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居住权:是什么?如何设?

信息来源:光明网  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-08 10:35:17  

《民法典》第十四章是关于居住权的规定。所谓居住权,是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。居住权是什么,如何设的问题对于制度的理解和运用至关重要。

居住权是什么?

1.《民法典》中的居住权不包含法定的居住权。生活中,除了《民法典》所规定的“合同”“遗嘱”设立的居住权之外,还存在大量的法定居住权益。例如离婚时一方没有住所,法院裁判离婚为生活困难一方设立的居住权属于法定居住权,而《民法典》第十四章的居住权却要求以合同或遗嘱设立,二者不能混为一谈。

2.《民法典》中的居住权不包括租赁、借用等居住的权利。居住权并不等于全部“居住的权利”,一方对他人的房屋有权居住的情形,还可以基于租赁或借用,承租人或借用人虽然也有“居住的权利”,但并非“居住权”。

居住权如何设?

1.居住权应通过合同或者遗嘱设立。首先,居住权可以用于解决再婚时的居住权益安排。例如在福建省龙岩市连城县人民法院(2017)闽0825民初字542号案件中,杨某某与董某某为老年人再婚,双方签订协议约定,结婚后,董的房产除了其儿子、女儿继承外,杨某某有权居住,直到终身,如婚姻关系中途破裂,杨某某不享有居住权,董的子女应视杨为继母,不得随意驱赶。

其次,居住权可以照顾继承人以外的人。例如被继承人如果有生前对其长期照顾之人(如老保姆),为确保老保姆老有所居,老主人通过合同或者遗嘱设置居住权,老主人去世后房屋由其子女继承,但老保姆享有终生居住权。

再次,居住权也可以用于“以房养老”。法国法律中,以房养老由用益权制度解决,法国人可以在年老时出售其不动产,但仍保留使用,而买受人则以定期支付养老金的方式支付价款一直到出卖人去世,该老年人的继承人将一无所获。我国《民法典》中的居住权制度也可以解决以房养老问题。

2.居住权应采取登记设立主义。朋友圈中热传,以后购买存量房时一定不要受骗,要注意是否设定了居住权,引起担忧无数。实际不用担心,居住权采取登记设立主义,只有在不动产登记簿上记载才存在居住权,只要买方在购买前查询登记簿就不会产生法律风险。

除此之外,居住权制度可以用于投资,比如在旅游、酒店、房地产等行业大力发展分时度假,再比如利用公租房缓解住房紧张问题、实现“居者有其屋”的目标。《民法典》第368和369条“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外”“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”,其中的“当事人另有约定的除外”都可以看作系为投资性居住权中的有偿、出租所预留的“接口”。


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