深圳市城市更新和城中村改造基本状况

深圳的城中村有一些特殊性，既有居住空间又有产业空间,既有拆除重建类还有综合整治类、功能改变类等不同改造类型。因此城中村改造脱离不了深圳整个城市发展的大背景，以及城市更新工作推进的整体情况。首先，介绍一下深圳的背景情况。

深圳市可建设用地仅1004平方公里，实际建设用地已达996平方公里。城市空间资源紧约束日益突出，人口密度过高，公共服务设施配给严重不足，自然资源、水资源匮乏，进而导致社会与经济发展不相适应，矛盾日益突出。如何集约高效利用存量用地，加快破解发展瓶颈、优化城市结构、实现精明增长，一直是摆在深圳面前的一项重要课题。

回顾深圳城市更新的发展历程，2000年以后，随着可建设用地的逐渐减少，深圳市开始着手改变原有的土地供给模式，从2004年开始，深圳颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。从城中村改造入手，正式启动了旧改工作。2007年又开始探索旧工业区升级改造。2009年深圳在广东省“三旧”改造政策框架下制定《深圳市城市更新办法》这一纲领性文件，全面建立了深圳市城市更新工作的机制架构，并在全国首次明确了拆除重建、综合整治、功能改变等三种更新模式予以大力推进。

深圳市城市更新和城中村改造主要做法

总结深圳市这十几年来的城市更新工作，主要是有以下几个方面的特点：

一是建章立制，理清政府与市场关系。

深圳城市更新始终强调以人民为中心，公益优先、尊重业主权益、并且充分调动市场力量，把市民和政府的关系从“你和我”变成“我们”，从“要我做”变为“一起做”，实现城市共治共管、共建共享、多方共赢。政府在城市更新工作中主要定规划、定政策、定标准、抓统筹、抓服务、抓监管。原权利人提供可供更新的存量土地和建筑，提出相关更新诉求，并参与更新后的利益分配。市场是推动城市更新项目的实施方，他们主要是负责申报城市更新单元计划、组织城市更新单元规划编制，以及拆迁谈判、安置补偿及开发建设等具体实施工作。政府、市场各司其职，共同推动城市更新工作，实现多方共赢。

二是市场运作，创新城市更新激励机制。

第二、城市更新通过完善容积率审查机制，在全国首次建立了基础+转移+奖励的城市更新规划容积体系，并对于落实急缺性公共配套设施、公共空间等城市设计要求、历史建筑及风貌区保护要求等特定情形，还加大规划容积的政策性转移和奖励的力度，充分保障原业主和市场主体对于存量用地二次开发的合理诉求。第三，在地价测算方面，深圳城市更新根据旧工业区、城中村、旧商业区改造等不同更新类型，制定差异化的地价计收标准，降低市场主体的改造成本。

三是公益优先，提高城市公共服务水平。

保障公益是深圳市城市更新坚持的一项基本原则。《深圳市城市更新办法》规定所有的城市更新项目须向政府无偿移交大于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积15%的用地，该部分移交用地主要用于保障公共配套设施及市政基础设施的落地。此外，城市更新项目还需配建政策性用房并移交政府，包括人才住房和保障性住房（按住宅规模的15%-35%配建），以及创新型产业用房（按产业用房规模的12%-25配建%）。同时还须根据《深标》要求结合项目情况增配一定的幼儿园、社康中心、垃圾转运站等设施，这些配套设施均由更新项目实施主体进行建设，建成后产权无偿移交给政府。

四是规划统筹，建立城市更新单元制度。

我市充分发挥“规土合一”的体制优势，通过计划管理、规划统筹的手段，促进城市整体更新、有序更新。

在宏观层面，编制市、区层面“五年规划”，明确今后五年改造的目标、策略、时序和重点片区，量化计划、规划、用地规模和公共配套设施指标。

五是有机更新，推进城市绿色发展。

习近平总书记视察广东、深圳时指出：城市规划建设要高度重视历史文化保护，不急功近利、不大拆大建，更多采用“微改造”这种绣花功夫，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。近年来深圳的城市更新也在不断优化调整工作方向和结构，由侧重于物质环境改造的拆除重建类更新，向与内涵更丰富的综合整治类更新并重转变，具体举措有：

