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什么是房地产信托啊 ?

信息来源:知乎  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-19 12:26:48  

房地产行业属于资本密集型行业,从前期的土地竞拍,到中期的开发建设,再到后期的营销都需要大量而持续的资金支持。而2008以来房地产市场的持续升温使得房地产行业体现出高收益低风险的特征根,成为资本追逐的市场。而信托具备投资方式灵活多样的特点,可以弥补单纯银行贷款不足,使得房地产信托业在一段时期以来一直是信托公司的重要业务。但同时房地产行业的过快发展,资金的过分集中也带来了一定的风险和隐患,国家宏观调控政策的不断变化使得房地产信托业务面临不断变化和挑战。

房地产信托的定义和类型

从广义上讲,与房地产相关的信托活动都可以被称为房地产信托,包括房地产资金信托和房地产财产信托。实际情况中,信托公司在开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托业务,几乎没有开展房地产财产信托业务。

是因为制度上还存在一些缺陷;一是依据《信托法》的有关规定;以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效,而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定,实践中无法办理信托登记手续,而无法设立房地产财产信托。 二是设立房地产财产信托,在设立阶段和终止阶段均需要办理房地产的转移过户手续,涉及高昂的税费,由于目前尚未制定在避免“重复征收”的信托制度,因此税制的欠缺也阻碍了实践中开展房地产财产信托。故在家族信托中,将房产装入家族信托中有一定的操作难度,设计到税费,管理费等问题。

(一)股权型房地产信托

股权型房地产信托模式,是指信托公司将信托资金以增资协议的方式注入房地产公司,增加房地产公司的自有资金并阶段性获得其绝对控股权,在成为房地产企业的控股股东后并不直接参与房地产项目的运营,而是与房地产企业约定在未来信托计划到期时,以房地产公司溢价回购股权的方法结束信托计划的一种房地产信托运作模式

(二)债权型房地产信托

债权型房地产信托,即信托公司作为信托合同中的受托人,投资者作为委托人,房地产企业将房地产企业相关的土地使用权或者其他不动产等资产作为担保,信托公司将从投资者手中募集的资金通过发放贷款的方式借给房地产公司,房地产企业按照借款合同的规定的利息和还款时间方式支付利息,并在信托计划到期时兑付信托本金的一种信托产品。

(三)特定资产收益权信托

特定收益型房地产信托,有点类似于国外的房地产信托投资基金模式,是财产信托的一种。在这种模式下,房地产企业将能产生稳定现金流的物业委托给信托公司以设立信托受益权,信托公司以此信托受益权向投资者发行受益权凭证进行融资,最后将募集的资金让渡给房地产企业或者房地产企业质押此信托受益权进行债务融资。信托公司通常会选取能够正常经营并能产生稳定现金流的信托财产为标的,以信托财产产生的收益来化解信托产品的信用风险.

房地产信托的发展和现状

房地产信托是在2002年后逐渐发展起来,初期是以“过桥贷款”的形式出现在大众面前,起初并未引起房地产商的重视。后来随着2003年2008年迎来了2次黄金增长,一是因为房地产融资政策的缩紧,导致对于信托的融资渠道的增长。二是因为货币政策的放松,迎来了房地产整体行业大的发展需求。

过去几年经济的拉动主要靠房地产,房地产建设会推动水泥、钢材、建筑业、家电业等行业的发展,同时政府卖地收入也是政府财政收入的主要来源。截至2018年四季度末,房地产信托余额为2.69万亿元,房地产类信托是支撑信托公司经营收入的主力。

房地产信托目前的政策

2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。文件针对违规向房地产行业领域放款有较高的关注度,房地产融资渠道进一步缩紧。

房地产开发的四证是;国有土地使用证,建设工程规划许可证,建筑工程用地规划许可证,建设工程施工许可证。并要求自有资金达到30%,开发商或其控股股东需要有二级以上开发资质,统称为“四三二”,才可以通过信托计划为房地产企业融资。

房地产信托项目如何挑选

虽然目前房地产热度有所下降,但依然是国家经济发展的一个支柱。同时房地产企业开始进入洗牌阶段,大的房地产企业越做越大,中小房地产企业要么被兼并,要么退出市场。

房地产信托产品投资标的项目有以下几大因素

一、区域位置分析:房地产项目的还款来源主要是销售还款,去化率越快的房产项目才是风险最低的产品,建议选择一二线城市或者省会城市的重要地段的项目,投资房地产项目产品就像买房子一样,地段是关键。选择人口流入的城市,人口流入说明此城市未来的发展预期形式向好。从2016年开始全国房地产市场跑步进入火热时代,许多三四线城市房价的涨幅非常大,甚至翻倍,但是从长期来看这些城市的增长内涵较低,所以谨慎选择三四线城市的房地产项目产品。

二、财务成本分析:主要分析土地成本及周边其他楼盘房价形式,通过房地产信托产品的介绍或者在土拍交易市场上能查询到所投项目土地的招拍挂成本,如果是成本特别高的“地王”项目则建议谨慎选择。参考项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。

三、房产项目业态分析:主要分析所投资的地产项目的业态是别墅型的房源或者是大面积户型的房源还是改善型房源。按照目前市场上的去化率来看,改善型房源(100平方左右的户型)去化率最快,很多核心区域的项目甚至出现“日光盘、周光盘”摇号抢购的场景。

四、看透交易模式:交易模式主要有两种,一种是标准的432本项目开发贷,一种是套壳式的交易结构,不管那种交易结构都要明确分析资金最终的投资项目是什么。

五、抵押物分析:主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下选择抵押物处于一二线城市的住宅土地货值一线城市的商业项目,住宅项目抵押率不超过7成商业项目抵押率不超过5成,有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押。抵押物是信托项目的最后一道关口,项目一旦出现风险,抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键

所以在选择房地产信托时,建议选择大的房地产公司的项目、选择经济发达城市的房地产项目、选择城市核心地段的房地产项目、选择有优质抵质押物的或者明股实债的项目。



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