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企业拆迁的6个准备工作和10个补偿项目

信息来源:陈伟律师  文章编辑:zm  发布时间:2019-12-12 15:49:12  

这几年,各地城市大力对城郊、城乡结合部等地段,以城郊一体化、旧城改造等名义进行征收拆迁,目的是为了解决旧城区或者城郊的规划问题,增加城镇化经济。而在这些地段中,往往包含一些大中小企业。一旦遇到拆迁,企业如何应对?事关后续发展命运。本文,我们整理了企业拆迁的6大准备工作和10大补偿项目,帮助企业做到心中有数,看清拆迁玄机。

六大准备工作

一、了解自己营业执照信息

比如营业执照的注册地是否在拆迁范围内、企业注册地与实际办公地的信息是否一致等,因为这些因素可能导致拆迁人少给或者不给停产停业损失。

二、了解自己企业的用地性质

企业主应当判断自己企业的用地是国有土地,还是集体土地。这时因为不同的土地性质,适用的法律不同,其补偿的单价及计算方法都不同。

三、了解自己企业用房的性质

我国企业用房性质分有住宅类和非住宅类,产权分有自有产权和租用产权,规划合法性上分有合法建筑物和违法建筑物。企业应当了解自己房屋性质,这在拆迁补偿中起着至关重要的作用。

四、制作拆迁损失明细表

企业在拆迁前一定了解企业实际损失有哪些,做好预判工作,主要包括停产停业的损失、解聘员工的安置补偿费用、租金价差损失、搬迁费用及设备重新安装费用、设备测试费用、无形资产损失等等。

五、了解拆迁项目

企业主在面临拆迁时应当明白拆迁主体是谁,规划的目的是什么,这些内容可以通过拆迁公告、宣传文件等资料获取,只有了解项目,才能制定出相对的补偿计划。

六、及时聘用专业律师做顾问

遇到拆迁时,需找专业律师进行接洽,对日后工作进行指导。

拆迁补偿作为一项系统工程,需要律师进行调查取证、诉讼、协商及谈判,所以,企业单打独斗很难争取合理的拆迁补偿,在此,建议企业主提前做好准备工作,以防止出现不必要的损失。

十大补偿项目

一、厂房本身价值的补偿

这一点大家都好理解,企业拆迁了厂房肯定是要进行补偿的,厂房本身价值的补偿就是重置成新价,就是说建造成和现在厂房成新程度一样的厂房需要多少钱。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。

二、办公用房、生活用房等补偿

企业除了厂房外还有办公用房、生活用房。办公用房、生活用房一般情况下也是按照房屋的重置成新价来进行计算,但这里面涉及到了装潢装修的补偿,可以协商,协商不成需要委托评估机构进行评估。

三、构筑物、附属物、添附物补偿

企业除了厂房、生活用房、办公用房外还有变电房,水泵房,烟囱,锅炉房等等,这类构筑物、附属物及添附物是工厂进行生产经营的一部分,拆迁时需要进行补偿,补偿也是按照重置价进行补偿。

四、土地使用权的补偿

企业的土地一般情况是工业出让土地,有的还有部分住宅用地和办公用地,对企业拆迁是提前收回了土地使用权,因此需要对土地使用权进行补偿,是应当按照土地使用权拆迁时的市场价值进行补偿。

还有一种情况是工业划拨土地,如国有企业、乡镇企业用地一般情况是划拨用地,因对划拨土地没有缴纳土地出让金,对划拨土地使用权是否就一概不予补偿,不是的,划拨土地使用权也是有价值的,也应当给予相应补偿。

五、停产停业损失补偿

因为拆迁给企业造成了停产停业损失。如何主张停产停业损失?一般情况下要有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个企业进行正常生产经营的条件,这样才能获得一次性停产停业损失费。

停产停业损失一般有以下几个方面:

预期利益损失,企业因拆迁造成经营中断产生的预期利润损失。

违约的损失,企业和客户签订了合同,由于拆迁不能按时供货承担违约责任,要补偿企业的违约损失。

财务成本,向银行贷款付财务成本利息,现在由于经营断了,财务成本是累计增加,所以这也是拆迁造成的损失,是要纳入停产停业损失中。

六、不可移动设备补偿

不可移动的机器设备在拆迁中会进行破坏性拆除,会导致该设备废弃,故应结合其成新和重置价,对所有人进行补偿。

七、可移动设备搬迁、调试费用及功能损失补偿

可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。

八、原材料、半成品等物品的损失补偿

在企业拆迁过程中,对一些原材料、半成品将无法处理,对这些原材料、半成品无法处理造成损失的,按照实际价值进行补偿。

九、解聘员工的安置补偿费用

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

十、拆迁补助和拆迁奖励

       根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。

文章来源:陈伟律师






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