（一）划定分区，限定拆除重建的规模。2016年11月，我市颁布了《深圳市城市更新“十三五”规划》，明确提出按照提升民生幸福、加快中心地区发展、保障基础设施、维护公共安全的划定原则，将全市更新对象划定为优先拆除重建区、限制拆除重建区和拆除重建及综合整治并举区三类分区。其中，优先拆除重建区106平方公里，主要位于城市各级中心区、重点产业发展区、交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不足地区。该区域内引导新申报的拆除重建类城市更新项目向该区域进行集中，提高城市更新对全市重点地区、中心城区发展的推动作用；限制拆除重建区33平方公里，主要位于基本生态控制线、橙线、紫线、历史建筑和历史风貌区等管控地区。该区域内严格落实各类控制线管制要求，不能进行重建行为，限于现状保留或进行综合整治；拆除重建及综合整治并举区185平方公里，为上述两类以外的地区，该区域内鼓励进行综合整治。

（二）深圳的综合整治目前主要是围绕两大领域开展，一个是加快推进工业区综合整治转型升级。深圳的旧工业区除了拆除重建方式以外，还可以融合功能改变、加建扩建、局部拆建等多种方式进行城市更新，并在建筑增量、土地年期、地价计收、分割转让等方面给予政策优惠。《深圳市城市更新“十三五”规划》明确规划期内完成100个旧工业区复合式更新和综合整治项目，完成旧工业区综合整治建筑面积500万平方米。这些工作的推进不仅为产业发展和创新驱动拓展了空间，而且在推动片区产业转型升级，促进产城融合起到了重要作用。

（三）另一个重点工作就是积极探索城中村有机更新。

深圳城中村起源于建市之初分布的一些农村居住地，形成于上世纪80年代中期。目前深圳市共有行政村336个，自然村1044个，用地总规模约321平方公里，约占全市建设用地的1/3。为落实习近平总书记在视察广东、深圳的讲话精神，我市近年来也在积极探索通过微改造的方式贯彻落实有机更新理念，促进城中村全面转型发展。

我市城中村综合整治工作历经了三个时期。2009年以前，为完善建筑物外立面改造，美化市容市貌，我市城管局牵头完成一轮城中村综合整治。

2009年—2018年期间，城中村的综合整治工作重点转向消除重大安全隐患、完善市政基础设施，整治治安环境等方面。

2018年以后，城中村综合整治工作进入到新的阶段，在以往工作的基础上，在更新理念、目标和机制方面进一步拓展了综合整治的涵义，其核心内容是以品质提升为目标，深入挖掘城中村的独特价值，保留并活化城中村的历史传承及现状特色空间，保持城中村活力，以微改造的方式，促进城中村转型并可持续发展。以解决问题为导向，剖析城中村微改造中面临的重点难点问题，区别于通过大拆大建解决问题的方式，积极创新工作思路和模式。以市区联动为抓手，在全市层面统筹指导，各区政府组织实施，形成条块结合、高效有力的工作推进机制。以综合运用增加或改善基础设施和公共服务设施、建筑外立面及环境整治、增加辅助性公用设施、现状建筑功能改变、局部拆除、局部拆建等多种方式为手段，分类推进历史文化保护、滨海特色塑造、环境品质提升、魅力空间重焕等不同类型的城中村综合整治新模式。为促进城中村综合整治的顺利实施，我们一方面在简化审批程序、加强微改造及搬迁安置政策支持、加强资金保障等方面制定相应配套激励措施。另一方面要求对综合整治项目要制定设计导则、构建审查部门、专家、规划设计单位、企业、公众等多方共同参与的沟通协调机制，综合应用BIM、GIS、城市仿真技术应用全面提高规划设计质量，确保高标准的实施质量。总体而言，我们的关注焦点正在逐步由空间转向人，在城中村的未来发展中将更加强调以人为本这一核心。

深圳市城市更新和城中村改造成效

经过几年来的探索和实践，深圳城市更新工作取得了一定的成绩，得到了各方的高度肯定，产生了良好的社会经济效益。工作成效主要体现在以下几个方面：

在工作进展方面，截至今年6月底，全市已列入城市更新计划项目780项，涉及拆除范围用地面积60.7平方公里；已批规划项目461项，用地面积36.84平方公里；累计供应用地17.64平方公里。（其中移交政府用地约5平方公里，约占30%）。2014年以来，我们还对建筑面积约340万平方米的旧工业区进行了综合整治。

在促进经济高质量发展方面，城市更新固定资产投资额从2011年的142亿元上升到2018年的1271亿元，占全市固定资产投资的比例也从6.6%上升至20.5%，总量及比重逐年上升。