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不动产链条式交易中的中间省略登记

信息来源:中国法学网  文章编辑:zm  发布时间:2021-02-24 09:59:08  

【中文关键词】 不动产;链条式交易;中间省略登记;土地使用权;连环买卖

【摘要】 在不动产链条式交易中,是否允许最初转让人直接向最终受让人办理不动产物权转移登记,也即进行中间省略登记,有关大陆法系国家的判例与学说见解不一。我国现行民事实体法和不动产登记法不承认中间省略登记。最高人民法院的有关判决创设最终受让人对最初转让人的中间省略登记请求权,在公法和私法方面会带来很多负面后果。对于最终受让人的登记请求权,可以通过债权人代位权制度加以保护。

一、基本案件事实[1]

2007年1月17日,中国人民解放军空军后勤部驻广州办事处(一审第三人、二审被上诉人,以下简称“甲”)与北京秦龙投资有限公司(一审被告、二审上诉人、再审申请人,以下简称“乙”)签订《军用土地使用权转让合同》(以下简称《转让合同》),约定:1.甲将位于珠海市的A、B、C、D四宗土地转让给乙,乙按本合同约定向甲支付土地转让费总计5368万元。2.乙应在本合同生效后30个工作日内,将土地转让费5368万元(不含已支付定金200万元)以银行不可撤销的保函交于甲。3.土地产权过户手续办妥后3日内,乙一次性将土地转让费5168万元转入甲指定的银行账户。乙履行付款义务后保函自行撤销。4.甲在收到乙的履约保函经费后15日内,向乙提供四宗土地的房地产权证、用地红线图、建设用地规划许可证等土地原始资料,并协助乙办理产权过户手续。5.本合同经军队上级机关审批后生效。同日,甲与乙又签订《军用土地使用权转让补充合同》,约定:甲负责办理军队内部土地转让的报批手续,按规定应上缴军队的有关费用由甲承担;乙负责办理四宗土地的产权变更登记手续,甲积极协助、配合,需向地方政府缴纳的有关费用由乙承担。

2007年1月22日,中国人民解放军空军后勤部出具批复,明确同意甲将四宗土地有偿转让给乙,乙向甲支付转让费5368万元,获取土地使用权期限为70年,土地用途为商住用地,土地容积率按现公布的规划容积率。

2007年3月30日,乙与珠海市嘉德利投资有限公司(一审原告、二审被上诉人、再审被申请人,以下简称“丙”)、中经信(珠海)国际担保有限公司(一审第三人、二审被上诉人,以下简称“丁”)签订《协议书》,约定:1.乙同意将其在2007年1月17日与甲签订的《转让合同》中的B、C两宗土地转让给丙,并出函通知甲直接过户到丙名下。两宗土地的成交总价按国土部门审核的容积率小于或等于1.5的部分按单价410元每平方米,容积率大于1.5的部分按单价200元每平方米按实结付。2.两宗土地的土地使用权性质为出让,使用年限为70年,用途为商住用地。因土地使用权的性质和用途变化产生的费用均由乙承担。3.丙须在2007年4月3日交付300万元保证金给丁,并须在合同签订后15个工作日内向甲以银行不可撤销的保函方式提供5368万元土地转让费的担保。4.两宗土地的出让用地许可证办至丙名下后3日内,丙一次性将两宗土地的转让费按乙的要求转入乙指定的银行账户;转让费总额超过5368万元的,其中5368万元支付给甲,其余款项由丙支付给乙;转让费总额少于5368万元的,差额部分由乙在保函解付之前补给丙;丙履行付款义务后保函自行撤销。5.乙应保证甲在收到丙交付的保函后向丙提供两宗土地的房地产权证、用地红线图等土地原始材料。6.如甲在收到丙交付的保函后超过90个工作日不能将两宗土地过户到丙名下,乙应继续办理过户手续直至过户手续完成,并应按银行同期贷款利息的双倍赔偿给丙作为罚金。7.签订本协议前,丙已清楚知悉乙与甲签订的《转让合同》的相关约定。同日,乙、丙、丁又签订《补充协议(一)》,约定了不可撤销保函的解付条件等内容。

2007年4月19日,乙、丙签订《补充协议(二)》,约定:1.双方同意不再开具银行保函,丙将部分土地转让款2000万元存入甲的银行账户内,乙对上述资金的支付和解付承担连带担保责任。2.丙向乙承诺,在B、C两宗土地的过户手续交到国土部门且国土部门出具过户回执后3天内,丙保证把上述2000万元及余下的土地款按协议约定一并支付至乙指定的账户内。

2007年4月20日,丙向甲的银行账户汇入2000万元购地款。

2008年3月21日,珠海市国土资源局与甲签订两份《国有土地使用权变更协议书》,约定:B、C两宗土地性质由划拨改为出让,有关税费按规定交纳;土地使用期限从2002年3月14日起算商业40年、住宅70年。

2008年4月1日,珠海市国土资源局出具《国有土地使用权转让核准通知书》,准予B、C两宗土地的土地使用权转让。

2009年3月25日,乙通过国内特快专递邮件向丙发出函件称:双方签订的《协议书》终止日为2007年11月5日,因为协议签订时乙并未取得该块土地使用权证书,且至今仍未取得土地使用权证书。依据国家相关法律规定,双方签订的《协议书》应为无效合同。2009年12月10日,乙再次以同样方式向丙邮寄了上述函件。

二、双方诉辩主张

丙向珠海市中级人民法院提起诉讼,认为在甲已出具全部转让手续并能办理土地使用权证的情况下,乙拒不协助丙办理产权过户手续,已构成严重违约。其主要诉讼请求包括:1.判令乙继续履行《协议书》,将B、C两宗土地的使用权过户至丙名下;2.判令第三人甲协助将B、C两宗土地的使用权过户至丙名下。

