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合资、合作开发房地产合同纠纷大数据报告 | iCourt

信息来源:iCourt法秀  文章编辑:zm  发布时间:2021-11-18 13:48:44  

当年我国经济的快速增长离不开房地产行业的迅猛发展,但受各种复杂的经济的因素以及政策的影响,合资、合作开发房地产的合同纠纷普遍存在。鉴于此种的复杂性和专业性,本文作者用大数据的方法搜集了2016年全国的合资、合作开发房地产合同纠纷案例,总结了目前目前司法实践中的裁判观点,争议点以及重要的裁判规则。而就在今天上午,文鳐团队举行了大数据产品的发布会,正式发布该份大数据报告,下面我们就将该份报告的精华内容奉送给大家。

近年来,我国房地产业发展迅速,房地产泡沫问题也愈演愈烈,在当前房地产“去泡沫化”不断推进的背景下带来的房地产领域纠纷势必攀升。

在房地产开发中,以合资、合作开发房地产项目开发经营普遍存在,鉴于该类合同纠纷案件程度复杂,为进一步了解合资合作开发房地产合同纠纷案件中常见的问题及司法实践中法官的裁判观点,文鳐商事律师团队针对2016年全国合资合作开发房地产合同纠纷中重大疑难案件进行仔细分析,深入研究全国142份判决书,对相关信息进行整理及归纳。

一、关于合资、合作开发房地产合同纠纷的规定综述

目前,我国房地产开发法律并未完善,在《合同法》中未有对此类合同的归类,多数合作协议约定一方提供土地,另一方提供资金,项目建成后,按照各方投资比例或者约定比例分配项目销售利润、分配一定数量房屋等,因此一般将该合同定义为:当事人双方约定由一方提供土地,另一方提供资金、技术、劳务等,合作建筑房屋,并于房屋建成后按照合同的约定比例分取房屋和土地使用权的协议。

同时,在合资合作开发房地产合同中,并未对合建的各方主体做出具体限制,只需要一方具有相应的房地产开发资质。

合资、合作开发房地产合同中双方当事人应当对合作共建项目共同投资,共享利润、共担风险,也即突出体现在“共同出资、共享利润、共担风险”上,如果当事人订立隐藏真意或不具备合资合作特征的合同,应该依照合同约定的实质内容确定合同的性质。

二、2016年合资合作开发房地产合同纠纷案件总体情况

(一)案件数量及地域分布:山东、江苏两地占比较高

从案件分布区域来看,全国法院受理重大复杂合资合作开发房地产合同纠纷案件较多的前四个地区分别是山东24件,约占案件总数的16.9%,江苏13件,约占案件总数的9.15%,云南9件,约占案件总数的6.34%,河北9件,约占案件总数的6.34%。

针对山东2016年案件数量远超过其他省份,单独对山东省近五年合资合作开发房地产合同纠纷案件裁判文书进行检索,发现自2014年开始该类案件结案数量开始呈现爆发式增长。

因诉讼案件具有一定的期限,经过对山东省2016年24起案件进行统计分析,其中 2011年提起诉讼的仅2起, 2013年提起诉讼的共8起, 2014年提起诉讼的共8起, 2015年提起诉讼的共6起。由此可以看出山东省自2013年起,因合资、合作开发房地产合同纠纷开始激增。

如此大规模的爆发是否与国内房地产大政策相关?经过对2008年至2016年全国所有合资合作开发房地产合同纠纷案件进行统计,我们发现,山东案件数量趋势与全国案件数量增长趋势相同,均集中出现在2012年以后,结合近年来国家加大对房地产业的扶持,以及房地产市场进入白热化阶段,其爆发出来的诉讼纠纷业不断增长,山东省如此高发其一方面在于房地产市场发展迅猛的大环境下,另一方面在于其山东近年来经济的快速增长。

(二)案件争议事项:合同效力为主

合资合作开发房地产合同纠纷案件142份判决书中,诉讼争议事项主要涉及以下7项:

通过分析判决文书我们发现,诉讼当事人之间最主要的争议焦点在于合同效力及合同解除的上,其中在确认合同效力问题上,部分当事人会以合同性质提出主张或抗辩,其他争议焦点上,如赔偿损失、返还投资款、支付违约金、收益分配等,多是基于解除合同后及一般违约行为引起的关联性争议。

(三) 各审级裁判数据特征分析

从案件审级来看,一审案件为48件,约占案件总数的33.8%;二审案件为83件,约占58.5%;此外,再审申请案件11件,约占总数的7.7%。

1.一审裁判数据特征分析

(1)审理法院层级:高院一审占少数,涉案标的巨大

本报告检索的142件案例均为中院以上一审的重大疑难复杂案件,在48件一审案件中,虽仅有两件一审为高院直接受理,但两件高院直接审理的案件中,(2014)渝高法民初字第00049号的诉讼费用高达2,728,454元,可见此类案件标的额相对较大。

(2)审理期限:大部分超过五个月

在本报告检索的案例中,一审案例46件;其中2013年至2016年立案情况如下图:

能够根据判决文书计算出审理期限的有31件,审理期限一年以上的共7件,占比23%,其中最长的更达到3年之久【(2013)漯民四初字第6号】;在2016年立案且在2016年结案能够通过裁判文书计算出审理期限的有15件,通过这15件案件中可以看出该类案件大部分在案件审理期限在五个月以上,由此可见,该类案件的审理期限一般都较长。

在所有的48件一审案件中,原告的诉讼请求得到全部支持的有8件,部分支持的30件,驳回原告诉讼请求的10件。经过分析,我们发现:

诉讼请求得到全部支持的8件案件中,原告的诉请比较简单,往往是确认合同效力或解除合同并且支付投资收益或返还投资款及利息。

诉讼请求部分支持的30件案件中,原告诉讼请求得到支持的事项主要包括解除合同并赔偿损失、返还投资款、有关投资收益分配的问题,被驳回或调整的事项主要存在于利息及违约金主张过高的问题。

2.二审裁判数据特征分析

上诉至二审案件共83件,审判情况如下:上诉请求得到全部支持的有7件,占8.4%,上诉请求得到部分支持的案件有21件,占25.3%,驳回上诉请求,维持原判的有55件,占66.3%。其中,各地方高院一审的案件上诉至最高人民法院均被驳回上诉,维持原判。

在上诉请求得到支持(全部支持和部分支持)的28件裁判中,5件系因一审法院事实认定不清,适用法律错误,二审法院予以撤销或改判;8件因一审法院对部分事实认定错误,二审法院予以撤销或改判;6件因一审法院部分适用法律错误,二审法院予以撤销或改判;其余9件为二审法院基于一审法院的裁判对部分利息、收益分配等所做的调整。

由此可见,该类案件涉及标的金额巨大,根据前文所述,在142例裁判案例中,82起案件以二审结案,可已看出多数当事人会在一审裁判做出后选择提起上诉,但二审改判率较低,绝大多数案件一审查明事实清楚,适用法律正确。因此,当事人及代理律师必须重视一审程序,并对一审中提交的事实和证据进行有效的把握,而不应将胜诉寄托于二审。



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