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购买小产权房的六大风险

信息来源:吴律师谈法  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-04 15:08:07  

风险一 购买小产权房无法获得由国家房管部门颁发的房产证

小产权是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,法律上并没有小产权一说,就像大家常说的一手房和二手房一样,只是一种习惯叫法。

我们先讲一下商品房的形成,想要在农村集体土地上建设商品房,必须办理农用地转用审批手续,转用必须符合土地利用总体规划,在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地应由市、县人民政府批准,并依法办理土地征用、补偿手续,之后集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让,即只有开发商交纳土地出让金后,才可以进行开发建设。就是说农村集体土地只有转为国有土地后才可以开发建设,这样我们买到的房子才属于商品房,拥有产权证。

而小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未向政府缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”,购房合同在房管局也不会给予备案。没有经过国家批准并转为国有土地出让,开发商擅自在农村集体土地上建设的房屋属于违法建筑,国家不动产登记机关当然不会给你发放房产证。这就意味着,一旦出现纠纷,小产权房无法得到法律的保护,甚至还有被拆的风险。

风险二 购买小产权房无法取得房屋所有权

为什么说购买小产权房就无法取得房屋所有权呢?这就涉及到“地随房走、房随地走”的法律原则。所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权被转让处分时,该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来,建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分,即所谓“地随房走”。

农村土地属于农村集体所有,农户只有使用权,不可以对自家的土地转让、出让、买卖给非农业建设人群。同样,村集体也不能把集体所有的土地使用权直接转让、出让、买卖给开发商。

如果村民出卖自己建造的房屋或者开放商出售自己在农村建造的房屋,必然要一并处分房屋所依附的土地使用权,但事实上农村土地使用权是无法处分的,所以一旦非本村村民购买了集体土地上的小产权房,你的土地使用权却拿不到,那么其实就相当于购买了房子的使用权而不是所有权。购买不享有土地使用权的房屋,当然无法取得房屋所有权。

风险三 购买小产权房时签订的购房合同无效

笔者在前面已经说了小产权房的开发商没有办理相关证件,没有向政府交纳土地出让金,也没有经国家把农村集体土地转化为国有土地进行出让,而是变相对农村集体土地进行流转,这样建造的建筑物肯定是违法的,也是不能上市流通进行出售的。

所以一旦非本村村民购买了集体土地上的房屋,就违反了法律的强制性规定,结果就是房屋买卖合同无效。如果房屋的出让方违约不想卖房子了,即使购房合同约定了违约责任,也拿不到违约赔偿金,应为合同无效,自始无效,违约赔偿金的请求权基础就不复从在了。但是笔者也了解到,有些法院的判例中会让房屋出让方承担部分违约赔偿,具体原因,笔者不再赘述。

这时候,有人就会问了,房屋买卖合同无效有什么法律后果?

《合同法》第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。也就是买家要退房子给卖家,卖家退款给买家。此外,买方返还房屋时,还需支付房屋使用费。

有人会问了:我都住了几十年了,当时几万块钱买的,现在都好几百万了,这损失法院都能支持吗?未必。因为从法官的角度来讲,买受人购买房屋具有审慎义务,购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体土地上的房屋,所以即使房屋买卖合同无效,买受人也要承担相应的法律责任。就目前实践来看,法院判定买受人承担的法律责任也不尽相同,不具有参考性。

风险四 如果购买的小产权房遇上拆迁征收,将很难拿到拆迁安置补偿

笔者前面有提到,购买小产权房无法取得房屋所有权,因为农村集体土地使用权你是无法获得的,你所取得的最多是房屋的使用权,退一步讲,就算是会给你拆迁安置赔偿费,估计也要大打折扣。此外,小产权属于违法建造,如果政府给你同等补偿是不是就意味着变相承认了小产权的合法性了?值得商榷。开发商建造小产权房时并没有给政府土地出让金,所以遇上拆迁政府也不太愿意给你拆迁补偿。

小产权房一般分为以下三种:

一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,第二种小产权房是在集体用地或者占用耕地违法建设的房子。这两种情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

对于这两种小产权房,想拿到拆迁安置费用,最好去想办法协商解决,八仙过海,各显神通,各凭本事了。现实中,购买小产权房也有人拿到了拆迁安置补偿,但这个风险要靠大家去衡量了,看个人的风险承受能力吧。

第三类小产权房是在政府规定范围以外的违章建筑,房屋除了不能办理房产证外,如果和国家的规划相冲突,很有可能被拆除,这种小产权房别说房屋买受人了,就是村集体或者集体成员也不会得到拆迁安置补偿。

风险五 购买小产权房无法获得银行抵押贷款

小产权房价格比较低,很多人都会选择一次性付清房款。但是,有一部分人还是无法进行全款购买房子,这时候就需要抵押房子向银行贷款。但是向银行抵押贷款的前提条件是必须要提供房产证明,而小产权房是不可能有房产证明的,所以,小产权房是不可以在国家银行进行抵押贷款的。

风险六 小产权房的质量得不到保证

小产权房的质量没法保证,这种房子在工程质量上脱离了国家的监管,可能存在偷工减料的情形,毕竟你买房的价格比商品房低了很多,但这也决不能成为小产权房出现质量问题的借口。现在的正规商品房尚且出现各种问题,小产权房可想而知。

以上,就是笔者为大家总结的小产权房的六大风险。写了又删,删了又写,字句斟酌,想用最平实的言语,让大家理解购买小产权房的风险,真的是尽力了。

因为买房太重要了,关乎每一个人的核心利益,所以笔者愿意花更多的时间写出更专业的法律建议,如果想了解更多法律知识,请关注我吧,谢谢了,我每天都会为大家分享法律知识,同时也希望大家把这篇文章转发,让更多的人了解购买小产权房的风险,帮助更多的人。

在我们的生活中,买房是人生大事,关系到我们每个人的幸福指数。为了买房,很多人需要奋斗大半辈子,只为有一个落脚处,只为有一个家,所以在买房的时候一定要考虑周到,正如笔者写这篇文章一样慎之又慎,因为这是关乎大家最根本、最重要的权益。



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