【案件简介】

近日，惠农区人民法院受理了某银行诉刘某金融借款合同纠纷一案，银行请求法院判决其享有刘某抵押房屋变卖、拍卖所得价款的优先受偿权。审理查明，刘某为购买住宅与银行签订了贷款合同，并办理了预购商品房贷款抵押，因案涉房屋至今未办理房屋产权证明，因此银行仅在房屋产权交易中心办理了预告登记，并未取得《房屋他项权证》,也未办理抵押登记，因此法院驳回了银行的该项诉讼请求。

【以案释法】

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中,刘某以预售商品房进行抵押，银行应当在刘某领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。其预告登记是为促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权法的公示原则。抵押登记，便于债权人查看抵押财产的权属关系以及曾否抵押，以决定是否接受该财产抵押担保；可以使得实现抵押权的顺序清楚、明确，防止纠纷的发生；有利于保护债权人的合法权益，有利于经济活动的正常进行。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。