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【研究中心】李齐广:一房二卖与诈骗罪

信息来源:李齐广 京师刑委会  文章编辑:zm  发布时间:2021-11-16 10:57:34  

在司法实践中,一房二卖的情况时有发生,由于此类案件涉及到刑民交叉的问题,司法实践之中往往对该问题的处理并不完全一致,下文将对此问题结合实际案例展开探讨。

案例1,某房地产开发商朱某将其开发的某楼盘分别卖给王某、李某等人。后因资金链断裂,朱某又将该楼盘卖给徐某、焦某等人,获得资金500万元用于继续组织施工,后徐某、焦某等人到房管部门登记备案。当王某、李某等人得知房屋被再次出售后,要求朱某返还房屋或退还购房款。朱某表示愿意将后期建好的住房交付。由于朱某资金紧张施工断断续续,无法及时交付房屋且无资金返还,王某等人遂向公安机关报案。

案例2,2011年3月,被告人孙某通过股权转让成为临沂红棕榈置业有限公司(以下简称红棕榈公司)法定代表人。2012年4月,红棕榈公司在临沂市兰山区柳青街道北京路与沂蒙路交汇处,开工建设“怡和名居”住宅楼工程。2012年8月15日,红棕榈公司分别与林沁宇、林业签订商品房预售合同,分别将“怡和名居”6#102、103及6#501楼房销售给二人,并到临沂市房产和住房保障局备案。2013年8月,红棕榈公司又分别与张靖舒、路某、鲁晓华签订商品房订购协议,将该三套楼房进行销售,收取房款共计194.186万元。临沂市兰山区人民检察院指控被告单位临沂红棕榈置业有限公司、被告人孙某犯合同诈骗罪。

案例3,2017年4月20日,犯罪嫌疑人王某与“第一买主”周某元签订房屋买卖合同,将其位于某小区小产权房以20万元的价格卖给周某元,但两人口头约定名为买卖,实为借贷抵押,王某向周某元借款15万元,预先扣除利息后,实际出借139500元。2017年8月28日,王某隐瞒房屋已抵押给周某元的事实,又与“第二买主李某波签订房屋买卖合同,将该套房产以386000的价格卖给了李某波。

案例4,罗某在石景山古城路有一套房子。2010年9月,她分别委托两家中介卖房。结果在同一天,翁某与李某分别以50万元和51万元买下此房。后经李某起诉至法院,法院裁定冻结这套房的交易手续,并判决罗某将房子过户到李某名下。罗某不服上诉。在二审期间,她又通过中介公司,将房子以50万元的价格卖给徐女士。经当事人举报,罗某被以合同诈骗罪起诉至法院。

通常所谓的一房二卖,是指行为人甲将自己所有的房产出卖给乙之后,又将该房产出卖给丙。在此存在两种情形,一是将房产登记在乙的名下,另一种情况是将房产登记在丙的名下,当然也有将房产既不登记在乙的名下,也不登记在丙的名下,而是卖给第三者丁的情形,这其实是一房三卖,原理和一房二卖相同,就不单独展开讨论。

在一房二卖的场合,如果甲将房产登记在丙的名下,而且丙是善意取得的场合,当然这里善意取得的认定需要满足一定的条件,由于此时丙获得了财产,并不存在财产损失,故而甲对丙不可能成立诈骗罪,又由于丙并不具有处分乙的财产的权限与地位,因而也不可能成立以丙为受骗者,乙为被害人的三角诈骗。当然,在丙是恶意的场合,则有可能与甲构成侵占罪的共犯。

如果甲已将房产登记在乙的名下,然后对丙隐瞒该房产转移登记的事实,再将该房产出卖给丙并且收取丙的相应的购房款的,则对丙成立诈骗罪。

就案例1而言,由于徐某、焦某等人在房管部门作了登记备案,虽然备案没有直接决定物权归属的法律效力,但只要徐某、焦某等人事后能够获得楼盘,则不能认定朱某对徐某、焦某等人构成合同诈骗罪。其次,如果朱某在将楼盘卖给王某、李某等人时,具有交付楼盘的意思(虽然没有进行相关登记),则朱某对王某、李某也不成立合同诈骗罪。即便后来朱某将楼盘出售给徐某、焦某等人,由徐某、焦某等人取得楼盘,朱某对王某、李某也不成立合同诈骗罪,只是需要向王某、李某退还购房款。

如果朱某将楼盘卖给王某、李某等人时,如果一开始就没有打算交付,则对王某、李某等人可能成立合同诈骗罪。在朱某对王某、李某成立合同诈骗罪的情况下,需要进一步判断朱某将楼盘出售给徐某、焦某等时,是否具有交付楼盘的意思,如果依然没有交付楼盘的意思,对徐某、焦某等人也可能成立合同诈骗罪。这就需要在案的具体事实来证明了。

