您好!欢迎来到企业拆迁&房屋征收补偿案件资深律师网,我们竭诚为您提供卓越的法律服务!
 房屋拆迁&征地补偿资深律师网 > 房产债权 > 房地产开发合同

合作开发房地产合同一方即使抽逃出资,仍可按原约定比例分配利润

信息来源:建三江农垦法院  文章编辑:zm  发布时间:2021-11-18 14:06:24  

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。”对此,最高法院认为,如果在对方当事人同意按原约定比例分配利润的情形下,法院仍应认定按原约定比例分配利润。

最高人民法院

合作开发房地产合同一方当事人抽逃出资而对方同意按原约定比例分配利润的,仍应按原约定比例分配利润

裁判要旨

合作开发房地产合同的一方当事人未按约定出资,如另一方当事人同意按照原约定的分配比例分配利润的,双方仍应按原约定的分配比例分配利润,而不是按实际投资比例分配利润。

案情简介

一、2006年,徐先超与曾宪明签订《联合开发协议》,约定:徐先超以其拥有的土地使用权作价300万元,曾宪明投入现金300万元进行联合开发;双方按5:5进行利润分成。2007年,双方按约定设立了项目公司(咪兰公司)进行开发。

二、2010年,曾宪明从咪兰公司提取300万元,曾宪明出具收据一份,载明:收取投资款。同日徐先超与曾宪明签订《补充协议》,约定:双方将项目公司账上存款、售房款各按50%分别存在双方个人名下。

三、2013年,曾宪明诉至徐州市中院,请求判令:咪兰公司、徐先超给付项目盈余分成款1399.14万元(以审计评估结算调整)。经鉴定,项目净利润为1755.055万元。徐州市中院认为,曾宪明应当获得的利润分成为877.5275万元(1755.055*50%)。鉴于曾宪明于已收取咪兰公司300万元,之后又自认从咪兰公司支取200万元,故曾宪明实际应得的利润分成款为377.5275万元。判决:咪兰公司支付曾宪明利润分成款377.5275万元;徐先超承担连带给付责任。

四、咪兰公司、徐先超不服徐州市中院判决,上诉至江苏高院称,曾宪明自认以房屋预售款偿还了其出资,应认定曾宪明未出资,无权要求分配咪兰公司的利润。江苏高院认为,合作一方未按约定投资,如合作另一方同意按照原约定的利润分配比例分配利润的,法律未做禁止性规定。故判决驳回上诉,维持原判。

五、咪兰公司、徐先超不服江苏高院判决,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

败诉原因

法院认定曾宪明抽逃出资后仍享有利润分配请求权的原因在于:

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定,合作开发房地产对合作利润分配比例的约定是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上,当事人未足额交纳出资的,应按照当事人的实际投资比例分配利润。但对于合作一方未按约定投资,如合作另一方同意按照原约定的分配比例分配利润的,法律也未做禁止性规定。

本案中咪兰公司成立后用房屋预售款返还给曾宪明300万元出资款,曾宪明并未实际完成投资义务,对此徐先超是明知的,双方形成了抽逃出资的合意。且事后徐先超与曾宪明又签订一份《补充协议》,约定对咪兰公司账上存款及售房款五五分配,与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符,是对利润分配的再次确认。

因此,咪兰公司、徐先超关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条、第二十三条之规定,判决曾宪明无权请求分配利润的主张,最高法院不予支持。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、通常情形下,合作开发房地产的一方当事人未足额出资,应按实际投资比例分配利润。但是如果对方当事人同意按原约定分配比例分配利润的,法院仍认定按照原约定分配比例分配。

二、合作开发房地产的一方当事人未足额出资后,如果对方当事人不同意按原约定分配比例分配利润的,应当及时提出异议,且不应再签署任何书面文件同意按原约定分配比例分配利润。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

以下为该案在最高法院审理阶段,裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述:

关于一、二审判决适用法律是否确有错误。本院认为,根据二审查明的事实,徐先超、曾宪明存在合资、合作开发房地产法律关系,进而适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定,适用法律并无不当。二审判决认定,咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任永红,构成抽逃出资,曾宪明并未实际完成投资义务,徐先超对此知晓并予以认可,在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配,与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符,此约定为当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间,徐先超并未提出曾宪明未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐先超主张曾宪明没有投资不应享有利润分成,与双方的约定不符,二审判决对其主张不予支持,并无不当。咪兰公司、徐先超关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二、二十三条之规定,判决曾宪明无权请求分配利润的再审申请理由,本院不予支持。

案件来源

曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申363号]。




注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。
房屋拆迁&征地补偿资深律师网 版权所有 京ICP备09035629号-3