房屋征收中，房产证性质是“住宅”，实际是商业经营，怎么补偿？

房屋征收中，有这样一个群体，他们的房屋处于沿街地带，由于地理位置的优越，选择了商铺经营，但是他们的房产证是住宅性质，而且在开始商业经营时也没有进行变更登记。这群人在房屋征收过程中应当如何补偿才算合理呢？这就是小编今天要给大家讲的“住改非”，主要包括什么是“住改非”；“住改非”能不能获得补偿；“住改非”如何补偿等问题。

一、什么叫“住改非”

所谓“住改非”是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但房屋所有权人改做商业经营，并且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续的。通俗地说就是住宅改为了商业经营，比如，开办了便利店，修车补胎店，文具店等。

具体来讲，“住改非”应当有以下证据佐证。首先是营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照，依靠这些认定房屋的实际用途；其次是完税凭证，一方面用来证明实际经营，另一方面用来确定损失；此外，出租房屋的还需要有租赁手续，对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

二、房屋征收中“住改非”能不能补偿

关于住改非能否补偿，我国法律暂时没有明文规定。现有规定仅有《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称《通知》）。该《通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，“住改非”应当是有补偿的。

三、“住改非”如何补偿

关于“住改非”的补偿标准，我国法律依然是没有明确规定。但是根据上述《通知》的相关规定可知，根据经营情况、经营年限及纳税情况给予补偿。

实践中常见的是三种补偿方式：一是按照商用房屋标准补偿；二是按住宅房屋补偿；三是按照住宅与商用房屋平均价值进行补偿。具体来讲，有的地方是按照住房产证上登记的性质补偿；有的地方按照实际用途补偿；有的地方按照房产证补偿但参考实际用途。

那么“住改非”到底如何补偿，要按照当地的相关规定，如果当地直接规定严格按照房产证性质补偿，不考虑实际用途的，这种规定显然是不符合《通知》精神的，被征收人可以对安置补偿方案提出异议！