司法判例亦认可上述行为,即视为已经通知到优先购买权人,或视为优先购买权人放弃了其优先权。后附一则案例((2019)京执监7号《执行裁定书》)。

当然,优先购买权人的权利被侵害后,可以向侵害人主张赔偿损失。

依据《民法典》第七百二十八条之规定,出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,虽然出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。但是,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。另外,如涉案房屋被转让后,共有权人可以向出卖人求偿。或被强制拍卖时,预留属于自己的份额。

【案例正文】

北京市高级人民法院

执行裁定书

(2019)京执监7号

申诉人:李玉艳,女,1977年7月1日出生,汉族,住北京市密云区。

申请执行人:肖洋,女,1974年5月1日出生,汉族,住北京市海淀区。

被执行人:王洪,男,1978年12月12日出生,汉族,住北京市密云区。

被执行人:华宸建设集团子周园(北京)建筑工程有限公司,住所地北京市密云区。

法定代表人:王洪,总经理。

申诉人李玉艳不服北京市第三中级人民法院(以下简称第三中院)(2018)京03执复290号执行裁定,向本院申诉。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,本案现已审查终结。

第三中院查明,李玉艳对北京市密云区人民法院(以下简称密云法院)司法拍卖的执行行为提出异议,称被司法拍卖的位于北京市密云区阳光街389号院4号楼4单元103号房屋(以下简称涉案房屋),系王洪与李玉艳于夫妻关系存续期间所购,登记所有人虽为王洪,但确属王洪、李玉艳夫妻共同财产。李玉艳作为利害关系人,应享有优先购买权、知情参与权、决定权,而密云法院在处置涉案房屋过程中,未向李玉艳送达评估报告,未征求李玉艳对起拍价的意见,也未告知李玉艳作为优先购买权人参与竞拍。正是密云法院未依法履行相关法律及司法解释的有关规定,导致涉案房屋被贱卖,严重侵害了李玉艳的财产权益,故密云法院对涉案房屋实施的拍卖行为存在明显违法之处,程序及实体结果均不公正,请求依法撤销对登记在王洪名下涉案房屋实施的拍卖结果。

肖洋称,王洪向申请执行人借款,发生在与李玉艳夫妻关系存续期间,属其夫妻共同债务,理应以其夫妻共同财产清偿。王洪与李玉艳离婚协议对涉案房屋所作的分割未得到债权人的认可,不影响以共同财产承担共同债务。李玉艳曾对法院查封王洪名下涉案房屋提出执行异议并被驳回,理应知道查封的法律后果。密云法院对涉案房屋的评估、拍卖是通过网络公开进行的,拍卖程序完全符合法律规定。被执行人拒绝履行判决义务,现又借以离婚为由规避债务,故恳请法院驳回李玉艳所提异议请求,尽快执行清偿申请执行人的全部债务。

王洪、华宸建设集团子周园(北京)建筑工程有限公司(以下简称华宸公司)经传唤未到庭答辩。

密云法院查明,肖洋与王洪、华宸公司民间借贷纠纷一案,密云法院于2017年4月1日作出(2017)京0118民初314号民事判决。该判决认定,王洪于2013年12月30日向肖洋借款的实际数额为98万元,王洪在借款发生后给付肖洋的款项系王洪支付的借款利息。截止至2015年4月29日,王洪尚欠肖洋借款本金97.67万元,利息5.56万元。华宸公司为王洪的借款提供了担保,应对王洪的债务承担连带清偿责任。密云法院遂作出如下判决:一、王洪于本判决生效之日起十日内偿还肖洋借款九十七万六千七百元并支付利息(二〇一五年四月二十九日前为五万五千六百元,自二〇一五年四月三十日起至付清之日止,以九十七万六千七百元为基数,按月利率百分之二计算)。二、华宸公司对上述款项承担连带清偿责任。华宸公司承担保证责任后,有权向王洪追偿。三、驳回肖洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千七百二十四元,由肖洋负担一百五十元(已交纳),由王洪、华宸公司负担七千五百七十四元(限本判决生效之日起十日内交纳)。2017年4月28日,肖洋提出执行申请,密云法院以(2017)京0118执2175号立案执行。2017年6月5日,密云法院依法将登记在被执行人王洪名下的涉案房屋予以查封。

