先谈谈房地产信托交易模式

股权回购型房地产信托（明股实债类），这类房地产类信托，表面属于权益型股权投资信托，但是实质上是一种结构性信托融资安排。信托公司在将信托资金以股权投资形式进行投资之前，实现与资金需求方签署股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是信托计划终止时），有信托资金的使用方或者关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额讲信托公司以信托资金持有的股权全部回购，确保投资者的本金收回及收益的实现。

股权型房地产信托是指募集的信托资金直接投资与某房地产企业或者房地产项目，形成实质性的股权投资，并以一定方式直接或者间接参与投资企业或者房地产项目的经营与管理，并根据在其中所占的股权比例或者房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为投资人的信托收益。

夹层型房地产信托，介于股权与纯债券投资的投资形式，区分优先级次级。最初的表现形式为权益和债务融资相结合的混合融资，从风险和收益角度看，介于股权和债权之前的信托投资形式。

收益权类房地产信托，此类信托可以等同于资产证券化产品，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金或者经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对家实现融资，或者将收益以权抵押进行债务融资，然后将募集的信托资金交由该类物业所有人。

目前现在房地产信托常见的交易模式就是一种是标准的432项目开发贷。一种是套壳式的交易结构（如知名房企万科在某城市做地产开发控股壳公司，万科在担保，壳公司股权质押信托公司在加其他风控措施）。

房地产类信托标的方面：

房地产类信托产品中项目所在区域位置也是非常重要，是属于一线北上广深一线城市，还是新一线城市成都、杭州等及省会城市，选择以上区域，省会城市也看区域，房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，地段非常关键。（有地方政策支持最好举栗近年来天津新出政策高考一类本科不到500分买房量大增或是地方举办国际型运动会等）

土地成本方面：
通过房地产信托产品的介绍或者在土拍交易市场上能查询到所投项目土地的招拍挂成本，谨慎选择成本特别高的项目。分析项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率（在信托风控里面如项目建造完毕销售回款缓慢时信托公司有权降价销售，这就体现了拿地成本低的好处所以这里要着重甄选项目多查资料）。

房产项目类别方面：
一般来说住宅、商住一体、纯商业、旅游地产等。以住宅为标的最为优质，但应注意首选项目所在地人口净流入大、房产库存较低的城市；刚需型房小户型优于改善型住房大户型，更优于高端住宅洋房、别墅等，通俗说，越容易出手的住宅越好。与此同时，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。而投资商业地产(集中商业、写字楼等)，对前者来说，主要考察后期是租是售是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。对于旅游地产，即指集旅游、度假、居住为一体的房产项目。

交易对手方面：

信用评级，全国排名前百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构（中诚信、联合资信、大公、上海新世纪）为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，如恒大的评级为AAA，阳光城集团的外部评级为AA+，评级等级越高其融资成本越低。

房地产行业百强排名是根据克尔瑞的年度销售金额来进行排名，2019年上半年销售额冠军为碧桂园，3895.4亿元，排名第100位的是协信控股，103.1亿元，差距非常大。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。

流动性分析判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多、预期未来一年的销售货值等。负债中分有息负债（借款）和无息负债（预售的房源），判断公司的真实负债率主要看财务报表中有息负债金额。

实际控制人方面，这一点也很重要，某些房地产信托产品的风控措施中有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

房企的存货主要包括两类：一是公司购买的土地储备（拟开发产品），二是公司没有完工和交付的在建楼盘（在建开发产品）。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映，库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款，是因为预收款反应了房地产公司的预售行为，这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高，说明房企囤积的土地和待售楼盘越多，这样房企回收现金流的压力就越大，违约风险越高。

增信措施

项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会席位、重大事项一票否决权等措施。通过对项目公司股权过户及质押的监管，能达到控制项目公司的所有权，防止开发商通过股权形式再融资。通过参与项目公司董事会席位，可以把握房地产项目的大方向不会发生变化，例如调整户型、开发进度等事项，能按照原计划顺利推进。

信托公司会委派财务代表到项目公司对章证照进行共同监管，以防发生风险，还有资金监管通过受托支付、账户印签、账户监管等措施对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需要明确用在项目开发上面，另外一方面是：监管销售回款管，能保证银行账户有足够的资金归还信托计划。法人或是担保公司提供连带责任或提供其他抵押物，还有在建工程抵押，楼盘抵押、土地抵押，销售降价权。