乙在一审答辩时,除辩称《协议书》无法实际履行外,还主张《协议书》是无效合同,主要理由是:1.甲与乙签订的《转让合同》没有得到中国人民解放军总后勤部的批准,违反了《军用土地使用权转让管理暂行规定》第12条,该合同从未生效过,故乙与丙之间的《协议书》亦应无效。2.《协议书》约定将B、C两宗土地直接过户到丙名下的过户方式改变了转让对象,没有办理审批和备案手续,违反了《军用土地使用权转让管理暂行规定》第17条的规定,因此应无效。3.乙迄今未取得B、C两宗土地的权属证书,也未得到有批准权的人民政府批准将土地使用权由甲过户至丙名下,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定,《协议书》应为无效。4.《协议书》约定的土地使用权过户方式,即由乙出函给甲将土地使用权直接过户到丙名下,违反了《城市房地产管理法》第38条、第39条的强制性规定,亦涉及偷税漏税侵害国家利益的问题,属于《合同法》第52条第5项规定的合同无效情形,故《协议书》应为无效。

丁的一审答辩意见同乙的答辩意见一致。甲一审未提交答辩意见,也未参加一审诉讼。

三、法院裁判要点

(一)一审裁判要点

1.关于《协议书》的效力

一审法院认为,《协议书》的性质应为国有土地使用权转让合同。《协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害国家利益或者公共利益,应属有效合同。理由是:(1)《军队土地使用权转让管理暂行规定》属于部队内部规范性文件,《国土资源部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》属于部门规章,二者均不属确定合同效力的法律及行政法规的范畴,且其目的系军队和政府土地行政管理部门对军队土地转让的一种监管,并非对土地使用权转让合同所作的禁止性规定。(2)《转让合同》明确约定该合同应当经军队上级机关审批后生效,2007年1月22日空军后勤部答复同意甲将涉案土地转让给乙,因此《转让合同》亦为有效合同。(3)《城市房地产管理法》第38条第6项所称未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,属于管理性强制性规定,其目的是为保证债权实现,仅涉及房地产转让合同能否切实履行的问题,不影响私法行为的效力。根据《物权法》规定的债权行为和物权变动的区分原则,物权能否发生变动与债权行为是否有效应作区分。乙是否取得涉案土地权属证书,属于政府土地行政管理部门的管理措施,不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。

2.关于《协议书》能否继续履行

一审法院认为,鉴于涉案土地现仍登记在甲名下,合同能否继续履行,甲针对《转让合同》是否履行的意思表示尤显重要,对此分析如下:(1)2007年4月20日,丙依约向甲的银行账户汇入2000万元,甲收到款项后从未提出异议,迄今为止亦未将款项返还给丙。据此,甲应当知悉丙购买涉案两块土地的事实。(2)本案诉讼过程中,已将起诉状、证据材料等诉讼文书送达甲,且曾三次向甲发出开庭传票要求到庭核实相关事实,后又发出书面通知函要求甲答复涉及案件事实的相关问题,但甲均未予回复。依据证据规则,认定甲对丙起诉所主张之事实认可。(3)本案诉讼过程中,法院查封甲名下两块涉案土地,但甲并未对查封行为提出异议。

综上所述,在乙没有充分证据证实甲拒绝履行《转让合同》的情况下,丙、乙应当继续履行《协议书》。根据上述协议的约定,乙应当将涉案土地过户至丙名下。鉴于涉案土地仍登记在甲名下,甲亦应履行相关协助过户义务。一审法院判决如下:(1)丙、乙继续履行《协议书》,将B、C两宗土地使用权过户至丙名下。(2)第三人甲协助将B、C两宗土地使用权过户至丙名下。

(二)二审裁判要点

乙不服一审判决,向广东省高级人民法院提起上诉。被上诉人甲经二审法院依法传唤,未参加二审诉讼活动。

二审法院确认原审认定的基本事实属实,另外还查明:涉案两宗地块于2008年10月办理房地产用途变更登记,现土地性质为国有出让商住用地。2013年8月6日,珠海市房地产登记中心金湾分中心出具一份《情况说明》称,2009年2月初,该分中心就登记在甲名下的涉案两宗商住用地转让给乙的登记资料进行了预审查,之后因缺乏完税凭证等登记要件,未能正式受理该土地使用权转让登记申请,将预审资料退回给了相关当事人。经丙申请,二审法院向甲发函要求其协助核实相关事实,甲就相关问题函复如下:(1)甲、乙签订的《转让合同》及补充合同的履行情况是:A地块已过户给乙,B、C、D地块尚未过户;B、C地块在甲名下,性质为商住用地,未能办理过户的原因是乙不予办理。(2)甲对于一审判决其承担协助过户义务有异议。

二审法院认为,《城市房地产管理法》第38条第6项是关于物权变动的规定,而非影响债权合同效力的强制性规定。涉案土地使用权仍然登记在甲名下,乙没有取得权属证书,不影响涉案《协议书》的效力。目前,涉案土地使用权登记在甲名下,办理转移登记手续没有法律上的障碍。一审法院判决合同义务人乙履行合同,办理过户登记手续正确。一审法院判令甲协助将涉案两宗土地使用权过户给丙,甲对此虽表示有异议,但并未提起上诉。最终,二审法院判决维持一审法院的前述判决内容。

(三)再审裁判要点

乙不服二审判决,向最高人民法院申请再审。再审法院认为:就不动产交易而言,物权变动的原因为合同,合同的结果为物权变动,原因与结果需做法律上区分,即合同于当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力,物权的变动必须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力。债权合同的效力独立存在,不以合同是否履行及能否履行等物权变动为生效要件。因此,本案《转让合同》自所附生效要件成就时生效,《协议书》则自成立之日即生效,是否办理物权登记属于合同履行的情形,并非认定合同效力的法定事由,不影响合同的效力。《城市房地产管理法》第38条第6项规定只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件,不是效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定,并未直接否定合同的效力或确认合同自始无效。最终,再审法院裁定驳回乙的再审申请。

