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相邻关系纠纷与建筑物区分所有权纠纷的案件判例

信息来源:王留涛律师的博客  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-05 18:14:30  

一审法院认定事实:杨某某、高某某系东莞市南城区稻花村19栋201号房屋的权属人,其于2011年7月通过二手房买卖购得该房。付某某系东莞市南城区稻花村19栋206号房屋的权属人,其于2011年3月购得该房,付某某主张其为第三手业主。在18栋和19栋的2楼房屋之间有一个大露台,大露台还被一面墙体一分为二,其中一半在杨某某、高某某与付某某的房屋之间即本案所涉露台部分。付某某的房屋与露台在同一平面上,且只有付某某的房屋有房门通向露台。而杨某某、高某某的房屋则低于露台面约一米,客厅的窗户朝向露台,没有房门通向露台。现露台由付某某管理使用。杨某某、高某某与付某某的房屋产权证面积均不包含该露台。按杨某某、高某某的房产证记载,在杨某某、高某某的客厅窗户外有一个1.25米×3.85米的不封闭阳台。杨某某、高某某在露台上以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式围起的阳台,与房产证上的不封闭阳台的位置相吻合。露台上,由付某某的房屋前业主在约十年前建起了一个U型花坛,并种植了一些植物,该露台及花坛一直由19栋206号房屋的权属人使用及管理;付某某购得房屋后,也实际使用了案涉露台,并管理露台上的花坛。花坛里离杨某某、高某某围起的阳台约0.88米和2.6米处各种有一棵高约3.1米的树木,影响了杨某某、高某某客厅的通风和采光;花坛及花坛里种植的其他植物则对杨某某、高某某客厅的通风和采光没有影响或影响很小。付某某一直有对露台进行卫生管理。

关于露台的使用。杨某某、高某某主张该露台属于公共部分,应归18、19栋全体业主共有,不能由付某某单独使用,要求付某某拆除花坛。杨某某、高某某为此提交一份案涉房屋开发商东莞市城市中心区开发建设总公司出具的《情况说明》予以证明,该说明的内容为“我公司为东莞市南城区稻花村小区开发商,根据规划,该小区竣工后,稻花村18栋与19栋之间的连接体平台属于共用地方,均未建有花坛,也未进行任何绿化”。而付某某主张开发商将露台一分为二,且只有付某某的房屋才有房门通向露台,表明案涉露台应归付某某使用,不同意拆除花坛。

关于杨某某、高某某以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式围起的阳台是否应拆除的问题。付某某认为杨某某、高某某在露台上以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式围起的阳台没有申请报装手续,应予以拆除。而杨某某、高某某认为其是在自己房屋的产权范围内进行铺设、安装,无需办理报建手续,不同意拆除。

一审法院认为,本案为相邻关系纠纷,应依照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”的规定处理。根据本案的情况,归纳以下争议焦点并论述如下:

一、关于案涉花坛及其树木、其他植物、杂物等是否应拆除或移除的问题。从案涉露台与付某某的房屋在同一平面,且只有付某某的房屋有房门通向露台的情况可以看出,案涉露台在交付使用之前已由开发商进行了设计规划,在规划中只有付某某才可以进入该露台,其他业主根本无法进入。因此,该露台由付某某实际管理。虽然花坛是由18座206号房屋的前业主在约十年前建起并开始种植植物的,但付某某受让该房屋后亦实际管理了该花坛,故有关该花坛产生的法律责任应由付某某承担。对于花坛里种植的2棵约3.1米的树木,因该2棵树木已影响了杨某某、高某某的房屋客厅的通风和采光,故付某某应该移除该2棵树木,排除对杨某某、高某某房屋客厅的通风和采光权的妨碍,并承担相应的移除费用。对于花坛和花坛里种植的其他植物,因对杨某某、高某某的房屋的通风、采光等相邻权没有影响或影响很小,且付某某一直有对露台进行卫生管理,故对杨某某、高某某基于相邻权而针对露台提出的除前述应移除2棵树木(含移除产生的相关费用)之外的其他诉讼请求,一审法院均不予支持。 

至于杨某某、高某某提出案涉露台属于公共部分,要求付某某拆除露台里的花坛并恢复露台原貌的问题,因杨某某、高某某该项主张属于建筑物区分所有权纠纷中的业主共有权纠纷处理范围,不属于本案处理范围,故一审法院在本案中不作出处理,双方可另寻法律途径解决。

二、关于杨某某、高某某以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式围起的阳台是否应拆除的问题。由于杨某某、高某某以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式围起阳台是在其房屋的产权范围内,没有损害付某某的房屋相邻权益,故对付某某反诉要求杨某某、高某某予以拆除等诉讼请求,一审法院不予支持。

