城市更新的立法及实践发端于深圳，深圳的城市更新已经走过了十二年的历程，目前已经形成了初步的规制。但是，在城市更新的推进措施和配套保障方面，我们依然有待加强和提升。我们通常所说的城市更新，即拆除重建类城市更新，现有几大难，审批难、确权难、拆迁难、融资难，但拆迁最难。而拆迁补偿标准的制定是拆迁安置工作中的重中之重，亦是城市更新项目推进过程中至关重要的部分。合适的拆迁补偿标准须不仅能消除阻碍，为项目加速，同时也要避免标准过高增大不必要的拆迁成本，进而提高项目的收益。

一、制定拆迁补偿标准的原则来源于对实践的总结和提炼

城市更新是一项全新的政策，更是全新的创举，放在深圳这个改革开放的窗口和试验田进行尝试，是非常正确的决定。事实上，正如当初创建经济特区一样，用小平同志的话讲，“深圳改革开放的实践证明，我们创建经济特区的想法是正确的”；而深圳的城市更新同样是成功的，在历经十二年艰难困苦并饱经非议后，不仅创建了一整套系统的规制，也为深圳的可持续发展开辟了一条全新的道路。

十二年来，在法律规制层面，深圳已经出台了《深圳市城市更新办法》及《实施细则》，并就具体操作在市区两级层面出台了一系列操作规范，确保了城市更新有条不紊地进行。从项目实践来看，城市更新大大促进了土地的集约发展，提高了用地效能，显著增加了民生保障和公共配套。截至2018年，已经列入城市更新计划的项目为779项，占地面积达60.7平方公里。规划批准项目458个，占地34.6平方公里，其中规划批准总建筑量1.34亿平方米，其中居住6172万平方米（含保障性住房433万平方米），商业3117万平方米，产业用房1967万平方米（含创新型产业用房114万平方米），公共配套设施用房329万平方米（包括幼儿园271所、社康中心257个、公交首末站200个等）。签订土地使用权出让合同供应用地面积17.2平方公里，土地出让合同确定建筑面积6364万平方，现已建成约1800万平方米，收取了1512多亿元地价，完成固定资产投资3585亿元。2018年城市更新固定资产投资已达1271亿元，占全市固定资产投资比重已达20%。

城市更新补偿标准其实一直在探索，并不断变化和丰富。鉴于城市更新政府搭台企业唱戏的大框架，城市更新补偿标准的制定更多是相关项目企业在摸索和实践。可以说，城市更新补偿标准的制定走过了一条从模糊到逐渐清晰、从粗放到精细、从卖方利益诉求到多主体利益衡平、从单纯企业视角到政府综合考量的路子。因此，制定拆迁补偿标准的原则也经历了同样的阵痛和变化，从而逐渐趋向公平、科学和合理。小平同志说，不管白猫黑猫，能抓住老鼠的就是好猫；同样，不管标准如何，能够与具体项目有效匹配，并能顺利实现项目拆迁的就是合适的标准。

二、影响拆迁补偿标准制定原则的项目考量

科学和谐的发展观，同样体现在城市更新上。公平、科学、合理的拆迁补偿标准现在已经成为普适的共识，在制定原则的共识形成之前，更多体现为对项目实际需求的客观反映。

1、充分调研、合理比对

无论城市更新区域是否已有项目，都应进行充分的调研。对于拟确定搬迁补偿标准的项目应有适量（不少于三个类似项目）的调研、对比，同时考虑未来规划的可实施性，在满足项目实际情况的前提下，制定合理搬迁补偿标准。

2、补偿一致、稳定连续

实践证明，大多数实施失败的项目，几乎都存在一个共同的问题，那就是补偿标准不断变化或被迫调整，这样无从确保标准的确定，并普遍连续适用，这对于项目拆迁而言就是不可逆转的灾难。标准一旦确定，就必须稳定连续，不可随意更改，从而增加项目拆迁诉求不确定变化的巨大风险。

3、可追溯适用

确定项目搬迁补偿标准过程的书面文件（包括但不限于调研报告、调查记录、会议纪要、各类电子数据等资料），均须在项目搬迁补偿标准确定后及时进行整理和归档，并建立纸质文档和电子文档两个档案管理平台，确保档案资料完整、决策可回看评估。另外，也要对已经签订拆补协议的拆迁对象承诺，如果后续有增加补偿项目或标准的，一律对已签订协议的对象同样适用和保障。

4、不影响已有项目搬迁补偿

对于同区域拟更新项目所在区域已有城市更新项目的，在制定搬迁补偿标准时，应当参考并尽量保持项目之间搬迁补偿标准的一致性，以不影响已有项目推进为前提。如确实无法保持搬迁补偿标准一致的，应当评估对已有项目开发的影响，并提供针对性的解决方案。

三、拆迁补偿标准制定的原则

拆迁补偿标准的制定应当遵循公平、合理、科学的原则，保障和促进城市更新项目拆迁安置补偿工作的顺利进行。

公平原则指的是同等情况同样对待，不同情况差异化处理。制定拆迁补偿标准应该结合实际情况，力求全面补偿被拆迁方因拆迁遭受的损失，切实做到权利人原有生活水平不降低，长远生计有保障。

合理原则指的是拆迁补偿标准的确定过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则，保护城市更新参与各方的合法利益，实现多方共赢。制订的补偿安置标准应当结合实际情况，针对不同性质的房地产，设置相对合理的补偿安置标准。

科学原则指的拆迁补偿标准应该与具体城市更新项目的现状、基本情况相符，对拆迁补偿标准的制定应当与项目具体情况吻合，包括甄别项目的具体指标，引入第三方机构客观的评估，以及项目成本的控制应当符合城市更新项目的投资测算预期等，从而衡平政府、拆迁人、被拆迁人以及村股份合作公司等多方主体的利益，实现共赢的效果。