问：我公司是房地产开发企业，由于目前市场竞争激烈，我公司联合其他单位或个人合作投资开发小区项目，在合作过程中，因为我公司市场认知度比较高，所以没有设立新的房产公司，所有的开发事宜全部由我公司出面并承担，其他合作方则以现金方式投入我公司，但不作为本公司的股东看待，不影响我公司的所有权结构，我公司账务上先是以其他应付款处理的。项目峻工售完房产后，合作双方根据合同约定的投资比例对项目进行结算，并对项目最后的利润进行分配。那么请问：由于合作方不是本公司的股东，项目的收益分配给他们时，我方如何进行账务处理，合作方涉及哪些税金，我们需要以哪些凭据入账，如以上面的方法合作开发，对我公司有无税收上的影响?

　　答：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》即国税发〔2006〕31号文规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位，个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

　　很显然，根据这一规定，你单位在将项目的收益分配给合作者时只能作利润分配处理。事实上由于你们在合同中约定的是对项目最后的利润进行分配，因而你们也只能按照合同的约定作利润分配处理，并作相应的账务处理。对于合作各方的税收，国税发〔2006〕31号文的规定也是相当明确的，即作为企业的合作者须将分得的利润作为股息、红利，按照企业所得税政策的规定进行处理。而如果投资者是个人，则按照个人所得税的规定适用股息红利所得等税目计算缴纳个人所得税。

　　实际上如果从纳税筹划的角度考虑，这种合作方式并不是最好的。最好的方法应当是作为借款处理，(对合作者而言，这种处理属于债权投资)。如果按照借款处理了，你单位在项目的成本费用列支上将会增加一部分借款利息支出。至于其他的利润分配、合作方缴纳的税款等方面并没有变化。