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注意了,你的「三产房」《合作建房合同》无效!

信息来源:吴英豪律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-26 16:10:47  

裁判要旨

以合作建房方式购买三产房的,因三产用地上不能进行商品房开发,无法取得预售许可证,因此该《合同建房合同》无效

01基本案情

一、2014年9月,原告得知高新大道附近的“科信时代广场”有房子出售,经多次洽谈,原告与被告于2014年9月13日签订了《科信时代合作建房合同》(合同编号:科20140913-01)。

二、合同约定原告参与合作建房为A号楼28层2810号房,单价为每平方米3724元(毛坯),房屋总价款为304697元,原告分五期付款,被告在2015年12月31日前将房屋交付原告使用。

三、2015年9月,原告发现合同所涉楼盘已停止施工,售楼部亦无人上班,询问“置业顾问”被告知是因为资金问题暂停施工。

四、原告经多方咨询,终得知本案所涉房产项目土地属于南宁市西乡塘区振兴十三队的三产用地,被告其实并未与振兴十三队签订合作合同,只是通过中介以承担审批手续、建房费用的代价获得该三产项目的部分使用权。

五、现该楼房只建到3层就因资金链断裂而停工,原、被告合同中约定的盖到31层已不可能实现,合作建房合同已无法继续履行。

02法院判决

南宁市西乡塘区人民法院认为:原、被告双方虽签订的合同名为“合作建房”,但原、被告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征,而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋,相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征,因此,原、被告之间签订的《科信时代广场合作建房合同》应为房屋买卖合同。

被告作为房地产开发企业,将相关建设项目向公众发售前,应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中,被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定,将作为商品房出售的房产建设于三产用地之上,损害了正常的房地产交易秩序,有损社会公共利益。并且,被告与原告就未竣工的房屋进行交易,又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋,违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,因此,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第(五)项之规定,原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”,因此,对于121878元购房款,被告应向原告返还。

03律师评析

三产房,即在政府征收集体土地后给予农村集体组织预留的用于发展第三产业的集体留用地或经申请划拨的国有经营性建设用地上建造的物业。

因此,三产用地建设项目只要经过相关部门审批备案通过,就属合法开发,并依法取得《国有建设用地批准书》或《集体建设用地批准书》《土地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《不动产权证》等批准材料。

但不意味取得上述四证的房产就进行商品住宅开发;取得四证只能证明它不是违章建筑。

因为其土地性质就决定了不能用于经营性房地产开发,仅可以通过出租地块(且出租期限受法律限制不能超过20年)或以土地投资入股与企业合建开发创办企业、商场、市场或者用于产生设施建设。

市面上的三产房,多数由于村集体没有资金进行开发,变引入开发企业进行合作建设,原则上建成的物业,属于村集体所有,可以由村集体自行留用或对外出租。

但不得不说的是,为追逐快周转利益,由开发商进行宣传,以开发商、村集体、购房者三方签订合作建房合同的方式,美其名招商引资、合作开发;进而规避房屋不能直接交易的风险。

结果看似

——村集体不用出资,不用管理,盘活产业用地、收取土地租金、取得商铺和房屋

——开发商低价租地,开发建设,卖楼走人,盆丰钵满

——购房者以低于周边楼盘价格购入房屋,刚需过渡或坐等出租收益

皆大欢喜

但实际上对购房者而言,却存在对极大的不确定性!

首先,合作开发房地产必须符合合资合作开发的三个特征,即共同出资、共享收益、共担风险。

根据司法解释规定,如果双方合作建房合同中约定提供资金的一方不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,该合同认定为房屋买卖合同。

其次,判断合同的性质,不仅仅依据合同的名称,更主要的是看合同条款中约定的内容。

上述案例中,虽然名为《XXX项目合作建房合同》,但合同条款中明确的约定有当事人的姓名、房屋的情况、房屋价款的确定方式、房屋单价、房屋总价、付款方式、付款时间、交付日期等等。

显然,双方合作建房合同符合了商品房买卖合同的所有特征,其性质应当为房屋买卖合同。

而作为尚未建设完毕的房屋对外销售,应当取得房屋预售许可证,出售未取得预售许可证的房屋,房屋买卖合同无效,虽然法律规定出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明,则合同有效。

但该类房产是在农村集体或者国有划拨的三产用地上进行开发建设,其土地用途仅限于产业设施建设用地,不能进行商品房开发建设,因此该类房产是无法取得商品房预售许可证的,其必然导致买卖双方签订的名为合作建房实为商品房买卖合同归于无效,最终无法保证购房者的权利得到保障。

当然,你可能会觉得,合同无效无所谓,反正只要房子建起来,能住就行。

但事实上能否建得起来很难说,市场上的很多三产房开发商,并没有雄厚的资金投入前期建设,而是通过贷款或分期收取购房者房款用于建设。

如果开发商资金链断裂,导致项目迟迟无法完工,你的资金很有可能无法追回而打水飘。

如果项目顺利完工交付,当你以为可以长住的时候,可别忘了《合作建房合同》无效的。

根据「房地一体」原则,三产用地上新建房屋的所有权是属于村集体,并且根据现有政策是无法办理不动产权分割转移登记的。村集体是有权收回其所有的房屋!

假如开发商无法把剩余的土地租金或无法兑现当初他们之间合同约定的利益分配时,村集体完全可以主张《合作建房合同》无效而要求购房者返还占有的房屋!

而购房者可能只有去找开发商要求返还收取的房款了。若开发商失联、没有资产,钱也就很有可能拿不回,至于能否向村集体追偿或代位求偿,就要看具体的情况。

总之

从法律角度而言,对于交易末端的购房者,购房风险最大,妥妥的属于最吃亏的那一个。

从投资角度而言,投资有风险。项目只挖了一个坑,要不要跳进去?搏不搏?值不值得搏?那就看自己判断了。

另外,前面所说的都是还没竣工的三产房。但如果已经竣工验收,并且具备「四证」,你是完全可以和村集体签一份不超过20年的长租合同,通过以租代购的方式,使用该房屋;甚至可以把整层租下来再对外转租赚取租金收益。

最后

想要告诉购房者的是,判断某个项目是否属于三产项目的方法可以看《土地使用权证》上的土地性质及用途。如果是划拨或集体用地,用于产业综合楼或附属设施相关用途或集体留用地,那么请三思。

同时,价格也是最好的判断!

当然,如果你目前受到此类问题困扰,也可以联系并咨询我们。

04相关法律法规

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条 具体建设项目需要使用土地的,建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请,办理建设用地审批手续;分期建设的项目,可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地,分期办理建设用地有关审批手续。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

文/吴英豪律师


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