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侄子诉姑姑房屋买卖纠纷案(一)——农村宅基地回迁安置房买卖效力问题

信息来源:综合网络  文章编辑:zm  发布时间:2019-12-05 14:47:58  

案情简介

吴某(女)与穆某(男)系姑侄关系。2006年2月吴某作为被拆迁人取得了本案诉争房屋丰台区首经贸中街X号院X号楼XX号房屋的回迁安置购买权。穆某和吴某口头约定,以吴某的名义购买诉争房屋,待房屋可办理产权证后吴某协助穆某办理过户手续,将房屋过户至穆某名下。

2006年3月1日,穆某以吴某名义签订《丰台区XX村拆迁回购房协议书》,并于当天接收了房屋并实际入住。原告于2006年7月付清了全部房款。此后,双方一直没有签订书面合同,也没有办理过户手续将房产过户到穆某名下。

2009年12月,穆某发现该房可以办房产证,多次催促吴某要求为其办理过户手续,吴某拒绝。

2010年6 月,穆某以吴某拒绝协助自己办理过户手续侵犯了自己的合法权益为由,诉至法院,要求(1)判定北京市丰台区首经贸中街X号院X号楼XX号房屋归其所有;(2)判令被告协助使房屋具备过户条件,并将房屋过户至原告名下;(3)由被告承担本案的所有诉讼费用。

一审法院判决:

1.不支持穆某确权和办理过户手续的诉讼请求,驳回穆某的诉讼请求;

2.穆某承担全部受理费共三千余元。

一审判决之后,穆某不服,委托北京市盈科律师事务所邬锦梅律师进行了上诉。

争议焦点:农村宅基地回迁安置房买卖,是否具有法律效力?

吴某在一审中主张,农村宅基地回迁安置房的转让因为穆某不具备购房资格而无效,该观点得到一审法院的支持。

邬律师则认为,虽然双方买卖的是回迁安置房,但双方之间的房屋买卖行为并不违反法律、法规的禁止性规定。

首先,本案房屋并非直接以上诉人的名义购买,而是以吴某的名义购买后再转让给穆某,因此实质上是房屋买卖,而非回迁房指标的转让。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”

退一步讲,即使转让的是回迁房指标即拆迁安置购买权,法律法规对此均没有禁止性规定。根据京政办发 [2000]20号《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十二条规定:“允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让”,故并不限制回迁安置房购买权的转让。

其次,本案诉争房屋虽然按经济适用房管理,但并不等同于经济适用房,对转卖的受让方没有资格限制。且可上市交易,不受购买年限限制。本案房屋目前已办下房产证,只要缴纳3%的土地出让金,即可随时办理过户手续。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第七条规定:“出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。”

因此,一审判决认定“该房屋系拆迁回购房,具有购买主体的特定性,穆某不具备购买该房的资格”显然是错误的。

法院裁定

本案经北京市第二中级人民法院审理后,裁定撤销北京市丰台区人民法院(2010)丰民初字第XXX号民事判决,案件发回北京市丰台区人民法院重审。

(作者:邬锦梅 北京市盈科律师事务所)


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