案情：

XX酒店拟对旗下位于XXX市城关区火车站东路的黄河饭店进行拆除新建，根据政府要求，拟将黄河饭店周围房屋一并列入本项目棚户区改造整体规划，XXX公司名下位于火车站东路255号拐角楼1单元第2-4层，每层3户，共计12户现列入本次棚户区改造范围，目前XX酒店正在摸底排查，征求XXX公司是否同意棚户区改造的意见。

案涉房屋始用于安置火车站枢纽楼工程拆迁户，因房屋配套设施不齐全，无法办理分户产权证，因此目前该房屋每层办理了一个大产权证，登记在XXX公司名下。由于没有独立卫生间和厨房，被拆迁人只有何XX搬迁至303居住。2001年，XXX公司为了解决职工住房问题，将剩余11户按照98年房改政策用于安置职工，由于无法办理分户产权证，因此按照租赁形式分配给职工居住，XXX公司收取押金并按月收取房屋租金（收取标准为每平方米0.73元每月），同时向职工发放了“代房证”及“职工住房登记本”。

法律分析：

（1）案涉房屋的属性

涉案房屋产权人为XXX公司，用于安置原被拆迁人及解决单位职工住房，虽未签订书面租赁协议，但XXX公司向职工收取了租赁保证金并按每平方米0.73元每月按月收取租金，同时XXX公司向职工发放的“代房证”及“职工住房登记本”能够印证XXX公司将案涉房屋交付该11名职工居住使用；双方形成了事实租赁关系。

我国现行法律、法规及地方性政府政策等均未对自管公房进行明确规定，区别直管公房，自管公房主要是指国家划拨给国有企业、事业单位所有以及国家机关、企业或者事业单位投资兴建、管理、出租、维护的房屋。对于自管公房而言，主要体现为“住房公有、统一分配、个人住居”，其特点主要是福利无偿性和实物工资性，公房的使用权具有福利性，由单位无偿配置给职工，只收取一定额的福利性政策租金，同时为职工提供居住保障，其产权仍归单位所有。从法律关系上，自管公房产权人与使用人之间实质上系租赁关系，使用权人实质上就是自管公房的承租人，定期向自管公房所有权人缴纳租金。

综上，关于案涉房屋的属性，从案涉房屋目前的实际情况来看，基本上符合自管公房的属性。

（2）案涉房屋列入棚户区改造后的拆迁补偿

1.补偿范围及标准

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，被征收人得到的补偿范围包括被拆迁房屋价值、搬迁、临时安置、停产停业损失补偿，其中停产停业损失只针对非住宅房屋。除此之外，还有房屋装饰装修补偿、电话、有限电视、网络、燃气等设备等设备发生变更、迁移、拆装的所产生的费用的补偿等。

被拆迁房屋价值的补偿应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定，但不得低于房屋征收拆迁决定公告之日被拆迁房屋类似房地产的市场价值。被拆迁房屋装饰装修补偿由双方协商，协商不成时委托评估机构评估确定。搬迁、临时安置等补偿，根据《XXX市国有土地上房屋征收补助费标准》，就住宅房屋而言，临时安置费按照被征收房屋的建筑面积计算，一类地段每月每平方米30元，其它地段以第一地段为基础，每降低一个地段减少10%；自行搬迁的，每户一次性补助1500元。电话、有限电视、网络、燃气等设备发生变更、迁移、拆装的所产生的费用按照实际发生费用补助。

2.一般补偿安置方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《XXX市人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》等相关规定，棚户区改造补偿安置实行货币补偿与房屋安置相结合的方式，由被征收人自行选择。

选择货币补偿的，按应安置房屋建筑面积市场评估价给予补偿；实行产权调换的，被征收房屋实行同类地段的建筑面积(被征收房屋建筑面积不足40平方米的按40平方米计算)与产权调换房屋套内建筑面积相等部分，被征收人不结算产权调换差价，也不承担对应公摊面积的费用。超过应安置的建筑面积可分档次由被征收人以优惠价格购买，调换后的房屋产权归被征收人所有，具体优惠价格在征收补偿方案中规定。

3.涉及承租人时的补偿安置方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《XXX市人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》等相关规定，棚户区改造补偿安置实行货币补偿与房屋安置相结合的方式，由被征收人自行选择。

被拆迁房屋属于直管公房或存在承租人的，根据《XXX市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条之规定，双方在租赁协议中有约定的按约定，没有约定的，参照以下补偿安置方式：①若承租人选择货币补偿的，住宅房屋货币补偿金额的30%给被征收人,70%给承租人。②若承租人选择房屋安置的，对被征收人就近套入相应户型予以产权调换，互不结算差价，产权调换的房屋仍由原承租人继续租赁使用。③若承租人选择居住权置换产权的，对承租人按所占70%份额建筑面积就近套入相应户型予以置换，置换后的房屋产权归承租人所有。对被征收人按所占30%份额建筑面积予以产权调换，征收范围内的若干房屋所占份额建筑面积可合并累计，由被征收人就近选择对应套型和面积予以产权调换，互不结算差价，原则上整栋整单元安置。

根据《XXX市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第38条、第39条、第42条之规定，因案涉房屋拆迁发放的临时安置费用、搬迁费等属于承租人；电话、有限电视、网络、燃气等设备发生变更、迁移、拆装的所产生的费用按实际发生费用补助，补助主体为该设备的所有权人；装饰装修补偿按照双方协商或者评估机构评估为准，属于该装饰装修物的所有权人。

律师认为：

1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条之规定，XXX公司作为案涉房屋所有权人，为被征收人。

2.根据《XXX市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条之规定，如涉案房屋被列入本次棚户区改造项目，关于房屋价值的补偿，其中XXX公司对出租房屋面积30%产权享有补偿的权利，剩余70%产权归承租人所有；未向外出租房屋面积，即剩余103.96平方米产权的补偿安置由XXX公司享有。搬迁费、临时安置费等属于承租人。电话、有限电视、网络、燃气等设备发生变更、迁移、拆装的所产生的费用属于该设备的所有人。房屋装饰装修补偿属于该装饰装修物的所有人。

结论意见

1.XXX公司向职工发放的“代房证”与“职工住房登记本”，对外并不发生物权变动的法律效力，因案涉房屋登记在XXX公司名下且未办理所有权变更登记手续，因此XXX公司为案涉房屋的所有权人。  

2.目前案涉房屋主要用于安置职工、解决职工住房问题，从法律关系上，XXX公司与实际使用人之间实质上系租赁关系，因此案涉房屋基本可以认定为单位自管公房。本所律师建议，在案涉房屋拆迁前，XXX公司应当要求承租人按照当时物价部门核准或者上级单位确定的自管公房租金标准交纳自其实际入住之日起产生的房屋租金，以免造成国有资产流失。

3.根据《XXX市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条至第42条之规定，如涉案房屋被列入本次棚户区改造项目，关于房屋价值的补偿，其中XXX公司对出租房屋面积30%产权及未向外出租房屋面积即剩余103.96平方米产权享有补偿安置的权利，剩余70%产权的补偿安置由承租人享有。搬迁费、临时安置费等属于承租人。电话、有限电视、网络、燃气等设备发生变更、迁移、拆装的所产生的费用属于该设备的所有人。房屋装饰装修补偿属于该装饰装修物的所有人。

4.若XXX公司最终同意XX酒店将案涉房屋列入本次棚户区改造项目，则需做好职工维稳、防止发生群体上访等事件的发生，有效解决历史遗漏问题，防止国有资产流失。