四、争议问题评析

(一)本案涉及的主要理论争议

本案中,针对涉案土地使用权,通过甲、乙之间的《转让合同》与乙、丙之间的《协议书》,在甲→乙→丙之间形成一个链条式交易,也即通常所说的连环买卖关系。从丙与乙的诉辩主张和三级法院的裁判理由看,本案的争议焦点主要集中在两个方面:一是乙在未取得权属证书的情况下,与丙签订的《协议书》是否合法有效;二是丙能否请求乙和甲为其办理涉案土地使用权转移登记手续。三级法院的裁判理由都重点放在前一个问题上,对后一个问题则着墨不多,再审法院甚至未提及该问题。本案再审的主审法官汪志平先生在解析其裁判思路时,以及孙宪忠教授、温世扬教授在对本案进行点评时,也都是集中阐述前一个问题,而未涉及后一个问题。[2]

笔者认为,乙、丙之间的《协议书》是否合法有效,固然是解决本案争议的前提和基础,三级法院对此所作的论证也不无道理,但该问题并非本案的难点和新意所在,因为实践中早已存在类似的司法意见和法院裁判。[3]实际上,本案在理论上最具争议的地方,恰恰是被三级法院忽视和被三位评论者忽略的后一个问题。三级法院以《协议书》合法有效为由判令乙履行过户义务,以涉案土地使用权仍登记在甲名下、办理转移登记手续没有法律上的障碍为由判令甲协助履行过户义务,其实质是判令甲直接向丙办理转移登记手续,由此简化了正常情况下必须先由甲转移登记给乙、再由乙转移登记给丙的不动产物权变动过程,省略了乙的中间登记环节。这就涉及富有争议的中间省略登记问题。

(二)中间省略登记的效力之争

狭义的中间省略登记,也有学者称之为省略中间登记[4]或者不动产登记缩略,[5]是指在数人之间基于买卖合同等法律行为连续转让同一不动产物权时,省略涉及中间人的转移登记程序,由最初转让人直接向最终受让人办理不动产物权转移登记。[6]最为典型的例子是,在甲→乙→丙之间的链条式交易中,甲与乙约定将甲的不动产物权转让给乙,乙在未获得登记的情况下,又与丙约定将该物权转让给丙,之后甲将该物权直接转移登记给丙。除了链条式交易之外,中间省略登记的原因债权行为还可能表现为债权让与、为第三人利益的合同、由第三人履行的合同等诸多形式。[7]广义的中间省略登记还包括涉及继承等法律行为以外的事实的情况,如被继承人甲死亡后,继承人乙将继承的不动产物权转让给丙,在乙未办理继承登记的情况下,进行了从甲直接向丙的转移登记。[8]

关于中间省略登记的效力,主要包括两个方面:一是外部效力,即已经完成的中间省略登记是否有效;二是内部效力,即最终受让人对最初转让人有无中间省略登记请求权。[9]对此问题,大陆法系国家的判例及学说见解不一。

在日本,由于对不动产物权变动采用意思主义模式,不动产物权仅依当事人的合意而移转,纵使未经登记,中间人乙仍可从最初转让人甲处取得该物权,从而得将该物权转让给丙,因此为节省登记费用及税款,可能发生中间省略登记的问题,将物权由甲直接转移登记给丙。[10]日本早期的判例对此采严格态度,认为不动产登记应如实反映物权变动过程,只要没有乙和甲的同意,丙就不能请求甲直接将不动产物权登记给自己。因此,判例认为中间省略登记无效,当然也不承认中间省略登记请求权。1916年9月12日大审院的判决改变了以往的态度,承认在甲、乙、丙之间具有合意的情况下,所作的中间省略登记有效。[11]1922年3月25日大审院的判决认为,中间省略登记的有效性仅在中间人同意的情况下才被承认,也仅在此情况下才产生中间省略登记请求权。以中间人的同意为条件的理由是:(1)中间人乙对于甲有登记请求权,但中间省略登记会导致该请求权丧失;(2)中间人乙未从丙那里领到买卖款的情况下,中间省略登记对其保护不利。[12]1960年4月21日最高法院的判例认为,即使在欠缺中间人的合意的情况下,当不存在要求经过中间人本人的客观利益时,中间人也不得请求涂销中间省略登记。这意味着,在未经中间人同意而进行中间省略登记的情形,只要存在实体上的权利变动,该登记就依然具有对抗力。[13]最高法院在1969年5月2日首次判决,欠缺中间人同意的中间省略登记对第三人具有对抗力。[14]可见,对于已完成的中间省略登记的效力,日本法院的裁判经历了一个从不承认到逐步承认的过程。

对于已完成的中间省略登记的效力,日本学术界也存在不同观点。无效说认为中间省略登记无效,理由是登记应当真实地反映权利变动的全过程。中间人同意时有效说认为,若事先取得被省略的中间人的同意,则省略中间权利转移的登记为有效。中间人无主张无效的正当利益时有效说认为,尽管未经中间人的同意,但若中间人对中间省略登记无主张无效的正当利益,则省略中间登记有效。有利害关系的第三人出现时有效说认为,虽无中间人的同意,但若出现对省略登记有正当利益的第三人时,省略登记应为有效。通常有效说认为,省略中间登记与中间人是否同意无关,通常是有效的。[15]可以看出,上述各观点与日本法院裁判立场的变迁具有密切联系。

根据日本《不动产登记法》第26条的规定,不动产登记原则上须由登记权利人与登记义务人共同申请。理论上认为,只有在登记簿上存在登记义务人时,登记权利人才可开始成立登记法上的登记请求权。当不动产由甲→乙→丙转卖而登记仍在甲的名下时,由于乙欠缺作为登记义务人的资格,故丙对乙并不具有登记法上的登记请求权,尽管其对乙享有实体法上的登记请求权。[16]于此情形,由于甲、丙之间不存在实体上的直接契约关系,所以也不发生丙对甲的以应该直接移转登记为旨意的请求权。[17]在日本的不动产登记实务中,当甲、丙共同申请移转登记时,即使附加乙的同意书,如果只提交甲、乙及乙、丙间的原因文件等资料,而未提交甲、丙间的有关登记原因文件,登记机关仍不会受理申请。[18]日本的判例也不承认丙可以直接对甲请求中间省略登记。[19]可见,在中间省略登记尚未进行的情况下,日本的学说和判例并不承认丙对甲享有中间省略登记请求权。

