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城中村拆迁究竟是先安置还是先拆迁?公租房拆迁能获得拆迁款么?

信息来源:京平拆迁律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-03 17:25:49  

京平拆迁律师在日常接到的咨询中,很大一部分都是棚户区改造,棚户区仿佛成了各地的宠儿,在这其中,不可否认的是很多地方打着棚户区改造的名义,实际上是征地拆迁。

根据您的描述,城中村改造在前几年已经纳入了棚户区改造的范围,城中村其实是一个特殊的存在,虽然城中村的土地性质是集体土地,但是由于在城市规划区内,参照国有土地上房屋征收来补偿。

首先,拆迁有一个原则:先补偿后搬迁,先安置后搬迁。

城中村拆迁有两种选择方式,第一是货币,被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二是安置房,产权置换最低的标准是拆一还一,意思就是拆一平补一平。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置;异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址,尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。

但是实践中,很多地方是没有现房的,这就涉及到了回迁房,那么回迁房符合先安置的原则吗?

如果是回迁房,需要明确落实在协议里,并且约定清楚哪一年交房,房子的面积怎么样,位于那一层,朝向怎么样;还要约定过渡费怎么支付,支付期限等,如果这些都约定好了,满足日常的生活居住水平,其实也是符合原则的。

回迁房的选择以及协议上如何约定是极其重要的,如果不明白要及时的咨询专业拆迁律师,以免将来后悔莫及。

公租房拆迁能获得拆迁款吗?

京平律师答:

1、公租房的承租人有权获得拆迁补偿

根据题目陈述,您爷爷作为公租房的承租人,在里面居住了三十多年,是公租房的实际使用人,是有权签订拆迁补偿协议并享受拆迁补偿的。

2、公租房拆迁补偿

根据是否改变公租房的所有权,分如下两种情况:

(1)以所有权人身份获得补偿

这种方式是指承租人购买所居住的公租房,变成公租房的所有权人,此时,承租人成为被拆迁人,有权直接与拆迁人签订拆迁补偿协议并获得相应补偿。

如果公租房是国有土地上的房屋,则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。

如果公租房是集体土地上的房屋,可采取货币补偿、产权调换或产权调换与货币补偿相结合三种方式进行安置补偿,采取货币补偿的,按照房屋的重置成本价格+土地补偿款进行补偿;采用产权调换方式补偿的,按照房屋面积最低“拆一补一”。

(2)以承租人身份获得拆迁安置补偿

①公租房调换安置

这种方式是指拆迁人另行安排公租房,由承租人与公租房所有权人(即被拆迁人,政府房管部门或单位)签订新的房屋租赁合同,继续租用公租房,保障承租人的房屋使用权利。

②货币补偿

这种方式是指被拆迁人(公租房所有权人:政府房管部门或单位)以协议方式收购承租人的公租房使用权,将承租人的房屋使用权转换为金钱,以货币方式对其进行补偿。

您爷爷承租的公租房采取何种方式进行安置补偿,需要看这个公租房所在地的具体征收补偿安置政策,公租房的所有权情况以及拆迁人和被拆迁人协商的结果。

3、维权建议

由于公租房拆迁的被拆迁人是公租房的所有权人,即公租房管理部门或单位,为了保障您爷爷作为承租人的合法权利,建议保存好公租房分配时所签订的公租房租赁合同和房租缴纳凭证,以确保您爷爷的承租人身份无争议,进而顺利签订拆迁补偿协议获得合理的补偿安置。  



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