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城市更新拆迁补偿标准制定的原则

信息来源: 远筑房地产法律服务网  文章编辑:yxy  发布时间:2020-03-11 14:35:43  

城市更新的立法及实践发端于深圳,深圳的城市更新已经走过了十二年的历程,目前已经形成了初步的规制。但是,在城市更新的推进措施和配套保障方面,我们依然有待加强和提升。我们通常所说的城市更新,即拆除重建类城市更新,现有几大难,审批难、确权难、拆迁难、融资难,但拆迁最难。而拆迁补偿标准的制定是拆迁安置工作中的重中之重,亦是城市更新项目推进过程中至关重要的部分。合适的拆迁补偿标准须不仅能消除阻碍,为项目加速,同时也要避免标准过高增大不必要的拆迁成本,进而提高项目的收益。

一、制定拆迁补偿标准的原则来源于对实践的总结和提炼

城市更新是一项全新的政策,更是全新的创举,放在深圳这个改革开放的窗口和试验田进行尝试,是非常正确的决定。事实上,正如当初创建经济特区一样,用小平同志的话讲,“深圳改革开放的实践证明,我们创建经济特区的想法是正确的”;而深圳的城市更新同样是成功的,在历经十二年艰难困苦并饱经非议后,不仅创建了一整套系统的规制,也为深圳的可持续发展开辟了一条全新的道路。

十二年来,在法律规制层面,深圳已经出台了《深圳市城市更新办法》及《实施细则》,并就具体操作在市区两级层面出台了一系列操作规范,确保了城市更新有条不紊地进行。从项目实践来看,城市更新大大促进了土地的集约发展,提高了用地效能,显著增加了民生保障和公共配套。截至2018年,已经列入城市更新计划的项目为779项,占地面积达60.7平方公里。规划批准项目458个,占地34.6平方公里,其中规划批准总建筑量1.34亿平方米,其中居住6172万平方米(含保障性住房433万平方米),商业3117万平方米,产业用房1967万平方米(含创新型产业用房114万平方米),公共配套设施用房329万平方米(包括幼儿园271所、社康中心257个、公交首末站200个等)。签订土地使用权出让合同供应用地面积17.2平方公里,土地出让合同确定建筑面积6364万平方,现已建成约1800万平方米,收取了1512多亿元地价,完成固定资产投资3585亿元。2018年城市更新固定资产投资已达1271亿元,占全市固定资产投资比重已达20%。

城市更新补偿标准其实一直在探索,并不断变化和丰富。鉴于城市更新政府搭台企业唱戏的大框架,城市更新补偿标准的制定更多是相关项目企业在摸索和实践。可以说,城市更新补偿标准的制定走过了一条从模糊到逐渐清晰、从粗放到精细、从卖方利益诉求到多主体利益衡平、从单纯企业视角到政府综合考量的路子。因此,制定拆迁补偿标准的原则也经历了同样的阵痛和变化,从而逐渐趋向公平、科学和合理。小平同志说,不管白猫黑猫,能抓住老鼠的就是好猫;同样,不管标准如何,能够与具体项目有效匹配,并能顺利实现项目拆迁的就是合适的标准。

二、影响拆迁补偿标准制定原则的项目考量

科学和谐的发展观,同样体现在城市更新上。公平、科学、合理的拆迁补偿标准现在已经成为普适的共识,在制定原则的共识形成之前,更多体现为对项目实际需求的客观反映。

1、充分调研、合理比对

无论城市更新区域是否已有项目,都应进行充分的调研。对于拟确定搬迁补偿标准的项目应有适量(不少于三个类似项目)的调研、对比,同时考虑未来规划的可实施性,在满足项目实际情况的前提下,制定合理搬迁补偿标准。

2、补偿一致、稳定连续

实践证明,大多数实施失败的项目,几乎都存在一个共同的问题,那就是补偿标准不断变化或被迫调整,这样无从确保标准的确定,并普遍连续适用,这对于项目拆迁而言就是不可逆转的灾难。标准一旦确定,就必须稳定连续,不可随意更改,从而增加项目拆迁诉求不确定变化的巨大风险。

3、可追溯适用

确定项目搬迁补偿标准过程的书面文件(包括但不限于调研报告、调查记录、会议纪要、各类电子数据等资料),均须在项目搬迁补偿标准确定后及时进行整理和归档,并建立纸质文档和电子文档两个档案管理平台,确保档案资料完整、决策可回看评估。另外,也要对已经签订拆补协议的拆迁对象承诺,如果后续有增加补偿项目或标准的,一律对已签订协议的对象同样适用和保障。

4、不影响已有项目搬迁补偿

对于同区域拟更新项目所在区域已有城市更新项目的,在制定搬迁补偿标准时,应当参考并尽量保持项目之间搬迁补偿标准的一致性,以不影响已有项目推进为前提。如确实无法保持搬迁补偿标准一致的,应当评估对已有项目开发的影响,并提供针对性的解决方案。

三、拆迁补偿标准制定的原则

拆迁补偿标准的制定应当遵循公平、合理、科学的原则,保障和促进城市更新项目拆迁安置补偿工作的顺利进行。

公平原则指的是同等情况同样对待,不同情况差异化处理。制定拆迁补偿标准应该结合实际情况,力求全面补偿被拆迁方因拆迁遭受的损失,切实做到权利人原有生活水平不降低,长远生计有保障。

合理原则指的是拆迁补偿标准的确定过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则,保护城市更新参与各方的合法利益,实现多方共赢。制订的补偿安置标准应当结合实际情况,针对不同性质的房地产,设置相对合理的补偿安置标准。

科学原则指的拆迁补偿标准应该与具体城市更新项目的现状、基本情况相符,对拆迁补偿标准的制定应当与项目具体情况吻合,包括甄别项目的具体指标,引入第三方机构客观的评估,以及项目成本的控制应当符合城市更新项目的投资测算预期等,从而衡平政府、拆迁人、被拆迁人以及村股份合作公司等多方主体的利益,实现共赢的效果。

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