在德国,依照《土地登记条例》第39条第1款的规定,“只有将登记涉及其权利的人登记为权利人,才能够办理登记”。[20]其所规定的在先已登记原则,系《德国民法典》第891条规定的推定效力在土地登记法上的逻辑结果。也就是说,以权利人身份而被登记的人,一般来讲就是实体法上的权利人。[21]通过该原则,“不仅使土地登记簿中的权利状态,在最终结果上是正确的,而且还要清晰完整地描述土地登记簿发展变化所有阶段的情况”。[22]无论登记的目的是在于物权的变动还是登记簿的更正,也无论登记原因是基于法律行为还是基于强制执行行为,均需适用在先已登记原则。[23]据此可知,在不动产经由甲→乙→丙之间的链条式交易而登记仍在甲的名下时,如果不将乙登记为权利人,就无法为丙办理转移登记,故甲与丙不可能完成中间省略登记。与此类似,在强制执行的情况下,若甲所有的土地被强制拍卖,由乙拍定而取得所有权,则乙在办理取得登记前将所有权转让给丙时,丙不得办理直接由甲移转于丙的登记。此时须先办理乙的取得登记,而后始可办理丙的取得登记。[24]

不过,德国的在先已登记原则存在着一些例外。例外之一是,根据《土地登记条例》第40条第1款的规定,在登记涉及其权利的人是登记权利人的继承人时,如果权利的转移或废除应被登记,或者通过被继承人或遗产保佐人的同意,或通过针对被继承人或遗产保佐人的执行名义而设立登记申请,则不适用第39条第1款规定的在先已登记原则。例如,当被继承人甲仍被登记于登记簿,而其继承人乙将继承的土地出卖给丙时,乙不需要先以所有权人身份登入登记簿。由此,乙的中间登记过程得以省略。[25]例外之二是“链条式土地所有权让与合意”,即甲对乙为土地所有权让与合意后,乙在还未以所有权人身份登入登记簿时,又对丙为所有权让与合意。[26]德国的判例和学说对该问题有两种解释路径。依授权说,乙尚未登入登记簿即与丙为让与合意,其行为构成无权处分。若甲对乙、丙间的土地所有权再让与合意明确表示同意,或者从甲、乙间的土地所有权让与合意中能推出甲已授权乙对土地所有权可再行让与,则适用《德国民法典》第185条关于无权利人处分的规定。也就是说,乙的无权处分行为因获得权利人甲的允许而有效,丙可据此直接在土地登记簿中登记为受让人,而不必进行乙的中间登记。依期待权说,当甲与乙达成有约束力的让与合意,且已向土地登记局提出登记申请时,物权变动就必须被登入登记簿,乙由此获得一项针对土地的期待权。在乙将其期待权转让给丙时,因乙属于有权处分,故而丙就会取得该期待权。此时不需要先有乙的登记,在丙依《土地登记条例》第29条的规定,能证明该“土地所有权让与合意之链条”时,丙可以根据甲的登记同意直接申请登记。[27]在韩国,也有学者以处分权赋予说或者物权期待权说为据,主张即使没有甲、乙、丙三方的合意或者中间取得人乙的同意,中间省略登记也有效。[28]

在韩国,为制止不动产交易中存在的以偷税或获取暴利为目的、不经登记而辗转让与或拖延登记的情况,规制中间省略登记问题,防止出现不符合实体权利关系的登记,专门制定了《不动产登记特别措施法》。[29]该法第2条第1项规定,以移转不动产所有权为内容的契约的当事人,除契约无效或者被撤销、解除外,必须自对方的债务履行完毕之日起(双务契约)或者自契约生效之日起(单务契约)的60日内,申请所有权移转登记。第2条第2项规定,契约当事人在对方履行债务(双务契约)或者契约生效(单务契约)后,就该不动产将与第三人签订以移转所有权或者契约当事人地位为内容的契约时,应当在缔约之前先申请所有权移转登记。第8条第1项规定,对于为免除租税赋课或获取依其他时间点的价格变动的利益,或者为规避关于规范所有权等权利变动的法令所设的限制而进行中间省略登记的人,处以3年以下徒刑或者1亿元以下罚金。[30]尽管该法明确禁止中间省略登记,但实践中依然存在中间省略登记的情况。[31]

在韩国,对于已经完成的中间省略登记的效力,理论上存在着有效说和无效说的对立。有效说依其理由的不同,可以细分为三者合意说和无条件有效说。三者合意说认为,中间省略登记因甲、乙、丙三者达成合意而有效,此合意包括甲与丙之间的物权合意。无条件有效说依其理论依据的不同,又可再分为物权期待权说、处分权赋予说、为第三人利益的契约并存说和债权让与说。[32]无效说可以分为绝对无效说和相对无效说。绝对无效说认为,鉴于韩国民法采用了登记要件主义的物权变动模式,在乙未从甲处取得不动产所有权时,从乙处买受不动产的丙是从无权处分人处买受不动产,故甲→丙的移转登记缺乏原因行为,以丙的名义进行的所有权移转登记应当无效。相对无效说认为,不应将所有已经完成的中间省略登记都视为无效,在将丙的不动产转卖于丁并进行所有权移转登记的情况下,为了维护交易安全,应将中间省略登记视为有效。[33]韩国大法院的判例在《不动产登记特别措施法》制定之前就开始承认已完成的中间省略登记的效力,前提是三者之间须有合意或者需要中间人的同意。还有判例认为,对于已完成的中间省略登记来说,即使没有三者的合意或者中间人的同意,只要有适法的原因行为,就不能以缺乏中间省略登记的合意为由而否认所有权移转登记的效力。[34]可见,韩国法院的判例仅在中间人同意等例外情况下才承认已经完成的中间省略登记的效力。