密云法院另查明,涉案房屋于2014年4月11日取得X京房权证密字第XX**号房屋所有权证,建筑面积150平方米,登记房屋所有权人为王洪。2017年11月1日,密云法院以随机确定方式委托北京市国盛房地产评估有限责任公司,对王洪名下的涉案房屋进行了价值评估。该评估机构出具的评估报告确定,评估对象于价值时点2017年11月1日的总价值为361.77万元。2017年12月18日,密云法院向李玉艳送达评估报告一份。王洪曾以评估鉴定价格远低于市场价格为由对评估报告提出异议,被评估机构书面驳回。2018年1月26日,密云法院在淘宝网发布第一次拍卖公告,定于2018年3月3日10时至2018年3月4日10时止,在密云法院阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动,拍卖标的为涉案房屋,起拍价290万元。通过公开竞价,买受人刘亚鑫以拍卖成交价290万元竞得被拍卖标的,并已全额交付至密云法院。因被拍卖房屋已由王洪为中国工商银行股份有限公司密云支行设立贷款抵押登记,依据抵押权优先受偿原则及抵押权人的申请,密云法院已将王洪所欠贷款本息合计1179481.11元,划至中国工商银行股份有限公司密云支行指定账户。2018年3月22日,密云法院以(2017)京0118执2175号执行裁定作出拍卖成交确认:坐落于密云县阳光街389号院4号楼1层4单元103号房屋所有权及相应的其他权利归买受人刘亚鑫所有。涉案房屋所有权自本裁定送达买受人刘亚鑫时起转移。买受人刘亚鑫可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续,原房产证明作废。

密云法院又查明,王洪与案外人李玉艳原系夫妻关系,双方于2003年3月17日登记结婚。2016年12月12日,王洪与李玉艳协议离婚并获准登记。离婚协议书中约定,夫妻共同所有的涉案房屋房地产所有权归女方所有,双方确认在夫妻关系存续期间无任何共同债务。案外人李玉艳据此对被查封的王洪名下房屋主张所有权,并于2017年8月9日提出异议,请求停止对该房屋的执行。该院认为,案外人争议所指向的房屋,确属登记在被执行人王洪名下的财产,即便李玉艳对该房屋享有份额,人民法院亦可以查封并予以强制执行。王洪、李玉艳虽已在离婚协议中对该项财产作出分割,但并未得到债权人的认可,李玉艳据此对涉案房屋主张所有权及所提排除执行的异议主张,无法律依据,密云法院不予支持。2017年8月21日,密云法院作出(2017)京0118执异120号执行裁定,裁定驳回案外人李玉艳所提异议请求。

密云法院经审查认为:执行过程中,当事人、利害关系人认为拍卖行为及其结果违反法律规定的,可以依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议。申请执行人肖洋与被执行人王洪、华宸公司民间借贷纠纷一案在执行程序中,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。对于王洪名下已被查封的房产,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。即便李玉艳认为对王洪名下房产享有份额,亦不影响拍卖的进行,故密云法院对王洪名下房产实施的拍卖执行行为符合法律规定。本次拍卖活动由阿里巴巴司法拍卖网络平台向社会全程公开进行,所确定拍卖起拍价接近于评估价的百分之八十,远高于法律规定的不得低于评估价或者市价的百分之七十的拍卖保留价。密云法院于拍卖前制作、发布了拍卖公告并公示了相关信息,竞买人或享有优先购买权人均应从互联网上获取拍卖的相关信息,且该院已向李玉艳送达了评估报告,不存在李玉艳所称剥夺其优先购买权、知情参与权、决定权及侵害其财产权益的问题。综上,密云法院对王洪名下房产实施的拍卖执行行为,程序合法,适用法律正确,应予维持。李玉艳所提撤销拍卖执行行为及拍卖结果的异议理由不成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定,裁定驳回异议人李玉艳所提执行异议请求。