一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条、第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决:一、限付某某于判决发生法律效力之日起五日内将种植在花坛里离杨某某、高某某房屋客厅窗户外围起的阳台约0.88米和2.6米处、高约3.1米的树木各一棵予以移除,以排除对杨某某、高某某所有的房屋客厅的通风和采光权的妨碍,并承担相应的移除费用。二、驳回杨某某、高某某的其他诉讼请求。三、驳回付某某提出的反诉请求。一审本诉受理费50元,由杨某某、高某某负担25元,由付某某承担25元。一审反诉受理费50元,由付某某承担。

杨某某、高某某不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,依法改判或发回重审,一审、二审诉讼费用均由付某某承担。

付某某亦不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决第三项,改判支持付某某的反诉请求。

本院二审经审理查明,1.二审期间,付某某以东莞市房产管理局颁发给杨某某、高某某的房地产权证上注明有不封闭阳台存在登记错误为由,向一审法院提起行政诉讼,请求一审法院撤销东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》,一审法院以(2013)东一法行初字第91号判决,驳回付某某的诉讼请求,付某某不服该判决向本院提起上诉,本院于2013年12月11日以(2013)东中法行终字第118号判决,驳回付某某的上诉,维持原判,该判决已于2013年12月16日发生法律效力。2.杨某某、高某某在一审第一次庭审时表示,放弃第2项关于“要求付某某以后在靠杨某某、高某某房屋一侧的公共露台上(以公共露台中心线为界)栽种植物、堆放杂物、放置非临时性晾衣架等,必须经过杨某某、高某某允许,否则杨某某、高某某有权要求物业公司将其移除”的诉讼请求。

本院查明

一审查明的其他事实清楚,本院二审予以确认。

本院二审认为,杨某某、高某某与付某某在本案中均未主张享有案涉露台的所有权,一审法院将本案定性为以所有权为基础的相邻关系纠纷不当,二审予以纠正。根据一审查明的内容,案涉楼盘开发商东莞市城市中心区开发建设总公司出具了《情况说明》,证明内容为“根据规划,该小区竣工后,稻花村18栋与19栋之间的连接体平台属于共用地方,均未建有花坛,也未进行任何绿化”,杨某某、高某某与付某某均未提供证据推翻该证明内容,二审认定案涉露台为共用地方,因此本案应为业主共有权纠纷。根据双方上诉意见,本案二审的争议焦点为(一)杨某某、高某某要求付某某对案涉露台恢复原状理由是否成立。(二)杨某某、高某某依据《房地产权证》确定的权属范围建设的阳台是否应拆除。对此,二审作如下分析: 

(一)关于杨某某、高某某要求付某某对案涉露台恢复原状理由是否成立的问题。首先,鉴于稻花村18栋与19栋二层只有包括杨某某、高某某及付某某等四间房屋与案涉露台相连接,依据该共有露台构造上的相对独立性及毗连情况,该公用露台的合理使用至少应由杨某某、高某某及付某某等四间房屋的业主及业主大会、业主委员会共同决定。其次,据业主大会、业主委员会聘请的东莞市明茵物业管理有限公司主张,由于历史原因,其认可付某某占用案涉共用露台一半的行为,虽然杨某某、高某某不认同东莞市明茵物业管理有限公司的上述主张,但其诉讼请求第1项为“付某某限期拆除公共露台中靠近杨某某、高某某房屋一侧的花坛(以露台中心线为界,朝向杨某某、高某某房屋一侧花坛),移除树木、其他植物等杂物,恢复公共露台原貌,消除妨碍”,根据该诉请应视为杨某某、高某某同意案涉共用露台靠付某某住宅一半归付某某使用。对于靠近杨某某、高某某房屋一侧的共用部分,因杨某某、高某某不同意付某某使用,付某某无权独自使用该共用部分。再次,依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款的规定,付某某自愿购买18栋206号房屋,依法不但取得该房屋专有部分的所有权,一并取得案涉房屋共有部分享有的共有和共同管理的权利,并对案涉房屋专有部分以外的共有部分不得以放弃权利不履行义务。现付某某房屋前业主擅自占用18栋、19栋楼房共有露台一半加建花坛及种植植物的行为未得到杨某某、高某某的同意,且付某某房屋前业主的加建及种植植物行为依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定属于违法行为,杨某某、高某某要求付某某对其占用的案涉露台部分恢复原状,二审对其诉请予以支持,即二审支持杨某某、高某某关于以案涉露台中心线为界,拆除及移除付某某占用案涉露台中靠近杨某某、高某某房屋一侧的花坛和植物,并由付某某承担拆除及移除产生的相关费用。

(二)关于杨某某、高某某依据《房地产权证》建设的阳台是否应拆除的问题。鉴于开发商认为案涉露台属于公用地方,且(2013)东中法行终字第118号生效判决认定东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》合法有效。因此杨某某、高某某以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏(防盗网)的方式建设阳台的行为属于其行使房屋产权的法定范围,没有损害付某某的权益,故二审对付某某反诉要求杨某某、高某某予以拆除等诉讼请求,不予支持。