关于丙对甲有无中间省略登记请求权,韩国的学说也存在肯定说与否定说的对立,其中否定说是少数说。肯定说因其所持理由的不同,可分为无条件肯定说与附条件肯定说,后者又可再分为三者合意说、物权期待权说、债权让与说和为第三人利益的契约说。[35]韩国大法院的判例认为,在有甲、乙、丙三者之间的合意时,应肯定丙对甲的中间省略登记请求权。在没有三者的合意时,判例认为丙只能代位乙行使债权人代位权,不承认其享有中间省略登记请求权,也即丙可以代位乙请求甲向乙进行所有权移转登记,但不能请求甲向丙自己进行所有权移转登记。[36]

(三)我国现行法不承认中间省略登记

从日本、德国和韩国的情况来看,尽管其采用的不动产物权变动模式存在差异,但学说及判例都在一定条件下肯定中间省略登记的效力。在我国,由于《物权法》第9条第1款对不动产物权变动采用了以登记要件主义为原则、登记对抗主义为例外的立法模式,加之在不动产登记制度和是否承认物权行为理论等方面与上述三国均有差异,故在对待中间省略登记的问题上,难以笼统地照搬某一国家的学说或判例,而需结合我国的具体情况进行分析。

就我国采用登记要件主义的不动产物权来说,如本案中涉及的国有土地使用权,或者房屋所有权,在甲→乙→丙之间的链条式交易中,由于甲、丙间不存在直接的合同关系,丙对甲不享有实体法上的登记请求权,故无法通过正常登记程序完成中间省略登记。虽然甲、丙之间或者甲、乙、丙三方可以特约为丙设立债法上的登记请求权,由甲直接向丙办理转移登记,但这种登记请求权在我国不动产登记法中得不到支持。原因如下:《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定,因买卖、设定抵押权等原因申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。该规定确立了共同申请原则,主要适用于因法律行为导致不动产物权变动的情形。[37]《不动产登记暂行条例实施细则》第38条第1款第1、2项规定,当事人因买卖、互换、赠与而申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当提交不动产权属证书和买卖、互换、赠与合同等材料。根据上述规定可知,在不动产登记实务中,即便甲、丙共同向登记机构申请转移登记,并提交甲与乙以及乙与丙之间的买卖合同等材料,或者甲、丙约定乃至甲、乙、丙约定甲直接向丙办理转移登记,由于甲、丙之间不存在买卖、互换、赠与等合同,故登记机构不会受理其登记申请,也不可能为其办理转移登记。[38]

就我国采用登记对抗主义的不动产物权来说,以土地承包经营权为例,当其在甲→乙→丙之间顺次转让时,只要甲与乙、乙与丙之间的两个转让合同生效,不需要办理转移登记,土地承包经营权就会依次从甲转移给乙、从乙转移给丙。丙取得土地承包经营权之后,如果采用未经登记就不能对抗甲的观点,则丙对甲自不能享有登记请求权;如果采用未经登记仍得对抗甲的观点,则在解释上有可能承认丙对甲享有登记请求权。[39]在后一种情况下,由于《不动产登记暂行条例实施细则》第50条规定,土地承包经营权的转移登记须由当事人双方持转让合同等材料共同提出申请,而甲、丙之间并不存在转让合同,故甲、丙仍无法通过共同申请来办理转移登记。即便在日本,也不承认这种情况下可以通过甲、丙的申请而实现移转登记。[40]

由上可见,在我国,不论是采用登记要件主义还是登记对抗主义的不动产物权,也无论甲与丙或者甲、乙、丙之间是否约定了丙对甲的登记请求权,由于《不动产登记暂行条例》及其实施细则对不动产物权转移登记采用了共同申请原则,并需要双方当事人提交买卖、互换、赠与合同等材料,故基于丙对甲的登记请求权而完成中间省略登记的想法,在我国不动产登记法及登记实务中不可能得到支持。当然,在不动产登记实务中,如果甲与丙或者甲、乙、丙三方达成协议,约定由甲与丙签订虚假的买卖合同,据此缴纳相关交易税费,并由甲与丙共同申请转移登记,则有可能骗过登记机构,完成从甲向丙的转移登记,由此达到省略乙的中间登记的目的。[41]但是,这种做法毕竟属于法律规避行为,不能说明我国现行法承认了中间省略登记的合法性。不仅如此,在甲向丙完成转移登记后,如果甲、乙或者乙、丙之间因履行合同发生争议,乙得以甲与丙的买卖合同属于虚伪表示为由而主张无效(《民法总则》第146条第1款),[42]由此产生返还财产的法律效果(《合同法》第58条、《民法总则》第157条),最终导致甲、丙之间已完成的中间省略登记被否定。

另需注意,在因法律行为引起的不动产物权变动中,由于我国的主流观点不承认《物权法》采纳了物权行为理论,[43]故不会出现德国法上在“链条式土地所有权让与合意”中承认中间省略登记的情况。在因法律行为以外的事实引起不动产物权变动的情形,按照《物权法》第31条的规定,“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”。理论上认为,该规定迫使不动产物权的取得人必须先办理宣示登记,然后才可以处分该不动产物权,由此回归物权公示原则。[44]根据《土地登记办法》第45条第2款和《房屋登记办法》第35条第1款的规定,因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承而取得土地使用权或者房屋所有权的,权利人在转让土地使用权、房屋所有权或者以其设定抵押权时,应当先将土地使用权、房屋所有权登记到权利人名下,然后再办理土地使用权、房屋所有权转移登记或者抵押权设立登记。《不动产登记暂行条例》施行后,登记机构仍应按照上述规定逐次办理登记。[45]这与德国法在继承的情形明确承认中间省略登记的做法显然不同。可见,德国法上认可中间省略登记的两种例外情形,在我国现行法及不动产登记实务中都不存在。

