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集体土地法律及经典案例

信息来源:问鱼渊  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-05 11:40:35  

何为集体土地?

我们国家的土地所有权分两种,一种是国有土地,所有权属于国家;另一种是集体土地,所有权属于集体,包括三级集体,村集体所有为主,少量集体土地所有权属于村小组和乡镇政府,在我国个人是没有土地所有权的,这一点和西方主要国家土地私有、个人所有为主是有很大区别的。

关于集体土地法律法规政策在我国是很多很多的,从国家层面到地方层面,在广州甚至各区都有一些自己独特的政策性规定。所以做集体土地及其相关法律业务可谓必须博览群书,了解几百上千的法律规范和各种政策,光掌握法律规范政策这一款,对审判法官、对代理律师的要求比其他类型的案子来说要高很多。光纠纷这一块,我们团队常年办理各种集体土地方面的案子,包括宅基地纠纷、承包各种山地林地荒地纠纷、建设用地纠纷等,去年我们总结了相关的法律法规规章及其各种司法解释、司法政策、各种批复至少是不低于300部。

宅基地法律实操要点

关于宅基地案件,主要产生的纠纷点通常是本村村民或者外村村民购买村里的宅基地盖房,合同是否无效以及遇到较大的征收补偿时,补偿权益和补偿费归谁所有的问题。本村村民购买宅基地一般只要不违反一户一宅政策一般合同会认定为有效,遇到相关征收补偿,补偿利益(回迁房补偿或者补偿款)贵买受人所得。但如果违反一户一宅政策,就得想办法通过分户确权等法律操作来达到当事人目的。

这里给大家讲一个广州白云区徐某分户确权案案例:

徐某在白云区从另外一个张三手里买了本村的一个宅基地,在这个宅基地上盖了一个700多平米的房子。但是那个宅基地证是压在徐某的这个身上的,很多人认为证件控制在我自己手里就应该是没问题的,实际上不是这样,因为我们宅基地没有进行登记。如果遇到自己住是没问题,遇到大额的补偿的时候就有很大的麻烦。这案子里面就有一个很重要的知识点,那么一大家子他有两个儿子,他就可以向其中一个儿子进行分户,把那个户头给分了,那么他们就相当于两家,两家的话就可以利用这个分户把从本村购买宅基地确权到他那其中一个儿子名下,这样呢他们就在白云那边按照我的这个相应的法律建议把这个房子分户确权很顺利地得到了两块宅基地。

若非本村村民购买了村里宅基地及其房屋,或者购买宅基地自建房屋,或者村民出宅基地、非本村村民出资金合作建房,按照目前法律体系,购房购地合作建房合同一般认定为无效。但遇到征收补偿,非本村村民乙方能得到多少利益补偿,则各种判决差别很大,有的判全部或绝大部分补偿权益补偿费归村民所有,非村民只能得到投资款及其利息;有的判全部或绝大部分利益归非本村村民所有;有的各打五十大板。所以对于这类案件,对代理律师考验很大。我们这里给大家带来个案例:

广州海珠陈某宅基地案:目前还没有判决结果,陈某他当时在08年的时候就购买了两个房屋,是村里的一个村里的一个外外面的开发商的流转了好几手之后遇到了征收拆迁,按照海珠区的拆迁补偿应该可以补到500-600万。

农村土地承包经营法律实操要点

关于承包农村集体的山地、林地、四荒地等农用地,承包经营纠纷,目前这一块系确定了所有权、承包权、经营权“三权分置”的法律。根据所有权主体不同、一般农用地和荒地不同、承包主体不同,相关土地流转的风险控制也不一样。这里给大家分享两个案例:

阳江阳西林权争议行政复议案:有一个四代人就住在这个一个自然村里面,、里面有一个这个林地,有个应该有七万亩吧,现在又是遇到了征收征地补偿,由于这个利益可观。11户主向阳西确权,后来这个案子败诉了。这个案子其实是个程序问题,集体手续的这个所有权是不可能归个人所有的,并不因为你四代人100年都居住在这里就归个人所有。