李玉艳不服密云法院(2018)京0118执异75号执行裁定,向第三中院申请复议,请求撤销密云法院(2018)京0118执异75号执行裁定,撤销对登记在王洪名下的涉案房屋的拍卖。理由如下:1.李玉艳虽非案件被执行人,但属于案件利害关系人,为涉案房屋的优先购买权人。2.密云法院在处置涉案房屋过程中,忽视了李玉艳的知情权、参与权、决定权,严重侵害了李玉艳的合法权益。涉案房屋被司法评估得出评估结果后,并没有及时送达给李玉艳,剥夺了李玉艳的质证权利。密云法院在淘宝网以290万元的起拍价拍卖,低于评估价3617700元,法院并未告知李玉艳并征求李玉艳对起拍价的意见,法院不负责任的随意确定起拍价,根本不考虑李玉艳的合法权益,且法院未书面告知或者其他方式告知李玉艳作为优先购买权人有权参与拍卖,正是密云法院未依法履行相关法律问题及司法解释的有关规定,导致涉案房屋被贱卖,严重侵害了李玉艳的财产权益。3.密云法院的执行裁定存在问题,执行裁定混淆了优先购买权人的特殊地位以及法院的特定通知释明相应风险的义务,复议申请人对启动拍卖无异议,有异议的是执行法官在明知复议申请人属于优先购买权人的情况下,未依法严格执行拍卖程序性规定,造成复议申请人的巨大财产损失。

申请执行人肖洋称,意见与一审中发表的意见一致,请求法院驳回李玉艳的复议申请。

第三中院查明的事实与密云法院查明的事实基本一致。

第三中院补充查明,复议申请人李玉艳于2017年12月18日在密云法院领取了涉案房屋的评估报告一份。审查中,第三中院释明复议申请人李玉艳,其以共同共有人身份主张优先购买权,无相关法律依据,但其仍坚持该项理由主张。

第三中院经审查认为,根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中,涉案房屋登记在被执行人王洪名下,复议申请人李玉艳主张涉案房屋系其与王洪共同共有,据此认为其享有优先购买权并主张在司法处置程序中享有优先购买的权利,无相关法律依据,故对其请求不予支持。关于复议申请人李玉艳提出密云法院在淘宝网以低于评估价格的290万元为起拍价进行拍卖,没有告知李玉艳也并未征求其意见的复议理由,第三中院认为依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定,网络司法拍卖应当确定保留价,拍卖保留价即为起拍价,起拍价由人民法院参照评估价确定,未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。保留价即起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中,密云法院以网络拍卖方式处分已作评估的涉案房屋,不存在确定保留价违反上述规定的情形,该执行行为并无不当,故对李玉艳的该项主张第三中院不予采信。复议申请人李玉艳先以与王洪协议约定涉案房屋为其个人所有为由提出案外人异议,被密云法院驳回后其未依法定程序寻求救济,现又以涉案房屋系夫妻共同财产为由提出执行行为异议,关于涉案房屋权利归属的陈述前后矛盾,有违诚实信用原则。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款之规定,裁定驳回复议申请人李玉艳的复议请求,维持密云法院(2018)京0118执异75号裁定。

