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企业拆迁过程中,是否存在土地使用权补偿?

信息来源:吴少博律师事务所  文章编辑:zm  发布时间:2019-12-12 17:07:10  

谈及企业拆迁,土地使用权补偿部分无疑是一块难啃的骨头。实践中不少企业,尤其是集体土地上企业,在与拆迁方的谈判过程中会面临对方提出的“没有土地使用权补偿”的苛刻条件。

企业拆迁过程中究竟是否存在“土地使用权补偿”呢?如果存在的话,这部分补偿的合理标准是多少,依法归属于谁?今天我们就来详细剖析这些关于企业拆迁中土地使用权补偿的问题。

说到土地使用权补偿,要先考虑土地所有权性质。根据《宪法》和《土地管理法》的相关规定,我国土地所有权性质主要分为国有和集体所有两种。

对国有土地上房屋征收拆迁问题进行规范的主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,因此,国有土地上企业面临征收拆迁时,所获补偿的主要法律依据就是该《条例》。除此之外,当企业是通过招拍挂或划拨等方式取得国有土地使用权时,还应考虑到《土地管理法》中关于国有土地使用权收回的规定,进行补偿。

由于我国目前没有对补偿标准进行统一明确规定的法律,土地使用权补偿部分往往和厂房及其他地上附着物补偿部分混为一谈,缺失严重,企业因此承受着不小的损失。对于这部分权利,实践中往往需要企业主通过专业企业拆迁维权律师的帮助依法主张和争取。

当企业土地所有权性质为集体所有时,情况就更为复杂。此时除了集体所有属性外,还应当考虑到土地是集体建设用地还是集体非建设用地(如林地、耕地、基本农田等)。

实践中,当企业通过承包土地方式获得集体土地(耕地)承包经营权时,土地的性质并未发生变化,仍为集体非建设用地(耕地),那么拆迁方对企业进行征收拆迁时,仍旧要遵从《土地管理法》第四十七条之规定,主要通过土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费等几部分对被拆迁企业进行补偿。此时可以参考《土地管理法》的相关规定,参照“该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”确定土地补偿费的补偿标准。

当土地性质为集体建设用地时,由于我国目前并没有针对集体建设用地的交易流转给出明确的法律规定,而是仅在北京市大兴区等33个县市区行政区域进行集体经营性建设用地入市交易试点工作,因此这类土地上的企业在实践中谈及土地使用权补偿时面临的情况就更为复杂。

根据《土地管理法》相关规定,通常情况下集体土地需要先经征收转为国有,企业缴纳土地出让金后才能使用。而我们现在所说的集体建设用地上企业使用的土地并未经国家征收征用,此时企业面临征收拆迁时,针对土地使用权补偿,往往没有明确的法律规定约束,考虑到《土地管理法》中关于集体土地有“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,征收方会对企业表示没有土地补偿看起来似乎就是理所应当的了。

但实践中应考虑,尽管针对集体建设用地交易没有明确的法定定价标准,但当企业取得了集体建设用地使用权证,或依法在法律允许的范围内通过租赁、受让等方式取得集体建设用地使用权的,该地块的实际价值与国有工业用地并无二致,企业应当根据其实际体现的价值,参考国有建设用地补偿标准,获得相应的补偿。

很多企业主在向企业拆迁律师咨询时提到,拆迁时企业没有得到土地补偿或仅得到极低的土地补偿费用,但企业再到市场上另买土地时,价格却远远超出了企业获得的拆迁补偿,就是在缺乏明确的法律规束的情况下,地方在征地拆迁工作中没有考虑企业面临的现实情况,一味压低拆迁补偿价格导致的。

为了保障企业在经历拆迁后能尽快恢复正常的生产经营,地方政府应对企业土地使用权部分给予合理补偿。尤其是在缺乏明确的集体建设用地征收法定补偿标准的情况下,征收方更应该参考土地市场价值,对企业进行合法合理的评估定价补偿。

综上,企业主们应该能初步了解,相较于个人土地房屋征收拆迁问题,企业拆迁本身具有的复杂性更增加了拆迁维权的难度,需要考虑的法律法规政策规定和实际情况也更冗多。

企业使用土地的性质、用途、地段、区域等,都对土地使用权补偿费用的有无、多少有着直接影响。在缺乏统一明确法律规制的现状下,企业想要取得合理的拆迁补偿,免受灭顶之灾,需要考虑的细节性问题就更繁杂。

但可以明确的是,无论企业的土地性质是怎样的,只要是合法取得使用权的土地,在拆迁过程中,企业都应当根据土地的实际市场价值获取相应的土地补偿。而如何将“应当”变为现实,就是企业主在拆迁维权过程中应当攻克的核心难点了。

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