在案例2中,法院认为,被告单位为融资需要,以借贷为目的,与林芯宇等人签订了商品房预售买卖合同并备案作为担保,其实质上名为房屋买卖,实为民间借贷,双方之间并无买卖房屋的真实意思表示,双方签订房屋预售买卖合同后,到房产管理局的备案,系房产管理部门为防止开发商一房多卖所采取的一种行政监管措施,所签订房屋预售买卖合同亦不产生物权上的变动效力。被告单位将涉案房产与路某、鲁晓华、张靖舒签订商品房预售合同后,在被害人依照约定给付部分房款后,被告单位未能及时履行房产备案等合同义务,被告人为此多次与融资人沟通协调;被害人路某亦采取民事诉讼的方式起诉至本院,并以调解的方式结案;被告单位、被告人的账户、房产等亦被他人采取查封等保全措施,被告单位的资金链断裂,无力履约或退还房款。综合上述被告单位、被告人在商品房买卖合同签订前、后的表现,被告单位、被告人虽有隐瞒涉案房产已备案的事实的情节,但被告单位不能履行的原因系被告单位经营陷入困境,在案证据不能充分证实被告单位、被告人具有非法占有他人财产的故意。公诉机关指控被告单位临沂红棕榈置业有限公司、被告人孙某犯合同诈骗罪,证据尚未达到确实充分的程度,本院不予认定。

就此案例而言,前面的第一次买卖并不是真正意义上的买卖合同,实质上是一个借贷合同,虽然隐瞒涉案房产已备案的事实,但并不必然导致路某、鲁晓华、张靖舒等人房产的获得,换言之,此行为本身并不会导致被害人的财产损失。因此,法院才判决被告人不成立合同诈骗罪。

对于案例3而言:

(1)王某和“第一买主”周某元之间系借款抵押关系而非房屋买卖关系。

王某供认:其为了从周某元处借高利贷,和周某元签订了房屋买卖合同,但实际上系以涉案房产作抵押,两人之间名为买卖,实为借贷,且最能支撑上述供述的一个客观事实即其不可能将价值四五十万元的房产以20万元的价格出卖给周某元,这明显有失公平。周某元在公安机关有两次证言:均证实双方存在房屋买卖关系。但在王某是否提议过借款抵押上,前份证言予以否认后一份证言才证实了王某有过借款抵押的意思表示,且其一方的证人郑某建、徐某锋证明王某和周某元的确就涉案房产签订了买卖合同,但是否还约定系借款抵押,二人不知情。针对三人的证言,结合周某元平时主要对外发放高利贷,及郑某建平时帮周某元联系高利贷客户,和周某元存在利益关系,及徐某锋的身份系周某元的律师来看,周某元一方的证言在买卖关系上高度一致,但是否存在借款抵押关系却避重就轻,因此,三人的证言可信度不高。而且三人均承认在公安机关作证前订立了攻守同盟,实际上双方之间存在借款抵押的意思表示,检察院遂对三人在公安机关的证言不予采信。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求”的规定,认定双方之间系借款抵押关系。

(2)王某主观上不具有非法占有“第二买主”李某波钱财的故意。

本案中,王某的确存在欺诈行为,隐瞒房屋已抵押给周某元的事实,并伪造之前房主的房屋买卖合同,才将涉案房产出卖给第二买主”李某波、张某娟夫妇。但不能认定其主观上有非法占有的故意,主要是:

(1)从王某“一房二卖”的原因来看,犯罪嫌疑人王某和周某元系借款抵押关系,那么其当然有权处分自已的房产,有权将涉案房屋出卖给李某波夫妇。

(2)从“一房二卖”行为是否给被害人造成经济损失上看,犯罪嫌疑人王某和李某波夫妇达成了买卖小产权房屋的真实意思表示,李某波夫妇向其支付了386000元的房款,其将房屋交付给了李某波夫妇使用,双方之间买卖行为完成。据被害人李某波陈述,案发后周某元一方经常前来骚扰,但其一直还住在涉案房屋里,根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《全国民事审判工作会议纪要(2011年)》第十六条“当事人之间订立有关变更不动产物权的合同,自合同成立时有效,未办理物权登记的,不影响合同效力;数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照合法占有房屋的顺序确定权利保护顺位”的规定,李某波就涉案房屋的占有达到了相对平稳的状态,即使周某元来骚扰,也系占有上的瑕疵,不影响李某波对房屋先行合法占有事实的成立,那么李某波夫妇得到了房屋,也就无经济损失。

3)从债务清偿上看,王某卖房的初衷就是为偿还周某元的高利贷,在将房屋卖给李某波夫妇前后,也一直找周某元商量还款数额,因周某元任意抬高还款数额,才导致至今未归还。且王某通过律师已与周某元达成了还款协议,双方之间的纠纷得以平息。

(4)从款项去向上看,王某从周某元处得到的139500元高利贷借款和从李某波夫妇处得到的39000元房款,用于投资烧烤生意、放贷给他人,投资的烧烤生意已经准备就绪时正巧碰上违章建筑拆迁而夭折,放贷给他人的款项因对方失去联系而无法追回,故上述款项均用于继续经营,但因客观原因导致无法追回,不属于法律意义上的“挥霍”。

综上,王某的行为不构成合同诈骗罪。后来检察院对此案作出不予批捕处理。

对于案例4而言:由于法院已经裁定冻结房屋的交易手续,并判决罗某将房屋过户到李某名下,此时,罗某故意隐瞒房屋已被法院冻结的真相,的确会招致被害人的财产损失,其行为已构成合同诈骗罪。

综上所述,一房二卖的情形下,林林总总,颇为复杂,并不是一概不成立合同诈骗罪,具体问题还需具体分析!




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