李玉艳不服第三中院(2018)京03执复290号执行裁定,向本院申诉称,请求依法撤销密云法院(2018)京0118执异75号执行裁定及第三中院(2018)京03执复290号执行裁定;请求撤销对登记在王洪名下位于北京市密云区阳光街389号院4号楼4单元103号房屋的拍卖。主要理由为:1.李玉艳虽非案件被执行人,但属于案件利害关系人、涉案房屋的优先购买权人。李玉艳与王洪登记离婚在先,涉案房屋被密云法院查封在后,如果李玉艳与王洪未离婚,涉案房屋属于二人共同共有,按照有关法律规定,李玉艳并不属于优先购买权人。因李玉艳与王洪不仅婚姻关系终结,且二人对夫妻共同财产等进行了切割,不再具备共同共有的基础。离婚协议书系合法有效,对王洪与李玉艳具有法律约束力,只因未及时变更产权登记而导致未发生物权法上的效力。即便李玉艳持离婚协议书,关于涉案房屋所有权归属的约定无法对抗密云法院查封涉案房屋,但涉案房屋至少应当有李玉艳百分之五十的份额。也就是说,涉案房屋实际上已经成为了李玉艳占有至少百分之五十份额直至全部份额的财产。如果密云法院司法处置涉案房屋,李玉艳当然按照《中华人民共和国物权法》有关规定成为优先购买权人。同时,李玉艳曾提出对查封涉案房屋的异议,密云法院作出裁定驳回。李玉艳与王洪的身份关系变动等情况,以及与涉案房屋的密切关系,密云法院执行拍卖法官是应知明知的。李玉艳的情况有别于其与王洪未离婚,也有别于先查封后离婚,毋庸置疑的事情是密云法院的司法拍卖导致涉案房屋被贱卖,严重低于本来的应有价值,造成了李玉艳的巨额经济损失。2.密云法院在处置涉案房屋过程中,忽视了李玉艳的知情权、参与权、决定权,严重侵害了李玉艳的合法权益。《最高人民法院关于法院网络司法拍卖若干问题的规定》对拍卖活动进行了详细规定,就是为了维护执行公正,保护当事人的合法权益,以前关于司法拍卖的司法解释并未同时废除,包括《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等,人民法院在网络拍卖过程中应当一并遵照执行。密云法院在淘宝网以290万元的起拍价拍卖,低于评估价3617700元,法院并未告知李玉艳并征求李玉艳对起拍价的意见,法院不负责任的随意确定起拍价,根本不考虑李玉艳的合法权益,且法院未书面告知或者其他方式告知李玉艳作为优先购买权人有权利参与拍卖,正是密云法院未依法履行相关法律及司法解释的有关规定,导致涉案房屋被贱卖,严重侵害了李玉艳的财产权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定,当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当在收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定,网络司法拍卖应当确定保留价,拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第十六条规定,网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式,通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的,可以不通知。无法通知的,应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由,公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的,视为放弃优先购买权。第三十一条规定,当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应当支持:(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误,严重损害当事人或者其他竞买人利益的;(三)竞买人之间,竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定,当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的,参照前款规定处理。同时,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,对人民法院网络拍卖应当履行的程序性义务有明确规定。根据上述规定,涉案房屋的拍卖行为存在明显违法之处,程序及实体结果均不公正,严重侵害了李玉艳的合法权益。另外,一审执行裁定存在自相矛盾,二审裁定存在认定事实有误、表述不够严谨的情形。综上所述,本案拍卖程序存在重大瑕疵,请求贵院依法公正审理,支持李玉艳的申诉请求。

本院查明的事实与密云法院、第三中院查明的事实基本一致。

在审查过程中补充查明以下事实:1.2018年1月26日,密云法院在该院淘宝网阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布涉案房屋的拍卖公告。在竞买公告中载明了拍卖标的、起拍价等内容。在拍卖须知中载明,优先购买权人参加竞买的,应于2018年2月28日前向该院提交合法有效的证明,资格经法院确认后才能参与竞买,逾期不提交的视为放弃对本标的物享有优先购买权;与本标的物有利害关系的当事人可以参加竞拍,不参加竞拍的请关注本次拍卖的整个过程。2.2019年1月23日,密云法院作出(2017)京0118执2175号执行财产分配方案,对王洪名下房屋拍卖所得款作出如下分配:一、中国工商银行股份有限公司密云支行优先受偿金额1179481.11元。二、债权人肖洋受偿金额789242.45元(已受偿200000元);案外人李玉艳分得金额849242.44元;被执行人王洪应得租金数额60000元。李玉艳不服该方案,向密云法院提出异议,密云法院审查后,作出(2019)京0118执异69号执行裁定,裁定驳回异议人李玉艳所提异议请求。

本院认为,涉案房屋登记在王洪名下,王洪未按执行通知履行生效法律文书确定的义务,密云法院查封并拍卖其名下的财产并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定,起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。密云法院设定的起拍价符合法律规定。密云法院于拍卖前制作、发布了拍卖公告并在该院淘宝网阿里巴巴司法拍卖网络平台公示了相关信息,明确告知了优先购买权人行使权利的方式。在涉案房屋查封后,李玉艳以对该房屋享有所有权为由向密云法院提起案外人异议,请求停止对该房屋的执行,被密云法院裁定驳回后未提起执行异议之诉。鉴于涉案房屋系王洪与李玉艳在婚姻关系存续期间购买所得,密云法院在拍卖前向李玉艳送达评估报告,在制作拍卖案款分配方案时预留了李玉艳的份额并加以告知,充分考虑了李玉艳的合法权益。密云法院、第三中院裁定驳回李玉艳所提撤销拍卖执行行为及拍卖结果的请求并无不当。综上所述,李玉艳所提申诉请求及理由不能成立,本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条,依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第129条规定,裁定如下:

驳回李玉艳的申诉请求。

审判长 苏玉书

审判员 张文斌

审判员 王京林

二〇一九年六月二十五日

书记员 王雨佳


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