(四)法院不应判决创设中间省略登记

《城市房地产管理法》第38条第6项规定,“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让。《不动产登记暂行条例》第22条第1项规定,登记申请“违反法律、行政法规规定的”,“不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人”。根据上述规定可知,如果转让人未依法登记领取权属证书,登记机构就不会、也不应为其办理转移登记。在不动产登记实务中,《不动产登记操作规范(试行)》就要求,在申请办理国有土地使用权转移登记时,转让方应当是不动产登记簿记载的权利人(第8.3.2条),申请人应当提交不动产权属证书(第8.3.3条)。具体到本案来说,由于乙“未依法登记领取权属证书”,故即便乙、丙持《协议书》共同向登记机构申请转移登记,登记机构也不会为其办理登记。本案中三级法院一方面将《城市房地产管理法》第38条第6项解释成关于物权变动的规定,乃至认为是对登记机构审查房地产变更登记所需条件的规定,另一方面又判令尚未领取权属证书的乙向丙履行转移登记义务,其做法明显自相矛盾,也不符合上述法律规定。其实,从合同法的角度来说,由于乙“未依法登记领取权属证书”,对涉案土地使用权没有取得处分权,故其对丙所负的转移登记义务构成法律上的履行不能。根据《合同法》第110条第1项的规定,丙显然不能请求乙继续履行转移登记义务。三级法院之所以敢于无视此一问题,一致判令乙向丙履行转移登记义务,乃是因为其认定甲具有履行能力且同时判令甲“协助”履行转移登记义务,故不用担心丙的登记请求权实现不了。

应当看到,本案中虽然乙与丙在《协议书》中约定,乙应“出函通知甲直接过户到丙名下”,但因未征得甲的同意,对甲并无法律约束力,故丙无法据此取得对甲的登记请求权。另外,由于甲、丙之间不存在直接的合同关系,甲与乙或者甲、乙、丙三方也未约定由甲直接向丙办理转移登记,故丙对甲实际上并不享有登记请求权。究其实,法院判令甲“协助”履行转移登记义务的真正意图,并非要求甲“协助”丙办理转移登记,而是要求甲“协助”乙向丙办理转移登记。但是,由于乙“未依法登记领取权属证书”,对丙所负的转移登记义务在法律上不能履行,故法院判令甲“协助”乙履行转移登记义务的结果,实质上是要求甲直接向丙办理转移登记。由此,法院在本案裁判中不仅创设了待完成的中间省略登记,还承认丙对甲享有中间省略登记请求权。通过对法院裁判的强制执行,就可以将涉案土地使用权从甲直接转移登记给丙,从而达到中间省略登记的效果。

本案中,法院通过裁判创设中间省略登记并承认丙对甲享有中间省略登记请求权的做法,在公、私法两个方面都会带来诸多负面后果。从公法方面来说,这种做法一是会导致中间交易环节中当事人本应缴纳的各项交易税费大量流失,使国家利益遭受损害;二是会破坏国家对房地产交易市场的监管秩序,使当事人可以轻易地规避诸如《城市房地产管理法》第38条、第39条之类的管理性规定以及国家有关限购禁购房屋等方面的政策,助长炒卖房地产的风气;三是会鼓励最终受让人通过同时起诉中间人和最初转让人,达到其在正常登记程序中无法实现的完成中间省略登记的目的,从而破坏既有的不动产登记制度。从私法方面来说,这种做法一是会破坏《物权法》规定的物权公示原则和登记要件主义规则,导致不动产登记簿上记载的物权变动顺序无法反映当事人之间的真实交易过程;二是会突破合同的相对性,使最终受让人对与其并无合同关系的最初转让人取得登记请求权,由此限制甚至剥夺了最初转让人对中间人可能享有的解除权、抗辩权等权利;三是会破坏《合同法》第110条规定的实际履行原则,导致法院判令中间人向最终受让人履行转移登记义务的判决缺乏强制执行的可能和必要。

日本的判例和学说认为,在甲→乙→丙之间的链条式交易中,如果丙对甲提起移转登记请求之诉,并对甲、乙共同的承诺进行举证且获得胜诉,就可以根据判决实现甲→丙的移转登记。于此情形,由于根据判决理由能够认定权利变动过程,故不会损害将来以丙为起点进入交易关系之人的利益。同样,在所有权移转于丙的情况下,如果认为丙未经登记也能以所有权对抗甲,则只要甲本身不具有从乙处尚未获得全部价款清偿等的抗辩权,就可能通过判决实现甲→丙的移转登记。但是,如果根据丙未经登记不可以对抗甲的学说,就无法通过判决实现甲→丙的移转登记。这种做法显然是以日本民法对不动产物权变动采用登记对抗主义模式为前提的。法院可以判决支持丙对甲的登记请求权的主要原因是,丙已经通过链条式交易取得了不动产所有权。在本案中,由于涉案土地使用权的转移实行登记要件主义,丙并未取得土地使用权,故无参考日本的做法而允许判决支持中间省略登记的余地。

(五)丙可以寻求何种救济措施

从我国的司法实践来看,对于在甲→乙→丙之间的不动产链条式交易中,各方均未办理转移登记手续的情况下,如何处理丙提出的实际履行请求(登记请求权)的问题,各地法院的做法不一。有的法院所持观点与本案中三级法院的裁判见解相同,认为丙起诉乙要求协助办理过户登记手续的,应将甲列为第三人参加诉讼,并可判决甲协助办理过户登记手续。[46]这种做法的缺陷已如前述,笔者也不赞成采用。有些法院认为,如果丙以乙为被告提起诉讼,请求协助办理不动产物权转移登记,法院可以通知甲作为第三人参加诉讼;乙和甲不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理不动产物权转移登记。[47]这种做法一方面不承认丙对甲

直接享有登记请求权,避免通过判决创设中间省略登记,另一方面又尽量贯彻连续登记原则,通过判令当事人依次办理转移登记来反映真实的交易过程,是其优越之处。其障碍在于,在丙为原告、乙为被告、甲为第三人的诉讼结构中,由于乙可能未请求甚至拒绝请求甲履行转移登记义务,加之乙的诉讼地位亦非原告,故判令甲向乙办理转移登记缺乏诉讼法上的依据。另外,在判决生效后,倘若乙不申请法院对甲进行强制执行,则丙该如何通过执行程序完成两次转移登记,也存在疑问。

