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作为租户,遇到商铺、门面房拆迁,我能获得哪些拆迁利益?

信息来源:北京史西宁律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-02 13:22:58  

商铺承租人、营业用房承租人在拆迁谈判中处于非常被动的地位,首先,是因为商铺承租人并非物权法上的权利人,承租人与房东会签订房屋租赁协议,而《城市房屋拆迁管理条例》废除之后,承租人从台上被迫转为幕后,失去了谈判的地位。其次,承租人与房东的租赁协议,一般都会有譬如“遇到自然灾害、国家政策调整、房屋征收拆迁等不可抗力的情况,本租房协议终止”的免责条款。基于这两条,从2011年1月21日之后,商铺承租人、营业用房承租人在拆迁中处于不利的地位。

一、以2011年1月21日为分界线,商铺承租人在拆迁中地位遭遇冰火两重天。

2011年1月21日之前,城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》),该条规定,拆迁补偿安置协议需要由拆迁人、被拆迁人、房屋承租人共同订立。《拆迁条例》中规定,拆迁人应当对房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费。可见,《拆迁条例》时代,承租人在拆迁中有一定的地位和话语权,进而能与拆迁谈判获得合理补偿。

2011年1月21日之后,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)颁布实施。《征补条例》全文没有出现“承租人”“租赁”字样,这意味着,在法律意义上,房屋承租人失去了上谈判桌参与的谈判的机会。针对承租人的部分补偿项目一并补偿给房屋所有权人,承租人需要向出租人“追偿”。在这种情况下,因双方签订租赁合同中“不可抗力条款”的存在,承租人追索应得补偿也会费些周折。

二、商铺、门面房承租人可以获得装修装潢补偿费、临时安置的补偿、停产停业损失等补偿项目。

2011年1月21日之后,法律法规并没有规定商铺拆迁,承租人一定会有赔偿的,对于给承租人造成的实际损失,承租人是可以要求出租者承担赔偿责任的。任何地方进行拆迁,都要将拆迁补偿办法进行公示。对于拆迁中的装修装潢补偿费,承租人是能够得到全部或者一部分的,拆迁方应与房东或承租人商量装修补偿费,双方进行评估,评估下来,应得多少就是多少,而且承租人当初装修的花费,也应得到相应的补偿。

其次,针对临时安置的补偿、停产停业损失,按照公平的原则,是应当补偿给实际遭受损失的经营者,即商铺、门面房承租人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》十七条明确了临时安置的补偿、停产停业损失的补偿项目。其中,停产停业损失补偿的计算方法主要有四种方式,即一是以被拆迁房屋总价值的一定比例计算;二是按房屋面积计算;三是根据经营收入、利润等指标计算;四是协商确定,或者评估计算。各地方适用方式不同意,但是总的原则是不能低于实际遭受的损失。

三、我是承租人,遇到拆迁了,我该怎么办?

(1)争取与房屋权利人达成共识,落实到书面协议。

承租人应及时和出租人即房东沟通,坐下来谈一下,摆事实、讲道理,分析双方的法律地位,求同存异。此阶段,比较理想的结果是,针对双方在拆迁中应得的补偿利益分配达成初步共识;最理想的结果是,双方在房屋拆迁补偿的事情上形成“统一战线”,即互相配合,一致对外,实现双方的利益最大化。律师提醒:在此阶段,如果能达成某些共识,请落实到纸面上,如果条件不具备,要注意保留证据。

(2)将自己店铺的经营状况及经营损失作一下评估或者自估。

同时,承租人应总结店铺的经营状况及遭受的损失,经营状况主要指搜集店铺的营业执照、纳税情况、店铺员工合同、商铺对房屋投入的其他相关的证据。有必要的话,可以借助第三方评估机构或者自己对经营损失进行评估,以此作为与拆迁方就拆迁补偿进行谈判的基础,做到心中有底。现实中,避免出现被拆商铺漫天要价,但是拿不出补偿的依据和明细。

(3)沟通不理想,可以聘请律师作为拆迁事项专项法律顾问

基于承租人的不利法律地位,若承租人与房东的沟通不理想,那么,可以聘请律师尽早介入。律师介入,可以参与谈判协商,充分发挥律师的法律知识储备和谈判经验达成补偿协议。律师介入,可以指导指导提起复议、诉讼和裁决程序,可以针对征收方合法性问题进行法律调查,提起法律程序,征收方的违法之处通过法律程序固定下来,当然,通过此阶段律师的介入,可以将拆迁人、被拆迁人、承租人拉回谈判桌,通过协商谈判获得应得拆迁补偿。

综上所述,商铺、门面房拆迁终究是一场涉及三方的利益之争,承租人在三方中是法律地位最低、信息获取最少、实际损失最大的一方,为了获得合理补偿,可以尽早聘请律师介入。



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