一、最高人民法院：国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定

国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记，但符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿：

（一）1983年12月10日前已建成的房屋；

（二）1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

（三）1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：

1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；

2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；

3.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

二、律师说法：

因历史原因导致的房屋无证或证件不齐全的房屋，其无证过错不能归因于房屋的产权人，所以在征收补偿时应参照合法房屋的补偿标准进行补偿。

如最高法裁判理由可知，具备上述四种情形的房屋，即使无证或证件不完善，在拆迁时，也应按照合法建筑予以补偿的。

综上所述，四种要参照合法建筑补偿的无证房，其无证的原因可总述为历史原因。这历史原因可作如下理解：

一是过去土地房屋的行政管理制度以及相关法律法规不健全，导致老百姓无法可依、无政可依，所以老百姓只能按需建房了。再加上后来相关部门也未对其建房行为有异议，老百姓也基于对政府的信任而默认该建房行为是合法的。在这样的情景下，征收方拆房的时候就不能单一的以房屋无证为由认定为违建不补偿了。否则有损老百姓合法利益，同时也损害老百姓对政府的信赖利益。

二是在房屋征收决定作出之前，不管是因历史原因造成的手续不全的房屋，还是其他尚未办理合法证件的无证房，市、县级人民政府都应当组织征收部门去实地调查确认，对征收片区内未登记的建筑进行调查、认定和处理，对认定为合法的和不超过批准期限的临时建筑，都应当给予合理补偿，而不是单纯根据房屋有无房产证来判断房屋的合法性。

所以，律师告诉大家：征收实践中，如果遇到征收方说你的房子无证，是违法建筑要予以强拆时，一定要谨慎对待了。对房屋进行强拆是很有可能的，但房屋是不是违法建筑就不一定了。也就是说，强拆房屋的行为不一定合法。据此，被征收人一定要及时咨询律师，通过行政复议或诉讼的方式维权。

作者丨黄小仙 北京在明律师事务所