笔者认为,上述做法及其产生问题的根源在于,在我国的审判实践中,无论是原告还是法院都过于倚重合同的实际履行原则,以至于忽视了它在不动产链条式交易中的局限性。实际上,在像本案这样的不动产链条式交易纠纷中,当丙诉请乙和甲履行转移登记义务时,应当区分其请求对象分别处理:其一,对于丙向乙提出的登记请求,由于乙尚未取得权属证书,无法向丙实际履行转移登记义务,故法院应向丙释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,而不应判决乙继续履行转移登记义务,以免违反《合同法》第110条第1项的规定。[48]其二,对于丙向甲提出的协助登记请求,由于丙与甲之间不存在直接的合同关系,丙无权请求甲协助办理转移登记,加之目前我国不承认中间省略登记制度,故法院应当判决驳回丙对甲的诉讼请求。

在日本,判例和通说都承认,特定物债权人为了实现自己的债权,可以在债务人并非无资力的情况下,代位行使债务人拥有的特定物债权。因此,在甲→乙→丙之间的链条式交易中,由于丙对乙、乙对甲均享有转移登记请求权,故丙可以根据其对乙的转移登记请求权,通过代位行使乙对甲的转移登记请求权,来完成自己名义的所有权登记。[49]也就是说,丙可以作为乙的债权人代位行使乙对甲的转移登记请求权,对甲提起诉讼上的请求。由此得到命令甲给乙办理转移登记的确定判决后,一方面,丙可以通过代位行使乙拥有的登记申请权,对于从甲向乙的转移登记向国家代位申请《不动产登记法》第46条之2规定的登记;另一方面,因为有上述确定判决的存在,丙还可以根据《不动产登记法》第27条的规定,无须登记义务人甲的协助,自己单独申请从甲到乙的转移登记。如果乙的登记名义得以完成,丙就可以根据其请求乙转移登记的诉讼所获的胜诉判决,进行从乙到丙的转移登记。[50]这种顺次转移登记可以如实地反映标的物的流转途径,符合物权公示制度的要求。不仅如此,在甲与乙或者乙与丙的买卖中,如果发生买受人乙或丙不支付价金的情况,出卖人甲或乙还可以通过行使同时履行抗辩权,拒绝向乙或丙转移登记。[51]

在我国,虽然《合同法》第73条第1款把债权人代位权的标的限定为债务人的到期债权,但学说上多主张采用目的性扩张的方法,将代位权的标的范围扩张到各类债权、物上请求权、以财产利益为目的的形成权、诉讼法上的权利、担保物权等。[52]在判断是否有保全债权的必要时,学说上认为应当同时采用“无资力说”和“特定物债权说”。在特定物债权的情形,为了保全该债权,债权人可以代位请求第三人实际履行。[53]如果按照这种解释论来处理代位权制度的话,那么在甲→乙→丙之间的不动产链条式交易中,当乙怠于行使对甲的登记请求权,导致丙对乙的登记请求权有保全的必要时,丙就可以代位乙行使乙对甲的登记请求权,并通过相应的强制执行程序,顺次实现甲→乙、乙→丙的转移登记过程,由此取得与日本法上的代位权相同的效果。如此一来,不仅前述我国部分法院主张判决甲、乙、丙之间依次办理转移登记时所面临的诉讼法上的障碍得以克服,而且像本案中的三级法院那样通过判决赋予丙对甲的登记请求权、创设中间省略登记的错误做法也可予以避免。遗憾的是,由于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第13条将代位权的标的限定为金钱债权,极大地缩小了代位权制度的适用范围,导致该制度目前在司法实践中还无法发挥上述作用。

五、结论

本案中,真正具有重大争议并值得深入研究的法律课题,并非转让人“未依法登记领取权属证书”对房地产转让合同效力的影响,而是在不动产链条式交易中如何处理最终受让人的登记请求权和中间省略登记的问题。从我国现行的民事实体法和不动产登记法来看,目前并无中间省略登记的存在空间。在现行法的框架下,可以通过对债权人代位权制度的扩张解释,来保护不动产链条式交易中最终受让人的登记请求权。如若不然,就应当通过违约损害赔偿制度来保护最终受让人,而不宜使最初转让人和中间人共同向最终受让人履行转移登记义务。

【注释】 *中国政法大学民商经济法学院副教授、法学博士。本文受中央高校基本科研业务费专项资金资助。

[1]关于本案的案件事实及裁判理由,参见广东省高级人民法院(2013)粤高法民一终字第40号民事判决书;最高人民法院(2015)民申字第196号民事裁定书。对本案的相关介绍及评论,可参见汪志平:《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力》,以及孙宪忠教授、温世扬教授对本案的点评,均载于刘贵祥主编:《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析(一)》,法律出版社2016年版,第207~253页。本文引用的裁判文书均取自中国裁判文书网。

[2]参见前注[1],汪志平文以及孙宪忠教授、温世扬教授关于本案的点评,均载于刘贵祥书,第222~253页。

[3]例如,《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)指出:《城市房地产管理法》第38条的规定“是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效”。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日通过)第9条第1款规定:《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定的“效力性强制性规定”,买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的,不予支持。相关判决可参见“陈明菊、李思模与孟祖伦、李思群、李思文确认合同有效纠纷再审审查民事裁定书”,重庆市高级人民法院(2014)渝高法民申字第00613号民事裁定书;“闫洪利与马水利房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书”,山西省高级人民法院(2014)晋民申字第885号民事裁定书;“哈尔滨运华房地产开发集团有限公司与国连栋房屋买卖合同纠纷案民事裁定书”,黑龙江省高级人民法院(2015)黑高民申二字第648号民事裁定书;“王绍南与孔垂林建设用地使用权转让合同纠纷案民事裁定书”,贵州省高级人民法院(2015)黔高民申字第307号民事裁定书。