此外,经二审审查,一审法院于2012年12月26日接收杨某某、高某某的诉讼材料,于2013年1月21日决定立案,并于2013年4月18日作出判决,该审理过程并未违反法定程序。

综上所述,杨某某、高某某的上诉理由部分成立,二审对其成立部分予以支持,其余予以驳回。付某某的上诉理由不成立,二审不予支持。一审法院认定事实错误,适用法律错误,二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定,二审判决:一、维持广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第504号民事判决第三项;二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第504号民事判决第一、二项;三、限付某某于本判决发生法律效力之日起十五日内以案涉露台中心线为界,拆除及移除其占用案涉露台中靠近杨某某、高某某房屋一侧的花坛和植物,并由付某某承担拆除及移除产生的相关费用;四、驳回杨某某、高某某的其他诉讼请求。一审案件受理费50元,由杨某某、高某某负担40元,由付某某承担10元;一审反诉受理费50元,由付某某承担。二审案件受理费200元,由杨某某、高某某负担20元,由付某某负担180元。

本院再审确认一审、二审查明的事实。再审另补充查明,高某某、杨某某系于2011年7月向开发商东莞市城市中心区开发建设总公司购得东莞市南城区稻花村19栋201房,系该房屋的一手业主。

以上事实,有高某某、杨某某提交的《商品房买卖合同》以及再审调查笔录等附卷为证。

本院认为

本院再审认为,高某某、杨某某于本诉主张付某某在公共露台上种植树木影响其房屋的通风、采光、卫生健康为由,请求判令付某某限期拆除公共露台中靠近高某某、杨某某房屋一侧的花坛(以露台中心线为界,朝向高某某、杨某某一侧),移除树木、其他植物等杂物,恢复公共露台原貌,消除妨害。付某某反诉主XXX、杨某某修建阳台的行为妨碍其排水、安全及公共露台的卫生。本案案由为相邻关系纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的,不予审理”,结合再审申请人付某某的再审请求,本案的争议焦点为:一是杨某某、高某某要求付某某排除妨害,拆除部分案涉花坛及移除其上植物的理由是否成立。二是杨某某、高某某在其房屋靠案涉露台一侧建设的阳台是否应拆除。对此,本院再审作如下分析:

关于焦点一,关于杨某某、高某某要求付某某排除妨害、拆除部分案涉花坛及移除其上植物的理由是否成立的问题。虽付某某主张案涉露台上的花坛是其房屋前业主加建并种植植物,但付某某于2011年受让该房屋后基于花坛系其一并受让所有,继续独占使用管理案涉花坛。首先,关于花坛的植被。再审认为,根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”根据一审现场勘查,案涉U型(凵型更为准确)花坛开口朝向付某某房屋,另三边靠近案涉露台周边墙体而建,其中凵型底边花坛边缘有一部分与杨某某、高某某的阳台距离仅约0.2米,距离阳台约0.88米和2.6米处各种有一棵高约3.1米的树木,影响了杨某某、高某某客厅的通风和采光,侵害了杨某某、高某某的通风权和采光权,应由付某某负责移除。

至于露台及其上的花坛。本案中,付某某、杨某某和高某某的房屋产权证面积均不包含案涉露台,该露台属于建筑物的基本构造,是建筑物公用部分。花坛为付某某房屋的前业主在案涉露台上所增设,属于露台的附属设施。对该公共露台及花坛的使用和处分,还涉及到露台所属建筑物所有业主的利益,故杨某某、高某某该项主张属于建筑物区分所有权纠纷中的业主共有权纠纷处理范围,不属于本案处理范围。再审对此不予处理,杨某某、高某某可另寻法律途径解决。 

关于焦点二,关于杨某某、高某某在其房屋靠案涉露台一侧建设的阳台是否应拆除的问题。本院作出的(2013)东中法行终字第118号生效判决认定东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》合法有效,即杨某某、高某某的房屋靠案涉露台处确有一不封闭阳台(1.25米×3.85米),杨某某、高某某在该范围内以铺设混凝土、地板砖和安装防护网(防盗网)的方式建设阳台的行为属于其行使房屋产权的法定范围,对付某某房屋的安全、排水、卫生等相邻权没有影响,故对于付某某要求杨某某、高某某拆除阳台的诉讼请求,再审不予支持。

综上所述,二审适用法律存在部分错误,处理不当,再审予以纠正。对付某某的再审请求有理的部分,再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款的规定,判决如下:

再审裁判结果

一、撤销本院(2013)东中法民一终字第1428号民事判决;

二、维持广东省东莞市第一人民法院(2013)民一初字第504号民事判决。



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