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集体土地上房屋补偿安置协议里的这些坑,千万别踩

信息来源:在明拆迁律师团  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-05 12:58:49  

一、征收方在签订补偿安置协议时应严格审查被征收人的主体资格,违背被征收人真实意愿签订的补偿安置协议应依法撤销。

关于签订被诉协议的被征收主体确定问题,根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,即农村集体土地上的房屋安置补偿一般以一处宅基地作为确定一户的基础,且通常确定家庭成员中一人作为户主签订安置补偿协议。

实践中经常遇到农村人前往城市务工,房屋征收时房屋产权人不在原址而由他人代签补偿安置协议的情况,或者在补偿标准不合理、双方无法达成一致的情况下,征收方为达到尽快用地的目的,从房屋产权人的共同居住人或近亲属为切入点,违背产权人的意志与第三人签订补偿安置协议。

那么由他人代签的补偿协议是否有效要区别对待。《民法典》总则篇第171条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起30日内予以追认。被代理人未做表示的,视为拒绝追认。据此可知,民事行为中非适格主体签订的补偿安置协议如果事后经房屋所有权人追认或者非适格主体取得房屋处分权,则其代为签订的补偿安置协议是有效的。如果房屋所有权人并未追认,非适格主体也没有在签订补偿协议后取得房屋处分权,则该补偿协议对被征收人不发生法律效力。

二、征用土地及地上附着物补偿费计算表,不等于补偿安置协议

征地拆迁过程中,被征收人会签字确定很多文件,如评估报告书、自愿选择货币补偿协议书、附着物补偿费计算表、补偿费计算表等。其中,补偿费计算表是常见的与补偿金额相关的文件,但该文件并不能视为补偿安置协议,也不能替代补偿安置协议,签订补偿费计算表更不意味被征收人已同意征收方实施拆迁行为。如果征收方仅以被征收人签订了补偿费计算表为由对房屋实施强拆行为是违法的。

三、签订安置补偿协议后,征收方应及时履行安置补偿职责

实务中,很多被征收人经常会遇到一种情形,即双方签订协议时对补偿标准并无异议,但签订补偿安置协议后征收方却怠于履行补偿安置职责,即使向有关部门提起书面安置补偿申请,依然等不到履职行为。根据最高法相关司法判例,在政府作为征收拆迁实施主体的项目中,政府拆除被征收人的房屋后,负有主动向被征收人履行补偿安置的职责。如果政府怠于履行补偿安置职责,《行政诉讼法》第四十七条对依申请情形下政府不履行法定职责的起诉期限也作出了规定:行政机关在接到履行补偿安置职责申请之日起两个月内不履行的,公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。当然,如果是被征收人不履行补偿协议,行政机关也可以根据《行政诉讼法》第97条的规定向人民法院申请强制执行。

四、安置补偿协议应列明如下内容

房屋拆迁补偿安置协议的主要条款,应包括以下内容:(1)补偿方式:协议中应载明货币补偿或者产权调换。(2)补偿方式相关的补偿金额或者安置用房结构、面积、安置地点等。(3)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限。(4)搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。(5)违约责任和争议解决的方式。(6)当事人协议约定的其他条款。

最后提醒您,集体土地上房屋征收过程中,被征收人可以初步从以上几方面对补偿安置协议进行合法性判断,如果征收方没有依法签订补偿安置协议或怠于履行补偿安置职责,被征收人应及时采取司法途径的方式来维护自身合法权益。如果您也涉及到文中所述的情况,建议您立即咨询专业律所并委托律师来保障您的合法权益。





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