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集体土地房屋经营权人能获征地补偿吗?

信息来源:美泰律所  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-05 11:25:15  

前,我国城镇化建设水平不断提高,国民经济发展不断加快,民生项目、基础设施、新兴产业等用地需求激增,给土地供需带来了巨大压力。在这一背景下,政府通过集体土地征收的方式获取土地,集体土地征收的项目不断增长。

一般集体土地上的房屋经营性使用人并非集体经济组织成员,在征收实践中,往往没有被纳入被征收人范围,加上面对征收项目时,由于对相关法律缺乏了解,不清楚如何维护自身合法权益,导致陷入耗时费力的诉讼纠纷中。那么,集体土地上房屋经营使用权人在土地征收过程中能否获得征地补偿呢?

我们先来看2个案例:

案例一:

2011年,梁某作为承租方与出租人何某签订租赁合同,约定梁某租用何某的房屋用于经营宾馆,协议中对可能出现的政府征收行为产生的补偿费用进行了规定。2012年,梁某经营宾馆取得了相关部门颁发的营业执照。2016年,当地政府决定征收宾馆所在的集体土地,梁某不服,以经营的宾馆名义提起行政诉讼。法院经过审理,认为梁某经营的宾馆作为承租人,与征收决定之间不具有利害关系,不具有原告资格,驳回原告的诉讼请求。

案例二:

原告某养殖合作社与某村委会签订了《养殖协议》,约定租用该村集体土地进行养殖,后该租赁用地被纳入政府征地范围。因征地过程中,征收人县政府未对养殖合作社提出补偿的项目予以处理,原告养殖合作社提起行政诉讼,要求法院责令当地政府向其支付征收集体土地产生的地上附着物补偿费。法院经审理认为,原告对涉案集体土地享有合法使用权,根据《<土地管理法>实施条例》第二十六规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有,故原告某养殖合作社享有对涉案土地上的附着物获得补偿的权利,被告亦有义务支付被征收土地的地上附着物补偿费,最终支持了原告的诉讼请求。

以案释法:

上述案例反映了两个问题:一是集体土地上房屋经营使用权人是否具有行政诉讼原告资格?二是其在集体土地征收中如何获得补偿?这些问题的答案根据原告诉讼请求和主张保护的权益不同而有所区别。

首先,一般情况下,承租人与房屋征收决定之间不具有利害关系,不具有行政诉讼原告主体资格。但是,经营性承租人因其具有所有权的财产,例如其设备、原材料等,在征收过程中受损导致的损失,可以在相关行政行为,例如强制拆除等行为被确认违法,或存在征收人对法律明确规定应当补偿而未予补偿情况的前提下,通过向征收人提出行政赔偿申请或以提起诉讼的方式取得赔偿。

其次,经营性承租人主张因厂房改建、装修装饰等产生损失的,因此类损失与房屋紧密相关,装修等行为属于对房屋本身进行添附,仍然属于房屋所有权的权益范畴,而承租人不具有房屋所有权,在行政诉讼中,法院往往不支持承租人主张此类权益。

在实际征收过程中,征收人对房屋的评估价值通常包括了装修附属物价值,征收人一般会以房屋重置成新价、房屋附属物作价等名义,向被征收人进行补偿,这一补偿涵盖了改建、装修等损失。

如果经营权人希望通过诉讼获取上述补偿,一般应当通过民事诉讼,通过解除租赁合同,向出租人主张由此导致的承租房屋的装修损失。此时,法院会根据承租人提交的相关证据,审查装修等具体损失数额以及经营性损失等,通过此类民事诉讼,承租人的相关权益可以得到充分保障。

因土地征收行为的相关规定比较原则,实践中难以把握,面对此类问题,需要提示大家,一方面集体土地房屋经营使用人在签订租赁协议时,应当在协议中对于双方权利义务进行详细规定,预防法律风险,为通过民事诉讼解决可能出现的纠纷打好预防针。另一方面,对行政诉讼的请求及权益保护不能一概而论,应当更加关注土地征收过程中的征地公告、补偿标准、村委会决议等内容,结合自身实际损失,提出合理诉求,维护好自身合法权益。



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