广州白云某康公司山地纠纷:高速拆迁,承包人是东北人,承担了本村人不愿意干的活,比如承包鱼塘、林地、山地。这个公司在06年五月份在村里签了合同,在山上种了三万棵树,现在经济价值是非常可观的,加上征树补偿能有两千多万左右。但这个村里炸开锅了,说做亏了,就不愿意给相应补偿款给某康公司。目前这个案子也还没判,根据以前的做法力图给她争取一半,承包权一般来说归村民,外地村民承包荒地的时候他没有走一套流程给村政府审批,但毕竟那几万棵树投资成本很低,按照这个取补的话也不过上百万。

集体土地及地上建筑物租赁

重头戏:集体经营性建设用地的纠纷,以其争议标的较大、案情复杂、流转多样化著称,法律风险控制不好,常常造成投资人巨大的经济损失,涉及金额一般上千万甚至上亿。这里继续给大家分享几个案例:

广州番禺区何某唐某与龙某村土地租赁纠纷、征收补偿纠纷、侵权责任纠纷三案:一块地引起的三个案子,打了接近三年,何某唐某是1997年的适合在龙某村签了50年租赁合同,在上面盖了一个4S店,是工业用地,在这时候村里趁机把地收了回来,发动了第一季土地租赁纠纷,后来经过评估后面21年经济价值在2500万左右,最后我们还是胜诉了,关键在于对方摆了个乌龙,不太了解村委的程序。但由于这个4S店也属于一个违规建筑,操作起来还是有点障碍,最后签了一个有利于三方补充协议。到了第三季,村领导和开发商暗中签订了开发协议,在这块地上直接搞了其他建筑,我们直接申请了禁制令。

广州、佛山多个小产权公寓纠纷:一方提供资金,提供行营的开发资质或者找相应的开发资质,和成员签订相关协议然后共同开发一批公寓。但这个公寓是小产权房,没有授权是不能在房管局登记的,哪怕是租赁合同也只能签20年,实际上开发公寓,都是跟村里签了40年的合同,超过20年的部分怎么认定呢?广东高级法院是有个批复,如果是政府经过报建手续,知识没有拿到预售许可证的这种情况下,省高级法院是默认40年租赁期的,但具体也要看对象,是公司还是个人,这里有一些不同。

佛山南海某布匹市场土地租赁纠纷:有一个人在海南盖了一个很大很多大的布匹市场,但由于报建手续没有搞好,到最后招商也不容易,欠了村里600万租金,由于合同上有个条款是超过三个月未付租金是可以收回土地及地上建筑物的,村里就利用这个条款收回了地,大家要知道这五栋大楼投资了2.4个亿,就因为欠了600万的租金,结果法院判一审二审判村里收回这块地。这时候这个老板就觉得不公平,但可惜这个老板没有即使发现这个条款,超过一年的处置期间不去向法院仲裁的话,是会被驳回的。后来案子给到我们,我们发现二审判错了,违建建筑法院是不可通过司法权确认的,应该交给行政机关处理的,这个点也是这个案子的关键点。

征收拆迁补偿中的集体土地及其建筑物附着物等补偿

与征收拆迁有关的集体土地及其抵偿建筑物补偿规则有:谁来补偿、补偿给谁、补偿范围、补偿协议(两方、三方)如何签订,这里插播几个案例:

广州番禺何某唐某征收拆迁案、阳江林氏征收拆迁案,这些案例大部分已经讲过,这里主要罗列出来,是想表明,不少案件之所以起纠纷,很多都与征收补偿的巨大利益有关。

结语:集体土地的独特争议焦点和风险特点,需要专门处理:争议前置程序:政府主管还是法院管理;争议性质:民事还是行政受案范围;合同效力:有效还是无效;无效法律后果:一般原则 还是过错、诚信、利益平衡、预期利益等;身份:内外有别;诉讼主体:个人还是组织;订立合同程序:签章还是 民主议定程序还是审批;权能:能否分离等等。



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