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房地产企业合作建房税务处理要规范

信息来源:税屋网  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-25 17:59:55  

房地产企业合作建房行为,在税收上主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税,国家有相应的税收政策进行规范。

营业税的业务处理

《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条规定,合作建房的方式一般有两种:

第一种方式,纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体又分为两种交换方式:1.土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都拥有部分房屋的所有权。甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为。乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地使用权,发生了销售不动产的行为。因而,对甲方应按 “转让土地使用权”征营业税,对乙方应按“销售不动产”征营业税。由于双方没有进行货币结算,因此,应当按照规定分别核定双方各自的营业额。2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。出租土地使用权一方的行为,应按“服务业——租赁业”征营业税,发生销售不动产一方的行为,应按“销售不动产”征营业税。

第二种方式,是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业合作建房。即,

1.房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为以无形资产投资入股不征营业税,只对合营企业销售房屋取得的收入,按销售不动产征营业税。

2.房屋建成后,甲方如果采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么对甲方取得的固定利润或按比例提取的销售收入,按“转让无形资产”征营业税,对合营企业以全部房屋的销售收入按“销售不动产”征营业税。3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。

企业所得税的业务处理

房地产企业合作建房有两种情况涉及企业所得税业务处理,一是开发项目合作方式,二是以土地投资的合作方式。

采取开发项目合作方式的,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十六条规定,企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:

1.凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方,下同)分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。据此分析,即使投资方投资额明显偏低,如稍高于、等于或低于分得开发产品的成本,税收上也不进行纳税调整。

2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。据此分析,投资方企业在税前分配利润的,或者以税前分配利润名义获取高额利息收入的,不得视为股息红利免税收入。只有税后分配利润的,才可以视为股息红利,作为免税收入处理。这种合作方式,既包括合作开发形式,也包括合资开发形式。

对以土地投资的合作方式,国税发[2009]31号文件第三十一条规定,企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:

1.企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。     

土地增值税的业务处理

符合法律法规规定的合作建房行为,土地增值税政策规定暂免征税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条关于“合作建房的征免税问题”规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。建成后转让的,应征收土地增值税。与营业税政策规定不同的是,文件不认为合作双方是“以房换地”和“以地换房”行为,因此,产权转让型合作建房的分房行为,暂免征收土地增值税。



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