[4] [日]田山辉明:《物权法(增订本)》,陆庆胜译,齐乃宽、李康民审校,法律出版社2001年版,第58~61页。

[5]唐勇:《论不动产登记“缩略”的不法性及其阻却》,载《北方法学》2013年第6期。

[6]学说上对于中间省略登记的定义虽有差异,但其核心内容大体一致。相关定义可参见张龙文:《论登记请求权》,载郑玉波主编:《民法物权论文选辑》上册,台北五南图书出版公司1984年版,第97页;李志君:《中间省略登记请求权探析》,载《法学论坛》2003年第2期,第59页;王立志:《论船舶所有权移转中间省略登记》,载《烟台大学学报(哲学社会科学版)》2011年第1期,第18页;朴常赫:《物权的期待权的前提条件与其实益——以韩国民法为中心》,载《河北法学》2014年第10期,第140页。

[7]唐勇:《论不动产登记“缩略”的不法性及其阻却》,载《北方法学》2013年第6期,第46~47页。

[8] [日]我妻荣:《新订物权法》,有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第142~143页。

[9]金路伦:《中间省略登记问题研究》,吉林大学2005年硕士学位论文,第3页。

[10]前注[6],张龙文文,第102页。

[11]参见前注[6],李志君文,第59页;前注[8],我妻荣书,第142页。

[12]前注[6],李志君文,第59~60页。

[13]前注[8],我妻荣书,第142页。

[14]前注[6],李志君文,第59~60页。

[15] [日]早稻田司法考试中心:《民法之基础知识1总则•物权》,早稻田经营出版社1992年版,第136~137页。转引自前注[6],李志君文,第60页。

[16]前注[8],我妻荣书,第144页。

[17]参见前注[8],我妻荣书,第147页;前注[4],田山辉明书,第58~59页。

[18]参见[日]石田喜久夫:《物权变动论》,有斐阁1979年版,第169页。转引自前注[6],李志君文,第62页;前注[8],我妻荣书,第148页。

[19] [日]铃木禄弥:《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第141页。

[20]本文所引《土地登记条例》的中译文出自常鹏翱教授翻译的文本,他将该法的名称译为《德国土地登记簿法》,载李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版。

[21] [德]鲍尔、施蒂尔纳:《德国物权法》上册,张双根译,法律出版社2004年版,第305、320页。

[22]此为德国联邦最高法院和帝国最高法院的判例见解,转引自前注[21],鲍尔、施蒂尔纳书,第320页。

[23]前注[21],鲍尔、施蒂尔纳书,第320页。

[24]参见《新德国国家大系》(第五卷),川岛武宜译,关于所有权及物权之法,第64页。转引自前注[6],张龙文文,第103页。

[25]前注[21],鲍尔、施蒂尔纳书,第320~321页。

[26]前注[21],鲍尔、施蒂尔纳书,第321、392页。

[27]参见前注[21],鲍尔、施蒂尔纳书,第391~393页;[德]M.沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2002年版,第228页;唐勇:《论不动产登记“缩略”的不法性及其阻却》,载《北方法学》2013年第6期,第44页。

[28]前注[9],金路伦文,第7~9页。

[29]参见前注[9],金路伦文,第5页;崔吉子:《韩国物权法专题研究》,北京大学出版社2013年版,第127~128页。

[30]参见前注[9],金路伦文,第5页;前注[29],崔吉子书,第127页。

[31]前注[9],金路伦文,第5~6页。

[32]前注[9],金路伦文,第7~9页。

[33]前注[9],金路伦文,第9~10页。

[34]前注[9],金路伦文,第10~11页。

[35]前注[9],金路伦文,第22~24页。

[36]前注[9],金路伦文,第24页。

[37]国土资源部政策法规司、国土资源部不动产登记中心编著:《不动产登记暂行条例释义》,中国法制出版社2015年版,第121~122页。

[38]国土资源部2016年发布的《不动产登记操作规范(试行)》第9.3.4条对于登记机构办理已登记国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记提出了严格的审查标准,要求登记机构在审核过程中应注意国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效,以及申请转移的国有建设用地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致。

[39]在日本,当所有权经由甲→乙→丙的转卖而移转于丙时,关于丙的所有权未经登记能否对抗甲,理论上存在着肯定说和否定说两种观点。参见前注[8],我妻荣书,第148页。

[40]前注[8],我妻荣书,第148页。

[41]在日本,“根据甲、乙、丙三者的合意,对登记请求权的原因乃至作为其基础的甲→乙的买卖契约予以更改,将其作为实体上的甲→丙的买卖,则甲→丙的登记获得受理。同时,在程序上,如果经由了制作甲→丙的买卖契约书的手续,则登记官在形式上受到制约,申请获得受理。……在实务上,即使并不另行制作买卖契约书,只要在甲→丙的登记申请书中将登记原因写成买卖并提出副本,也予以受理”。参见[日]我妻荣:《新订物权法》,有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第148页。

[42]唐勇:《论不动产登记“缩略”的不法性及其阻却》,载《北方法学》2013年第6期,第47页。

[43]参见梁慧星、陈华彬:《物权法(第四版)》,法律出版社2007年版,第84~85页;王利明:《物权法研究(修订版)》上卷,中国人民大学出版社2007年版,第269~272页;崔建远:《物权:规范与学说》上册,清华大学出版社2011年版,第79~158页。

[44]前注[43],崔建远书,第197页。

[45]前注[37],《不动产登记暂行条例释义》,第124页。

[46] 《浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》(浙法民一[2009]3号)第11条。

[47]参见《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(2017年9月12日)第25条;《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》(2017年8月15日)第24条。

[48] 《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(2017年9月12日)第22条规定:“出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。”这种做法可供参考。

[49]前注[19],铃木禄弥书,第135页。

[50]前注[19],铃木禄弥书,第140页。

[51]前注[19],铃木禄弥书,第140~141页。

[52]参见崔建远:《合同法》(第二版),北京大学出版社2013年版,第162页;王洪亮:《债法总论》,北京大学出版社2016年版,第141~142页。

[53]前注[52],崔建远书,第165页。 

【期刊名称】《交大法学》【期刊年份】 2018年 【期号】 1



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