在城镇和乡村，我们会发现有很多老百姓利用其住宅沿街的地理位置优势，将住宅改为商铺进行经营，现实中常见的是将临街的房子用来开超市、开饭店、卖玩具等等，这就是“住改商”，简单来说就是把住房改成商业房。

至于如何确定“住改商”的补偿标准，核心问题在于确定房屋性质，也就是说需要确定房屋是属于一般住宅还是商业用房，而确定房屋性质的依据是房屋的用途。

房屋的用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中心记录的用途为准，产权档案也未登记用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据，如原设计为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

国有土地上非住宅房屋可以这样认定：

1、房屋所有权证明确记载为非住宅的，按非住宅认定；

2、房屋所有权证记载为住宅的房屋，征收范围确定前实际作为营业用房使用的，在校验征收范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定；

3、对于前店后宅或前店后厂的情况，也应该按实际用途以非住宅房屋对待为宜，但应在赔偿金中追缴其逃避的税款。在房屋征收时，争议最多的情况是房子的房产证上写的房屋用途是住宅，实际上却是商用，这时候如果我们能够提供营业执照，纳税凭证等有效证件证明房屋在征收之前是用作商用，而且在征收公告前经营时间在两年以上的话，就房屋价值而言是有机会争取到按照商业用房的补偿标准给我们补偿的。

在土地征收时，关于集体土地上“住改商”的补偿标准，现行法律是没有相关规定的，对于这类房屋价值的征收补偿，如果补偿时按照住宅的补偿标准，被征收人往往会觉得自己房屋的价值高于一般住宅，这样补偿不公平；如果补偿时按照商业用房的补偿标准，征收方会觉得给的补偿太高，自己太吃亏。在实践当中，这类房屋价值的补偿标准不会低于周边的一般住宅，也不会高于周边的商业用房，具体能给到多少，这就要看被征收人的谈判能力了。

总而言之，“住改商”的房屋价值最终的补偿标准介于周边住宅和商品房的价格之间，除此之外，还应该补偿我们搬迁费、过渡费以及停产停业的损失、解聘员工补偿费等费用。