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城镇房屋拆迁评估须知

信息来源:京坤拆迁律师  文章编辑:zm  发布时间:2019-12-16 11:37:33  

补偿价格到底由谁说了算?住建部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》),是国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套实施办法,对于国有土地上房屋评估的相关问题进行了详细规定。《评估办法》的规定,显现了以下几个新特点。

一、业主自选评估机构

对于评估机构的选择,在征收工作上一直是一个复杂的问题,如果由征收单位选择,那么被征收人的利益难以保护,但如果由被征收人自行委托,可能出现补偿畸高的情况。在住建部出台的《评估办法》中对此问题有了明确的规定:被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

通过该条规定,让被征收人的利益相比以往得到了更好的保护。

二、补偿价格完全参照市场

根据《评估办法》规定,对于城镇房屋的价值评估,采取多角度评估的办法。运用市场法、成本法、假设开发法等一个或者多个对被划入拆迁范围的房屋进行评估,力求达到公平、合理,也有利于更好地保障个人的财产权,体现法律的威严。

市场法:也称价格比较法,通过比较类似售出的资产,从而确定被评估资产价值的一种方法。是一种最简单、有效的方法。

假设开发法:房地产评估方法之一,运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具有现金流量折现法和传统方法,在土地估价中又称为剩余法。

成本法:房地产估价方法之一,指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

《评估办法》还规定,对于城镇房屋的评估价值,要参考类似房地产的市场价格,该价格要以评估时点的平均交易价格为准,同时还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。真正达到不以征收部门的定价来说话,也不以老百姓的盲目要价来说话,而是以市场规律来确定价值。这样来确定计算标准能够做到:保障补偿标准的合理性,让补偿既能够达到被拆迁人的预期,也让征收部门能够接受,最终达到征拆双方都满意的结果。

三、评估的程序有严格规定

《评估办法》还对评估的整个流程进行了严格的规定,评估程序的每一个环节被征收人都可以参与,每一个都是法定的程序。

1、选定机构

2、签订合同

3、实地评估

4、公示解释

5、交付报告

6、申请复核

7、申请鉴定

这里所规定的每一个程序都是法定程序,每个程序被拆迁人都可以参与其中,如果拆迁方和评估方不按法律规定办事,被拆迁人可以依法提起诉讼,保护自己的利益。

对于房屋拆迁评估问题进行了解,有利于帮助被拆迁人更好地对自己的补偿有一个合理的预期,如果碰到补偿不合理的情况下,也能做到心里有数,如果看完文章后还有什么不懂的问题,及时向我们咨询,我们会耐心为你解答疑惑。

文章来源:京坤拆迁律师

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